2021年是中国房企的“雷霆”元年，尤其是7月份的“恒大危机”造成了市场的极大恐慌，恒大在全国各地的楼盘纷纷“停工”。
全国最大的“烂尾潮”若隐若现，这对购房者来说是“致命一击”。
2021年11月，恒大全国销量直接归零，说明市场已经用钱给恒大投了票，恒大的房子再也买不到了。
尤其是2022年，我国房企即将迎来“还债”高峰期。
随着房市危机的逐步爆发，购房者购买期房所面临的风险正在急剧上升，各城市不得不陆续推出“现房销售”计划。
甚至北京在2021年第三批集中供地开始大规模推广“现房销售”项目，期房销售风险越来越高。
最值得我们警惕的区域是通州，一个155平方公里的北京城市副中心。
目前通州在售的几个项目房企背后的“现金流危机”非常严重，甚至这些房企很可能在2022年就有“雷”了。
第一个:万国城moma“当代置业”。
当代置业已经处于“雷”的边缘。10月，拥有“130亿现金”的当代置业宣布，其2.5亿美元债务“违约”，无法支付。
显然，所谓的“130亿现金”只是一个噱头，当代置业者的账户里几乎没有钱。一旦还不上钱，就面临“信用破产”。
目前，当代置业有5笔美元债务，贷款利率高达11%以上，约合14亿美元，大部分将于2022年还清。
可以想象，当代置业如果不能如期“还款”，将面临信用破产，后期融资将非常困难，所有在建项目都将面临资金紧张。
届时，当代置业的“准业主”将面临和泰禾一样的命运:无限期复工，难以交付的物业。
第二:拥有全国声誉和美好未来的“阳光之城”。
最近阳光城的老板很焦虑。
根据网上的信息，阳光城的短期“流动负债”高达2284亿，而现金余额只有335亿。这家所谓的龙头房企，已经踏入了“雷”的范围。
最可怕的是，阳光城各地的项目都“停工”了，引起了很大的争议，比如成都阳光城、郑州阳光城、沈阳阳光城。
2022年，阳光城可能更难，所以对于国宇未来悦的车主来说，需要“神一样”的续航能力来购买。
第三:史圣天玺的“鑫源地产”。
史圣天玺位于北京城市副中心，靠近环球影城。地段还是不错的，可惜鑫源地产已经深陷债务危机。
2016年至2018年，鑫苑置业的资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%。
2020年半年报显示，鑫苑置业公司总资产599.68亿元，总负债504.32亿元，资产负债率84.10%。
净负债率127.68%，处于行业较高水平，短期偿债能力较差。
2020年，鑫源地产还在海外发行了20亿的“美元债券”，发行利率高达14.5%，显然为鑫源地产埋下了“大雷”。
在如此大规模的债务负担下，鑫苑在“大本营”郑州的项目，如鑫苑名城、鑫苑国际新城、鑫苑德润袁俊、郑西鑫苑名家等，都一拖再拖。
尤其是郑州鑫苑国际新城，已经交付两期，事故不断。漏水、绿化减少、工程等问题层出不穷。
第四:和世界的“碧桂园”。
随着恒大的爆发，碧桂园已经走在前列。
根据第一财经的报告，2020年碧桂园债务规模已经超过1.7万亿，资产负债率87%，已经超过恒大。
可见，这是一家“摇摇欲坠”的巨型房企，之所以称之为“第二个恒大”，原因很简单，碧桂园和恒大的开发模式如出一辙。
都是重型三四线城市，发展新城。随着房地产市场的下滑，雷声大雨点小只是时间问题。从恒大、华夏幸福等同类房企来看，这种模式难以为继。
当然，债务规模巨大并不意味着一定会爆发。这里最关键的是“返现能力”。只要销售顺畅，资金回笼的速度可以弥补债务到期的规模，债务再高也能持续。
这是碧桂园和恒大最大的区别。碧桂园目前现金流还是比较充足的，所以债务到期可以维持，一直算到现在。
类似房企包括万科，负债规模较大，但现金流能支撑短期负债到期，还是健康的。
但碧桂园最大的问题是，其三四线城市的未来销售始终是一个“大雷”。如果房地产市场继续下滑，三四线城市楼市被吹起来，那么碧桂园将成为第二个恒大。
北京碧桂园重点项目，选择在“双限”政策的北京通州区。市场销售预期可能不如预期。一旦销售受阻，碧桂园的问题很可能爆发。
综上所述，我们可以看到，从当代置业，到阳光城，再到鑫源地产，目前通州区的房企其实已经“陷入危机”。
一旦2022年短期偿债周期爆发，通州房企将面临“危机时刻”，这对购房者不公平。
特别是如果叠加通州的“双限”政策，如果高价地下土地销售受阻，那么集中矿爆的可能性相当大。
通州，买房不易，慎重！
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