更多精彩，请点击上方蓝字关注我们！
裁判要点:
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源、房产管理部门协助工作的通知》第十五条第(三)项，赋予了人民法院对被执行人购买的已办理商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封的权利。预查封将在房屋所有权登记完成后自动转为正式查封登记，以保障债权人诉讼利益的实现。
案例介绍:
1.徐亚东与天安公司签订《商品房买卖合同》，约定徐亚东购买天安公司开发建设的天安山庄36-6号楼101室1套，建筑面积506.48平方米，总价440.8万元，房屋交付日期为2011年12月31日。
二、徐亚东未按约定履行付款义务，天安公司诉至常州市武进区人民法院，请求判令撤销与徐亚东签订的商品房买卖合同。法院经审理，于2012年9月6日作出判决:解除天安公司与徐亚东签订的商品房买卖合同；判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。
3.2012年3月5日，常州中院对广信小额贷款公司诉徐亚东借款合同纠纷一案作出执行裁定，对常州天安山庄36-6号楼101号房屋先行查封，并向天安公司发出协助执行通知书，要求天安公司禁止对徐亚东购买的天安山庄36-6号楼101号房屋办理过户、抵押手续。
四。执行中，天安公司向常州中院提出执行异议，请求中止对争议房屋的执行。常州中院裁定驳回天安公司的执行异议。天安公司不服该裁定，向常州中院提起诉讼，请求中止执行。常州中院认为，天安公司有权请求停止执行该房产，故决定停止对常州天安山庄36-6栋101室的执行。
5.广信小额贷款公司不服原判，上诉至江苏高院，请求撤销原判，将案件发回重审或依法改判。江苏省高级人民法院决定驳回其上诉，维持原判。
裁判观点和想法:
根据法律规定，人民法院有权对被执行人购买的已办理商品房预售合同登记手续的房屋进行预查封，并在房屋所有权登记后自动转为查封登记，以保障债权人诉讼利益的实现。
预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更或转移登记手续。发作前也是正式发作。本案涉案房屋虽已被常州中院预查封，但天安公司(开发商)有权依法行使商品房买卖合同中约定的撤销权。人民法院依法判决解除房屋买卖合同后，开发商作为房屋所有权人，有权提出案外人异议，排除法院对其所有房屋的强制执行措施。
广信小贷公司认为天安公司在常州中院预查封后，是回避执行的上诉理由，法院不予支持。
实用要点总结:
铭记过去，学习未来。我们将该案例的实践要点总结如下，以供实践参考。同时也提醒当事人，期房销售中因买受人产生的债务而导致房屋被查封的风险。结合高院的裁判文书，在执行实践中，应重点把握以下内容:
1.尽管购房人因不履行债务而未实际交付或取得所有权，法院仍有权对该房产进行预查封。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行行为的通知》第十五条第(三)项规定，法院有权对被执行人购买并办理商品房预售合同登记的房屋进行预查封，房屋所有权登记后自动转为查封登记。《通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”，因此被执行人在预查封期间不得转移或者处分财产。
二、开发商面对实际交付的商品房被买方的债权人申请查封，如何处理？
首先，判断购买者是否已经支付或者有能力支付购买价款。购房人无力继续支付购房款的，开发商可以以购房人违约或者合同约定为由解除合同。
二是执行法院在预查封后会向开发商发出协助执行通知书，要求开发商“禁止办理过户、抵押手续；如涉及退房，协助扣缴退房款；办理产权登记时，通知医院。”此时，房屋所有权并未发生变更，开发商可以促使房屋买卖合同解除。
第三，开发商在签订商品房预售合同时，应事先约定买受人违约的情形，约定自己的单方解除权，排除因房屋交付前被查封而限制自己处分权的可能。
三、买受人的债权人在债务人不履行的情况下，可以选择查封债务人未实际占有，但已办理预售合同登记的房屋。
债权人对债务人未实际占有但已办理预售合同登记的房屋申请预查封，可以有效督促债务人积极履行偿债义务。同时，当债务人不履行债务时，可以通过财产变更实现债权的清偿。而且可以主张先申请查封的债权人优先于后申请查封或者不申请查封财产的普通债权人。
四、另外，根据《物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”本案中，徐亚东与天安公司于2009年11月26日签订《商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同登记，尚未办理该房产的产权登记，故徐亚东仅享有该合同的债权，涉案房产的所有权仍归开发商所有。
相关法律:
中华人民共和国物权法
第九条第一款:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。
最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知(法发发〔2004〕5号)
第十五条下列房屋虽未登记，人民法院也可以先行查封:
(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理商品房预售许可且尚未销售的房屋；
(二)被执行人购买的房屋已经房地产开发企业初始登记；
(三)被执行人购买的已办理商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。
第十八条预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满，人民法院未办理预查封续展手续的，预查封效力消灭。
中华人民共和国企业破产法
第二十二条国土资源、房产管理部门对人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。资不抵债的，依照本法规定清偿债务。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定。
第二十六条。被执行人不得反对申请执行人对已被查封、扣押、冻结的财产进行转移、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为。第三人未经人民法院许可占用被查封、扣押、冻结的财产或者有其他妨害执行行为的，人民法院可以根据被执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。人民法院的查封、扣押、冻结未经公示的，其效力不得对抗善意第三人。
以下是最高法院审理过程中，对该案“我们认为”部分中“购房人购买的拍卖房屋能否被执行，开发商如何补救损失”的详细讨论和分析。
2.常州中院预查封涉案财物的行为并无不当。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行工作和国土资源、房产管理部门协助工作的通知》第十五条第(三)项规定，赋予人民法院对已办理商品房预售合同登记备案手续的被执行人所购房屋进行预查封的权利， 房屋所有权登记后将自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。 故本案中，徐亚东未履行法院作出的生效法律文书确定的还款义务，由常州中院强制执行，法院执行机构裁定徐亚东在天安公司购买的涉案商品房预查封符合上述规定。
3.涉案商品房买卖合同经法院生效判决解除后，该房屋所有权的执行应当停止。
上述通知第二十二条规定“查封前不得办理抵押、转让等权属变更和转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“对已经查封、扣押、冻结的财产，被执行人不得反对申请执行人进行转移、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为。第三人未经人民法院许可占用被查封、扣押、冻结的财产或者有其他妨害执行行为的，人民法院可以根据被执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。人民法院的查封、扣押、冻结未经公示的，其效力不得对抗善意第三人。”上述关于查封财产的规定，只是限制了被执行人和第三人以逃避执行为目的，重新设定权利负担、变更所有权和占有现状的行为，并不禁止以逃避执行为目的，在被查封的财产上依法变更原有基本关系的权利。本案中，天安公司虽在涉案财产被查封后进行了初始登记，但初始登记行为与上述规定所禁止的设定权利负担、改变所有权状态的规避执行行为并不一致，也不影响买受人的利益。广信小贷公司认为，天安公司初始登记行为违法的主张并不充分。由于徐亚东尚未取得涉案房产的所有权，仅享有《商品房买卖合同》中的相关债权。正是基于此，常州中院在查封裁定书中明确“天安公司禁止对查封的财产进行转让、抵押；如果涉及退房，会协助扣留退房款。”该裁定也没有禁止改变涉案不动产的基本合同关系。因天安公司行使合同解除权符合法律规定，但合同解除后徐亚东的退房款仍可作为执行标的，故一审法院判决停止对天安山庄36-6号楼101室的执行并无不当。
综上，涉案房屋虽已被常州中院预查封，但天安公司有权依法行使商品房买卖合同中约定的撤销权。人民法院依法解除房屋买卖合同后，常州中院对涉案房屋不予执行。
案例来源:
江苏省高级人民法院:常州市武进区广信农村小额贷款有限公司、常州天安远成房地产开发有限公司借款合同纠纷、案外人异议民事判决书[(2015)苏上中字第00079号]
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"高院判例：对未取得房产证的期房，开发商可通过解除合同排除其他人的强制执行丨决胜“基本解决执行难”"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/107644.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
