房产抵押申请贷前指南

房产抵押经营贷款属于商业贷款：实际用途主要为公司经营。受国家政策影响的概率较大。在某个方面说，经营贷在收入认定上比房贷和消费贷更加有优势，几乎没有上限天花板，因此像65岁老人也可以抵押做主贷人，抵押人年龄最高可到70周岁等

“房产抵押经营贷款”的基本准入条件及三大重要板块：

一、关于银行对公司的要求：

先说一下公司的重要性，顾名思义，“抵押经营贷款”主要是用作企业或个体工商户日常经营的，所以银行要求借款人名下或直系亲属名下有公司的情况下才能申请这类产品。

但是银行对借款人名下公司也是有一定的要求，不是随便一个公司就可以。

1.名下公司注册时间满一年以上，加股东时间或者变更法人时间满三个月以上，当然了也有一小部分银行政策比较宽松，新加股东可以直接办理（注：新注册公司不可以）或者直接新过户一年期以上的执照符合要求。

2.公司性质以及经营范围不可以是房地产、金融、娱乐行业。

3.公司名下不能有诉讼或者经营地址异常情况，如果有异常必须全部处理完以后才能正常使用。

二、银行对借款人本身的要求：

抵押经营贷不只是看借款人的征信，同时也需要看配偶的征信，要求和借款人一样，如果配偶征信比较差的情况下也会影响抵押贷款的申请及批款。

（注：查询次数是指放款机构以贷款审批、信用卡审批、资信审查、担保资格审查等名义来查询借款人的征信，本人查询和贷后管理不算，单家机构多次查询只算一次。）

2.年龄要求

一般来说，银行对借款人和抵押人的年龄要求是18-70周岁，如果年龄在60-70周岁的话，银行会要求借款人年龄加借款期限不超过70周岁。另外如果借款人年龄在22-25周岁或者65-70周岁，银行出于对还款能力的稳定性考虑，可能会追加共同借款人。

3.借款人涉诉情况

目前银行对企业及个人的涉诉情况还很关注的，但是也并没有一棍子打死。

4.个人流水

个人流水是作为借款人收入来源最直接的佐证，银行对借款人的流水的审查还是比较仔细的，在抵押经营贷时，每个银行对流水的要求都不一样，比如某股份制商业银行，要求近六月所有的有效进项（包括对公流水以及个人流水）能覆盖本次贷款金额即可，其中个人流水和配偶的流水都算，再比如某国有银行对流水没有绝对数量上的要求，但是流水必须要与日常经营活动相关联以证明企业在正常经营。所以大家首先要对自己的流水要有一个清楚的认知并结合银行要求才能选择更适合自己的银行。

（注：银行对于非有效流水的定义）

1.同名账户以及直系亲属之间往来款。

2.款项在一天内即进即出。

3.借款或者贷款。

4.借款人职业

借款人的工作单位不能是公务员或者部分事业编，也不能是金融从业人员，借款人夫妻名下不能有房地产公司和金融公司。

三、对抵押物的要求