21世纪经济报道记者 方海平、李玉敏 上海、北京报道
有“套利”，就有生意。
去年底以来，在系列因素推动下，市场上“物美价廉”的贷款产品悄然增多。各大银行纷纷推出了各类利率低廉、条件友好、操作便捷、放款快速、还款灵活的经营贷、抵押贷、消费贷产品。由此兴起一个“套利”空间，用利率低廉的经营贷置换利率较高的房贷按揭。
比如，记者看到，一位贷款中介发布的推介信息显示，“2022年迎来首次降息，房贷利率低至首套5.5%，经营贷利率3.2%起”。一家规模较小的股份行的贷款经理也在四处宣传其贷款产品，“抵押经营贷最高3000万，先息后本，授信3年，无还本续贷最长30年”。
多位贷款中介称，最近几个月接到客户的咨询越来越多，包括购房者、小企业主以及普通人群等。咨询的问题集中在抵押贷款要求、金额、利率、期限等，已经还清再抵押的具体操作等。
上海地区的一位贷款中介提供的信息显示，根据不同的需求，抵押贷款产品有多种形式，比如侧重长期限的，有可贷20年期的产品，利率最低达到3.85%；有可按照20年计算月供同时还款方式灵活的，利率多在4.15%、4.75%，优质客户最低也可做到3.85%；有在征信和流水等贷款要求方面较为宽松产品，如期限3年，利率4.05%、4.25%；贷款金额则根据所抵押房产的性质和一抵、二抵情况有所不同，整体而言，贷款金额大概在所抵房产评估价值的七成左右。
如同此前每一轮信贷潮，随之而来的是关于贷款流向楼市的操作和讨论。如果说过去的焦点集中于将经营贷等资金挪用进楼市，那么这一轮则有所“进化”，将已经按揭中的贷款转换成经营贷，或通过还清再抵押的方式获得更多现金，甚至再还清再抵押的多轮循环操作。
那么，这样的操作对于购房者来说有哪些风险？究竟是否合规？
1、案例：先付全款，再以房产抵押申请企业经营贷
今年初，家住北京市朝阳区的张女士卖了朝阳区的一套房子，计划在东西城购买一套房子为孩子上学做准备。在换房过程中，有贷款中介建议她：“借钱或者通过过桥资金先全款买房后，再用房产抵押申请银行经营贷，不仅利息更低，贷款额度也更高。”
这一说法颇令人心动。按照北京市的政策，购房者此前有过贷款记录的，无论是否还清，再贷款都算二套。二套房贷款，普通住宅贷款的比例最高为40% ，非普通住宅的贷款比例为20%。所谓的“普通”和“非普”，并不是商品房的性质，而是政策意义上的划分。据房地产中介介绍，2014年调整的普通住房认定标准为，五环内总价超过468万元或者面积超过140平米即属于非普通住宅。即便是一套90平米左右的房子，总价800万，也属于非普通住宅，首付高达八成，贷款只能贷160万，这对很多购房者来说都面临很大压力。
由于二套房能贷款的比例太低，也就催生了将“房贷”转化为“经营贷”的需求。此前首付不够的情况下，很多购房者会挪用信用贷、消费贷等资金来凑。后来由于监管要求，一年内有一大笔消费贷的购房者，个人住房按揭贷款将不能获批。至此，消费贷这一方式被堵住，很多购房者转而选择经营贷。
贷款中介告诉张女士：“一套价值800万元的房产，如果借款人或者近亲属名下有企业，以房产抵押，向银行申请企业‘经营贷’，保守能贷款500万元，采用先息后本的方式，最长期限可到10年。而且贷款的利率最低可以做到3.85%，相比二套房贷的利率5.65%，利息要便宜很多。”
类似的贷款操作方案在其他地区也悄然流行，从当前情况看，银行、中介、客户对此都十分积极。有的银行或贷款中介甚至动员此前已经申请了房贷的老用户，可以先把房贷还了，再置换为经营贷，降低利息以减轻还款的压力。
小赵去年刚刚在上海地区购买了一套住房，由于此前在其他城市购买过住房有贷款记录，此套必须作为二套房付70%的首付比例，购房的资金压力较大，因此他打算通过多方筹措举债完成购房。
对于小赵而言，由于放款总额中贷款比例仅30%，按揭期限30年，因此月供压力并不大，但由于前期举债较多，短期内面临较大的集中还债压力，对于现金需求较大。对于这种情况，银行客户经理建议：“可以将所有按揭贷款全部还清，还清之后再将房子作为抵押物申请一笔抵押经营贷，这样可以一次性贷出较大额度的现金，解决眼前的负债压力。”
2、操作：需借过桥资金，并“买”来一家小微公司
张女士和小赵均是普通的个人购房者，自己和家人名下都没有公司，而当前市场上大力推广的抵押贷、经营贷，贷款对象一般是小微企业主，如何完成将房贷按揭替换成经营贷的操作呢？
张女士的贷款中介表示：“买房的钱可以借过桥资金，一个月成本大约2% 。也可以帮忙‘买’一个公司过户到张女士名下进行贷款，成本不超过1万元。”再三权衡之下，张女士因为担忧新受让的公司存在其他经营和债权债务风险而作罢。
不过，这样的操作不难实现，特别是此前从事企业经营或者注册为个体工商户的购房者，轻易就能实现。
上海的小赵情况类似，不同的是，需要先借一笔过桥资金将剩余的抵押贷款还清，同时“搞定”一家小微公司，然后再向银行申请经营贷。
相比正常的个人住房按揭贷款，采用经营贷的流程更复杂，相关的风险也不容忽视。
正常按揭流程：买卖双方签订购房合同、买家支付首付款并向银行申请贷款、银行贷款审批、办理过户、银行办理房产抵押登记、放款给卖家 。
经营贷的流程：买家暂借过桥资金、全款购买房产、买家抵押房屋向银行申请企业经营贷 、银行审核后放款、买家挪用经营贷偿还过桥资金 。
3、成本：总体费用相加，利息优势并不明显
按照贷款中介等推销者的说法，经营贷的利率比按揭贷的利率要低很多，因此建议购房者考虑如此操作。
但事实并不一定如宣传那么美好，这与不同贷款产品的还款方式有关，房地产按揭贷款最长期限30年，一般采用等额本息（每月等额还款）或者等额本金（逐月递减还款）两种方式。面向企业主的经营贷/抵押贷往往采取先息后本的方式，期限较为灵活，有3年、5年的，也有10年、20年的，个人购房者用来替代按揭贷的自然需要选择长期10年、20年的贷款产品。
到底能便宜多少，可以算一笔账，假设贷款金额100万：
在按揭贷款下，作为二套房（典型的适用案例）利率一般为5.65%，期限30年，等额本金方式下支付的利息总计85万，每月还款5772元；等额本息方式下利息总计108万，首月还款7486元（每月递减13.08元）。在经营贷下，先息后本的还款方案，若利率4.25%、20年的情形下，则利息总计85万；若利率3.85%、期限20年的情形，则利息总计77万。如果期限10年，则利息总额会更少一些。
从利息总额上看，经营贷的贷款成本有一定的优势，但是也并不明显，并且这是建立在贷款期限更短的基础上，这就意味着，对购房者的现金流要求更严。如果再考虑上“买公司”的费用，以及前期过桥拆借资金的各种成本费用，对比来看几乎没有比较优势。
不过，记者在采访中得知，虽然贷款中介以“利率更低、成本更少”为噱头进行贷款营销，但事实上，很少有客户出于这种考虑进行类似操作。“账算下来很清楚，根本节约不了多少利息成本，也很少人是为了节约利息把按揭贷换成经营贷的。”小赵对记者表示。
那么，市场上那些蠢蠢欲动的人，动机是什么？
4、动机：个人获取大额现金、机构拓展客户
从小赵和张女士的案例来看，二者的共同点在于，都是有购房需求但已经失去首套购房资格，只能按照二套的首付比例和贷款利率购房。这并不意味着他们是有实力在一线城市购置两套房的实力人群，事实上刚需者在北京、上海购房就完全有可能陷入这种困境。
这种情况下，购房者对现金需求较大，他们在首付阶段需要一次性支付大额现金，并且保持在办理按揭贷款之前不能在银行有其他未还清贷款。因此，购房者会想方设法通过各种非银行渠道筹措资金。这些拆借来的资金不像按揭贷款，可以在未来长达数十年的时间里慢慢偿还，所以完成购房后还有一个集中还债的压力，而消费贷、经营贷、抵押贷等产品正是满足这类人群一次性获得大额现金的方式。
除了这种解决负债压力的考虑，也有另一情形。在过去十几年中，房产无疑是升值最快、产生最大财富效应的资产，这种致富方式简单、快速，让经历过的人念念不忘，未能经历的人也伺机而动。
过去多年，每一轮上涨都为持有房产者沉淀了更多的财富，而当初向银行借的贷款，即负债，则慢慢稀释了。在持续的宽松趋势下，更多人的选择是继续负债，套取现金，买入有升值潜力的资产。对于普通个人而言，对此最常规的践行方法，就是抵押房产，贷出大额现金。
由于所购住房大多仍在按揭中，无法办理抵押贷款，因此不少购房者就听从中介的建议，还掉按揭，转换成抵押贷。这一做法的另一个动机是，房子经历了升值，按照新的市场价值可以贷出更多现金。
另一方面，银行也有其动机。近年来，监管大力引导银行机构开展普惠金融，要求金融支持实体经济，扶持小微企业，国有大行、股份制银行纷纷推出各类小微经营贷款产品，一再压低贷款利率。
而小型商业银行，也有其考量。“我们最近就在大力向其他银行的按揭客户营销我们的经营贷款产品。”某城商行在上海地区的支行一位相关负责人对记者表示。对于中小银行而言，这类操作能为其拓展业务空间，获取更多客户，抢占市场份额。
5、风险：风控很严未必操作成功，若发现违规需一次还清全部贷款
也有房地产中介人士告诉21世纪经济报道记者：“我们是不赞成这样操作的，即使客户自己找贷款中介这样做，我们也觉得有风险。因为有些贷款中介之前告诉客户一定能贷下来，结果从银行申请不到贷款，客户最终不得已借的是一些非正规贷款公司的资金，成本会更高。”
经营贷真的能随便拿去买房吗？是否合规？如果操作不通会遭遇什么后果？
21世纪经济报道记者以客户身份询问了多家银行的客户经理，他们均表示，贷款需要满足公司一定时间的持续经营和个人持有房产超过一年等条件。且有的“循环贷”需要一年还本一次，中间涉及借新还旧及过桥等问题。
工行一支行客户经理表示，按照监管规定，经营贷款不能违规流入楼市、股市。如果是“新房本、新公司”申请经营贷的，几乎批不下来。按照该行的贷款要求：企业经营一年以上，个人成为公司股东或者法定代表人一年以上，持有房产原则上也需要一年以上，不满一年则需要提供购房款为自有资金的证明。
据该客户经理介绍，工行会核查企业的经营情况和资金的用途，原则上要求企业一年的经营流水达到贷款总额的2倍。至于贷款的期限，他表示有两种产品，贷款三年期，每月还息，到期后一次性归还本金；另外一种，是六年期的“循环贷”，每年需要归还一次本金，利息最低3.4%-3.5%。
建行一支行客户经理也表示，申请经营贷需要有真实的经营。有房产抵押的经营贷款，如果是10年期限的，也需要一年还一次本再申请新贷款，利率3.85%。准入条件是持有房产时间超过1年，个人成为公司股东也需要半年以上。
邮储银行一名客户经理也表示，申请经营贷需要贷款者本人或者直系亲属是公司的股东，且经营时间超过1年，银行贷款审核中还会关注企业的采购合同、销售额、纳税等情况。贷款额度最高为1000万，授信期限最长为5年，需要三年还一次本或者一年还一次本金，贷款利率为4.5%。
贷款中介向21世纪经济报道记者坦言，风控比较严的大银行确实很难申请，不过部分股份制银行和一些中小银行的条件没有那么苛刻。他表示：“小银行风控松，利息也会高一点。”
挪用经营贷买房被发现后，会有何后果？前述多家银行的客户经理均表示，经营贷的贷款用途是企业经营，如果监管查到或者银行发现资金流向了房地产，就会要求客户提前结清。而住房按揭贷款是比较确定的长期贷款，相比之下短期经营贷投资长期房产，若要一下子要还清所有贷款对购房者来说压力很大，还不上存在房产被拍卖的风险。
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