行业下行期，很多地方楼市陷入滞销。
前不久，昆山万科常青藤尚滨花园由于“擅自降价”，遭到通报批评。原因是“扰乱市场秩序，造成社会不稳定因素。”
价格不能降，那么各种骚操作也纷至沓来，首当其冲的就是“低首付”甚至“负首付”。
不久前，一线城市深圳的“负首付”事件推上风口浪尖。
网传深圳负首付宣传
“负首付”看似诱人，但其实实际上就是做高估值，中介和客户一起向银行“骗贷”！
5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》，“负首付”被紧急叫停。
深圳中介协会提示
而在楼市最坚挺的上海，最近国企项目安联虹悦，悄悄打响了“降首付”第一枪！
究竟是什么样的压力，导致了这家安徽国企这样特别的营销动作？
带着好奇的心态，总爷和粉丝探访了项目。
01
降首付！不装了，摊牌了
总爷和粉丝约在安联虹悦售楼处见面，国企项目的门头还是很气派的。
安联虹悦售楼处，总爷实拍
门口硕大的营销海报，直接写明了“首期10%”的标语。
安联虹悦售楼处，总爷实拍
可能因为是工作日，售楼处里并没有看到其他客户。
安联虹悦售楼处，总爷实拍
上海分销三剑客链家、58、中原已经安营扎寨，还有两家银行也在现场。
安联虹悦售楼处，总爷实拍
总爷带着粉丝仔细咨询了这个“首期10%”，终于搞明白了原理。
“10%首期”是指在付完10%的首付后，全款客户在12个月内补齐全款；
贷款客户10个月内补齐35%的首付（购买二套的则需补齐70%首付），另外给银行留出2个月放款时间。
换句话说，如果你计划首付35%贷款65%，那么你可以先支付10%，10个月后再支付25%并办理银行贷款，1年内付清即可。
销售的口头说法是：因为很多客户置换需要时间，所以通过这样的方式吸引客户下定。
国企资金有天然优势，通过拉长结款周期，可以先确认收入。
客户有更多时间筹钱，省去不少利息成本。
开发商不过是晚点收钱，但是销售速度得到了保证。
更关键是合法合规，因为并没有骗贷嫌疑，不然银行也不会坐到案场配合了。
不但是开发商和客户双赢，而且是赢麻了！
这种促销手法也只能国企用用，要是民企早被这回款周期拖死了。
有趣的是，促销截止时间恰好是6月30日，看来开发商年中压力也不小。
安联虹悦项目去年年底入市，据说当时就曾用过“10万锁定房源”的促销手段。
今年3月二期入市， 主力是89平的三房和133平的4房，均价4.58万/平，目前看去化确实比较慢。
02
品质不错，压力不小
随后总爷和粉丝参观了安联虹悦的样板间。
安联虹悦样板间，总爷实拍
不得不说，安联的品质还是不错的。
明亮宽敞的客厅，不少飘窗赠送面积，以及实用的户型设计。
安联虹悦样板间，总爷实拍
不但基础配置全部到位，很多细节很吸睛，粉丝就被卫生间的加宽镜柜和电热毛巾架所吸引。
安联虹悦样板间，总爷实拍
总爷打开柜子，看到样板间的博世热水器，选用的还是不错的型号。
安联虹悦样板间，总爷实拍
随后我们去周边转了转，只能说青浦华新板块确实差点意思。
安联虹悦项目周边，总爷实拍
最会修路的安徽交控，一定很想亲自下场，把门口的马路修修吧。
周边绿化也缺乏规划，更多的是杂草丛生。
安联虹悦项目周边，总爷实拍
最致命的是，青浦华新板块这两年供应量有点大。
板块内包括安联虹悦、上实云端、中交凤启虹桥等国企项目扎堆入市，加上板块板块内部环境一般，所以去化也就有了难度。
总爷和粉丝现场进行了查看，网上房地产信息显示：
安联虹悦515套房源，还有371套可售。
网上房地产截图，2023年6月6日
所以开发商打开了所有渠道，甚至还打响了上海“低首付”第一枪，这也就不难理解了。
最后总爷建议粉丝，如果是本地自住客户，恰好手头比较紧张，这个国企项目确实是不错的选择。
03
进击的安徽交控
这两年基建型房企强势崛起，中建系、中铁系房企先后斥巨资在京沪布局。
2021年，安徽交控集团突然现身上海土拍，一年之内拿地3宗，拿地金额高达82亿元。
2021年上海3批次土拍，安联击败北京建工、同润、星河、中垠&山东黄金等企业，12亿元竞得青浦区朱家角地块，打造了安联湖山悦项目。
同日，安联又花费19.34亿元，底价拿下青浦华新地块，打造安联虹悦项目。
2022年3批次土拍，安联和安高斩获热门地块，50.498亿元的总价竞得浦东唐镇地块，溢价率9.43%，打造了安高申宸院项目。
青浦朱家角的安联·湖山悦，已经开盘四次几乎售罄。
浦东唐镇的安高·申宸苑，虽然还未开盘，但是已经锁定热销。
相比之下，安联虹悦确实有些尴尬，不得不动用了非常规促销手段。
据说安联虹悦促销，一是为了抓紧回笼资金给集团，二是为了参与上海土拍继续拿地。
在上海拿地的安徽高速、安联高速，都隶属于安徽省交通控股集团有限公司，是安徽省资产规模最大的国有企业。
安徽交控集团
安徽交控集团拥有交通运输、投资与资产管理、房地产和建筑三大主业，三大产业布局全国各地。
总爷发现，很多高速公路公司正在彻底退出地产业务。
2021年8月，四川成渝高速发布公告称“将剥离房地产业务”。
2022年4月，山东高速发布公告称“房地产业务已纳入公司非主业清退范畴，未来公司将不再开展房地产项目”。
但是安徽交控却逆势而行，大规模拓展涉房业务。
券商的朋友告诉总爷，安徽交控的子公司安徽高速地产，是债券市场的老朋友了，这几年一直在发行债券。
安徽高速地产债券募集说明书
总爷拿到一份2023年安徽高速地产的债券募集说明书，发现了一些端倪：
随着大规模拿地拓展，这三年安徽高速地产的有息负债率攀升，短期内偿债压力不小。
安徽高速地产债券募集说明书
除了常规的银行贷款外，安徽高速地产还使用了大量信托资金。
安徽高速地产债券募集说明书
因为拿地支付的大量土地款，导致安徽高速地产这两年，经营活动产生的现金流量净额竟然为负值。
安徽高速地产债券募集说明书
如此压力下，安徽高速地产却还在继续高歌猛进，让人了捏一把冷汗。
在总爷看来，随着市场竞争越来越激烈，上海不再是那个闭着眼睛就能卖房的市场了。
接下来将越来越考验开发商的拿地和操盘能力，市场挑战之下，安徽国企打响的上海“降首付”第一枪，可能只是个开始。
对于安徽交控的地产业务，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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