合同文本中疑似不平等条款
市民付女士向新民网反映，她和丈夫交了10万元定金，认购了位于浦东新区南汇新城山云路55弄的新房“星语朗庭”。随后，在《商品房买卖合同》即将正式签订时，发现很多条款“不平等、不公平”。
购房者想要求解释修改合同。购房订单中“所有商品房买卖合同及补充条款当场受理”的那句话，早就暗暗埋下伏笔，让付女士夫妇一下子陷入了“被违约”的窘境；提出退房要求，一份“延期付款签约申请”让夫妻俩面临“被收取高于银行同期贷款利率20%的罚息”的风险。
记者调查发现，在这479名买家中，不少质疑“霸王条款”的买家似乎都处于这样的困境。开发商甚至给出了“神回复”:如果合同不合理，法院会在诉讼中保护购房者的权益。
销售被指包装乏味。
买房陷入连锁
付女士说，她和丈夫原本打算买“星宇朗庭”的B2公寓，售楼人员说已经“售完”。在对方信誓旦旦“旧带新优惠1.5万元”的“口头攻势”下，他们还是认购了公寓a。
2月26日，支付10万元定金后，采购订单上写着“3月5日签约”。对此，付女士夫妇表示“由于个人原因，需要延期签约”。随后，卖方提供了延期付款签约申请，改期3月25日签约，首期支付房款70%。此时，折腾了半天看房的付女士和老伴已经筋疲力尽。再加上卖“放心吧，都是统一格式的，不会有问题”的承诺和催促，所以他们“急于买房”。他们签署了这两份文件。
3月25日，付女士再次来到售楼处，准备签合同付款。销售带来了一张类似于之前“采购单”的“签单”，要把交的定金折算成首付。就在这时，“所有商品房买卖合同及补充条款均现场受理”的说法立即引起了付女士的警惕，并立即要求对方出示相关证件。傅女士细看后认为，《补充规定》有很多地方是故意加重购房者的责任和风险，明确开发商的责任和义务。对于购房者来说，就是“不平等不公平”。为了慎重起见，她马上回复说“你先咨询一下相关部门再做打算。”
3月27日，付女士夫妇再次向销售表示“必须修改补充条款，否则退房”，但销售随即在微信上回复:合同已在主管部门备案，不会更改。对方还强调，在2月26日签订的购房订单中，已经白纸黑字约定，购房人“均接受现场公示的商品房买卖合同及其补充条款”。同时，延期付款签约申请书写明，首套房款274.9万元未按时支付，开发商可按银行同期贷款利率上浮20%收取罚息。“如果再延期，就要承担违约责任。”
面对如此强硬的态度，付女士表示强烈不满:对于“购房合同及补充条款全部接受”这样极其重要的内容，为何“事先知道”的销售在现场只字不提，用“闷包”的方式“忽悠”购房者签字；而“高额罚息”就像一条“锁链”，让购房者“无路可退”。“这不是给我们‘埋地雷’和‘挖坑’吗？!"
越看条款越害怕。
质疑缺乏权利保护
针对商品房买卖合同及其补充条款中的“霸王条款”，付女士向记者“点明了重点”。
问题一
条款:如乙方抵押贷款不能在本合同约定的日期前足额支付至甲方账户，则乙方构成逾期付款，并按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。
质疑:虽然合同排除了因银行贷款额度或贷款政策导致的逾期贷款风险，但从实际情况来看，如果买方无责任，应以银行按揭贷款的实际付款时间为准，不应将违约责任和风险强加给买方。
问题2
条款:乙方要求解除合同，应向甲方支付总房价款20%的违约金。如甲方未按本合同约定向乙方交付商品房，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，但应在15日内书面通知甲方，甲方应在本合同注销登记手续办理完毕之日起30个工作日内退还全部已付款，并按已付款的10%支付违约金。
质疑:买受人应支付总房款20%的违约金，逾期每日支付房款0.5 ‰的违约金；开发商违约只需支付买受人已付房款的10%，逾期只需支付房款的0.5%每日违约金。
问题3
条款:双方签订本合同后，出卖人将该商品房及在建工程的土地使用权抵押、变更或再抵押，买受人同意，出卖人不再另行通知。
问题:如果房屋被开发商抵押或再抵押，购房者是否已经失去了维权和追究责任的可能？
问题4
条款:本合同及本补充协议不是甲方提供的标准合同，双方协商一致，自愿签订。
质疑:合同及补充协议未与购房者协商，纯属单方面“强加于人”。签约后，一旦出现问题，开发商完全可以以“自愿签约”、“风险自担”的名义拒绝购房者的一切合理诉求。
付女士直言，这许多条款让她“更害怕”、“更担心”。“在我们这个479人的购房群中，很多人也说这是‘霸王条款’，很可能会让我们以后处于维权的不利地位。”
条款要遵循公平。
开发商承诺协商。
就此事，记者咨询了上海善法律师事务所高级合伙人秦玉斌律师。他明确回答说，根据《中华人民共和国合同法》的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定双方的权利和义务；提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的，该条款无效。
随后，记者与开发商雅戈尔旗下的上海雅苑置业有限公司取得联系。针对购房者指出的“不平等、不公平”条款，相关负责人回应称，每个购房者都可以对合同提出意见，但买卖合同已经过主管部门审核备案，不能更改。如果存在“霸王条款”，买方可以起诉，法院会判合同无效，维护买方的合法权益。
对于付女士关心的“是否存在抵押或再抵押风险”的问题，该负责人反馈称，该项目目前不涉及任何抵押，后续如有变动将另行通知。记者马上问:“合同里明确‘卖方不需要另行通知’，现在口头告知另行通知。这两种说法不一致。哪一个为准？”对方听后语气立马缓和了不少，说是来解决问题的。至于合同条款，他会和公司法务部协商，但后续要看公司法务部和主管部门是否同意修改。
记者还向该负责人讲述了付女士的遭遇，她因未尽到必要的提醒和说明义务，被“同意”接受全部买卖合同及补充条款，并因此可能因“违约”而承担高额罚息。对此，该负责人解释，接待付女士夫妇的是通策房产的销售，是第三方机构。作为开发商，他们没有认定付女士有违约责任。对方答应采访约富女士，全力协商。截至记者发稿时，双方经过初步沟通仍未达成一致。对此，“新民助农”将持续关注。
记者王军
来源:新民晚报
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