3月31日，北京正式宣布启动存量房交易“带抵押转让”模式，可以说是北京历史上“330”楼市新政的重头戏。
什么是「带抵押过户」？
简单来说，做二手房交易时，不再需要提前还贷，也不需要垫付资金取消抵押，实现抵押变更、转移登记、新抵押设立、直接过户。
事实上，"按揭转让"模式早已在全国30个城市推出，其中深圳、广州、武汉等城市已经实施了这一政策。
北京此次启动“带抵押转让”相对较晚，必须满足以下四个条件才能实施“带抵押转让”:
第一，房子必须是个人产权，不是公司产权。
第二，房子只能抵押一次，不能抵押两次。
第三，房子只能是商贷，商贷和公积金贷款都要提前还。
第四，购房者必须是全款或商业贷款，不能是公积金贷款。
可见，北京的这种“带抵押转让”主要针对的是商业房贷。
而且这次北京的“转按揭”政策主要来自国家部委的要求，因为3月30日，中国自然资源部和中国银行业和保险业监督管理委员会联合发布了《关于合作开展“转按揭”服务的通知》，方便和惠及企业。
根据这份《通知》的要求，“有抵押转让”政策将在全国范围内逐步实施，这意味着“有抵押转让”政策在全国范围内实施的时间不会太长。
以后二手房买卖会很方便:不用还贷款就可以卖，可以过户。
这当然有利于刺激楼市需求。
以后只需要考虑首付和房贷的高低，就可以直接通过“有抵押过户”完成交易。
但北京这次实施“按揭转让”，其实对北京楼市的拉动作用更明显，甚至可能带动北京二手房市场的持续成交好转。
原因很简单:因为北京的股票房贷利率比较高。
如果北京进行“有抵押转让”，实际上可以通过有抵押转让实现“现有房贷利率下降”，而不需要提前还贷。
我们都知道，如果2018-2021年在北京买房，房贷利率至少在5.88%-6.4%，这是很高的。
经过多轮降息，北京首套房贷利率已降至4.85%，二套房贷利率也降至5.35%。
可见，对于很多在北京买房的家庭来说，现在最需要的是“降低现有房贷利率”，这样可以减少月供。
为了“降低现有房贷利率”，很多人甚至不惜采用“提前还贷”再“经商贷款”的方法，来有效降低房贷利率。
所以前期出现了明显的“提前还贷”浪潮:只有提前还贷，才能继续做商贷，实现放贷。
于是，很多人“又傻又天真”，以为“提前还贷”是因为大家都还不起月供，甚至认为楼市要崩盘了。
但随着监管机构对“房贷业务贷款”检查的加强，目前低利率的房贷业务贷款已经很难做了。
换句话说，再融资很难降低房贷利率:房贷的条件越来越苛刻。
然后呢？
目前实现的方式只有两种:一种是“商贷转公积金贷款”的政策，另一种是“带抵押转”。
但由于北京尚未开通“商对公”通道，北京房贷利率高的购房者没有办法实行商对公。
唯一的办法就是“带抵押过户”:亲属之间的过户和二次买卖可以通过带抵押过户实现，可以有效降低房贷利率。
比如你第一次买房，贷款利率是5.8%，那么现在你可以通过“按揭过户”直接卖给父母，按揭利率从5.8%降到了现在的4.8%。
很多人可能会说:父母贷不到款怎么办？
其实没必要紧张，因为北京已经允许实行“接力贷”:
2023年2月15日北京商报今日获悉，北京房贷政策松绑，部分银行将借款人“年龄+期限”放宽至80-85周岁。
很多银行都承认可以申请“接力贷”，以父母的资格购房，父母为主借款人，子女为共同借款人。
换句话说，通过“有抵押转让”，实际上可以在直系亲属之间“转让”，以间接降低存量房的抵押贷款利率。
这可能是目前“带抵押过户”能给北京楼市带来的最大好处。
此外，“带抵押过户”还可以大幅降低二手房交易的成本和时间:
之前买家想“解除抵押”，要先申请，收钱，还钱，才能过户，买家需要对公寓重新评估，重新贷款。
现在两个步骤合二为一，大大减少了所需的交易时间，节省了大量的财务成本。
因此，“带按揭过户”一定会促进一手房楼市回暖。
目前北京楼市以新换房为主，这些购买力大部分需要“卖一买一”，但由于二手房成交低迷，最终无法落实。
盘活二手市场可以解决这些购房者的购房烦恼，加速一手房的市场交易，帮助政府卖地。
尤其是对于北京这样一个以存量房交易为主的城市来说，“带抵押转让”政策的实施，肯定会对楼市有明显的利好。
无论是一手房还是二手房，交易速度都会提高。
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