2023北京城市更新最佳实践系列⑦昌平区昌盛园社区老旧小区改造项目

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2023年9月26日，第二届北京城市更新论坛表彰了入选2023年北京城市更新最佳实践奖的10个最佳实践和16个优秀项目。10月7日起，市规划和自然资源委员会、市住房和城乡建设委员会联合发布北京城市更新“最佳实践”系列报告。第七站带你了解昌平区昌盛园小区老旧小区改造工程。

基本信息

昌盛园小区位于昌平区南大街，建于上世纪90年代，占地约26公顷，常住人口2341人。由于管理无序、违建等问题，小区成为昌平区基层治理的难点。2020年7月以来，城南街道坚持党建引领、主动治理，通过有效的群众工作，促进社区环境的改善和提升，拆除私房和内墙，重新整合使用公共空房间2万余平方米。同时将21个小区合并为一个小区，引入统一物业管理，解决物业管理水平低的问题。

实施效果

该项目极大地改善了旧住宅区的环境特征。共改造社区建筑6万平方米空间，新增绿地1.4万平方米(含树木600余株)。对社区便民广场、居民议事大厅、童心花园、健康小屋等1800多平方米的优质公共空房间进行了改造提升，新增800米蓝色环形走道和塑料儿童游乐场(含跑道、滑梯、沙坑)。

居民健身广场改造前后对比

雨水花园改造前后对比

通过依法合并物业管理区域，引入统一物业，确保改造效果的长期维持。建立居民议事会，规范居民议事活动，不断引导居民参与社区建设。通过丰富多彩的社区活动和设计选择社区标志，不断提高居民的认同感和幸福感。同时拆除了“墙”，打开了“心墙”，让居民住上了美好的家园，享受到了幸福的生活。

昌平区将这种短期、低成本、可持续的旧居住区改造模式综合提炼总结为“繁荣模式”。2021年11月，被住建部列入《城市旧居住区改造可复制政策和机制名录》(第四批)并在全国推广；2022年入选中国全面深化改革典型案例。2023年，街道组织编写了《旧居住区持续更新改造手册》和《旧居住区改造群众工作场景手册》两本参考书，向全市介绍旧居住区改造经验。目前，“繁荣模式”已成功推广至城南街道辖区11个老旧小区和1条背街小巷，改造面积近100万平方米，形成了以点带面的街区全域更新格局。

共商共治长城

创新体验

借助媒体凝聚共识，营造社区共治的良好氛围。

针对改造前期部分居民反对拆除违章建筑和围栏的问题，街道工委主动正视矛盾，依托北京电视台《向前一步》栏目，与居民面对面真诚沟通，讲清“法、理、情”，与在场居民达成共识，带动全体社区居民充分理解和支持改造工作。充分发挥“社区党委-网格党支部-院党组-楼栋党员骨干”组织体系作用，用好“三会一书”(召开党员会议、居民代表会议、居民咨询会、发函)问需于民、问计于民，形成社区转型升级、同心协力、共建共享的生动局面。

坚持拆除违建，充分论证转型升级空室。

坚持“先拆除违章建筑，后提升”的原则，成立了五人工作组，通过地毯式的布置，进入1000多户，进行了600多轮谈判。先拆“芯墙”，再拆“墙”。短短62天，500多栋私人建筑、1000延米内隔墙全部“零补偿”拆除，可见全公/kloc。

注重老年友谊和满足居民需求的设计指导。

坚持“老有所爱，快乐共享”的原则，将专业设计与居住区相结合，将座谈会、座谈、家访收集的30多条居民意见纳入设计方案。在社区中心区域，重点打造人车分离的休闲娱乐场所，零高差(无台阶)的设计保证了场地的无障碍性和适龄性。重新梳理小区内交通流线，建设环形健身跑道，串联儿童心园、卫生站、会议厅等适合不同群体的服务设施，形成轴、带、块、环、点协调统一的系统化设计，满足老人、青年、儿童等不同群体的多样化需求，确保改造真正向居民“心”转变。

同心园改造前后对比

儿童游戏空房间

注重统筹规划，在全球范围内整合各方资本资源。

街道工委牵头抓大局，成立“一班一组一支部”(项目专班、工作组、临时党支部)，带动社会单位和社区居民深度参与改造。多渠道筹措改造资金，重点投入城区“微升级”资金约700万元，服务群众党组织约200万元，接收10多家社会单位捐款400多万元，协调其他资金300多万元。坚持一次性规划、集中实施，一期、二期工程共需6个月，消除了资金投入小、每年重复建设的弊端。公建空房间改造综合投资每平米仅267元，大大降低了成本，保证了高品质，实现了小投入大提升。

合并分散小区，两年内物业收费率提高60%。

充分利用党建协调会，动员21个产权单位转让经营权，将原有的36个出入口整合为12个，组织2000多户居民投票，将原有的21个小区从法定和空客房合并为一个小区，实现“一体化”管理，形成规模效应，降低物业管理成本。同时，物业公司开始收取停车管理费、商业广告等增值服务获取收入，物业服务质量不断提升。居民逐渐养成付费服务的消费习惯，两年内物业收费率从10%提高到70%，实现了社区治理的良性循环。

着力营造氛围，持续打造特色邻里社区。

在社区党委的领导下，成立了长生园社区公益联盟，以及专业社会组织、公益服务单位、党员先锋志愿服务队等。通过高质量的活动、志愿者服务和咨询，不断营造社区氛围。开展“重返20岁”、邻里集市等50余项专项活动，培育“繁荣无边界”品牌，创新探索“居民服务居民”便民服务路径，引导多元主体参与社区治理，形成“与邻为善”的社区氛围。2022年，长生园社区入选全国志愿服务“四个100”先进典型。

青少年低碳教育基地

低碳马拉松健身步道

探索从社区到街区的“商住联盟”和“繁荣模式”

接山路，昌盛园小区旁边的背街小巷，整体老旧空间，交通秩序混乱，缺乏公共空间，商业活力不足。街头创意将“繁荣模式”延伸至街山路改造。通过“商住联盟”的成立，组织商户、居民、物业、设计公司、行政部门等多个主体在同一个平台对话，集思广益，统一思想，将专业的设计理念与商户、居民的需求相呼应，实现街区立面风格统一、商户商铺设计个性化，有效满足居民的居住需求。统筹背街小巷补贴、党组织服务群众、城市更新等多项资金。，并一次性关注改造的实施。每延米只需2万元，街道立面和市政配套设施质量将大幅提升，道路交通将“人车分流，而非机器分流”。改造后，街山路成为一条“烟火气”“时尚气派”的高品质生活街——昌盛街，实现了社会效益和经济效益的双丰收。