魔幻的上海楼市,买房思路完全变了，上海买房热门板块

我是胡叔叔。我有多年的上海房地产研究和投资经验。我长期关注上海的房地产市场信息。熟悉学区房购房政策、购房攻略、房源信息。欢迎关注交流。

以下关于在沪买房的问答，由微信微信官方账号“湖熟方硕”粉丝精选:

问题:胡大爷你好，我在虹桥工作。哪里可以买到性价比高的房子？不考虑基金，请具体分析。谢谢大家！

胡大爷:您好，在虹桥工作，在上海买房分四步来分析:

第一步:北心经。2号线在北新泾有两站:北新泾站和松虹路站，东至市区，西至虹桥。公共交通非常方便。而且从北新泾到虹桥商务区10公里车程不到20分钟。

第二步:许婧、华漕、莘庄。许婧板块开发起步早，区域内配套相对成熟。目前，许婧板块仍有很多新房。华漕大部分区域位于虹桥主城区。新虹桥医疗中心和costco相继入驻华漕，今年还规划了包括7所中小学的教育园区。莘庄是外环外新装修住房的代表区域，也是闵行政府所在地，公共资源集中，配套成熟。距离虹桥约15公里，车程约30分钟，地铁约1小时，到浦东约45分钟车程，距离漕河泾、张江也很近，未来通勤时间有望进一步缩短。

第三步:江桥，分为南江桥和北江桥。南江大桥部分在主城区，城市建设相对好一些；北江大桥位于虹桥开发区，以回迁房为主。目前轨道交通处于初期建设阶段，未来有望发展13号线的规划。

第四步:华新、九亭、青浦。华新板块是大虹桥的辐射板块，也是离许婧和华漕最近的板块。可以共享大虹桥的商业、医疗等多项升级配套资源。离虹桥商务区只有8公里左右，但是坐车到虹桥商务区只需要20分钟左右，性价比还是可以接受的。九亭有成熟的居住氛围。九亭地铁站聚集了区域内的商家，配套设施优于松江其他路段，绿化覆盖率强。交通方面，有9号线通往全市，但是坐传统的铁路去虹桥不太方便。而是坐公交50分钟左右就能到虹桥(虹桥枢纽10号路九亭段)。自驾方便，走嘉民高架、沪渝高速18分钟到达虹桥。青浦开车30分钟可以到虹桥商圈，价格比九亭、华新都低。

具体如何买房，可以参考知识星球内部的分享。

问题:胡大爷您好，我们这里在老闵行东川路有三套，在奉贤新城有一套新的，是海月四季的小房子，然后是海湾的别墅。在孩子居住和上学的东川路办理并整合成两套很方便。更换可能会有一些问题。想把奉贤两套脱手，买个四居室。我也考虑过闵行的星河湾和华府天地或者干脆二手。有什么建议调整到市中心吗？不知道值不值得。目前没有需要担心的学区。我们主要是改进它。

胡大爷:你好，你的想法是可以的。奉贤新城现在发展不错，但增速有限。海湾根本涨不起来，以后也不好卖。毕竟没有配套设施，缺乏知名度。星河湾的优势在于房子本身。另外，还有学校。在位置上，和市区肯定是有差距的。如果想两者兼顾的话，真的很适合闵行。目前，闵行有大型公寓:星河湾和蓝翔。别墅和大平楼是两种不同的产品。如果是真的，大平地板很容易被取代。别墅比较稀缺，主要是这类产品。大平楼挺多的，因为别墅订单有限，所以未来别墅很少。这取决于你的计划。如果海湾是投资，那就没必要了。如果是养老，配套设施不成熟。相反，海边相对新潮。唯一好的就是环境真的很好。

问题:胡大爷你好，我想问一下房产交易所的事情。我和老公现在住在上海一套两室两厅的房产，是我和公婆合租的。老公在浦东有一套一室一厅的房产，是公婆住的。为了方便买房前改善住房，我现在想把两套房子的所有权交换一下，就是浦东房产给公公婆婆，现在住的房子给我和老公，方便我们下一步置换。想知道如何操作更方便更省钱？谢谢听说有一种房地产交易形式叫房地产互换？可行吗？谢谢你

胡大爷:你好，首先没有房地产互换的概念。你应该听出什么不对了。如果按照家里的要求，那么浦东的房产就由老公给公婆了，需要交3%的契税，个税和增值税就免了。但是你公婆赠与的房产在出售时，你只按照正常的五年税纳税。五年不交总房价的20%，2023年公婆再买房产的话，可以退税。现在你住的房子是和公婆共有的，所以你的公婆可以用他们的名字。然后在去他们的名字之前，你需要看看你的房子能不能把公婆的份额调整到2%，这样正常改名去他们名字的税是*2%，成本更低。

问题:胡大爷您好，如何在上海买首付350万(需七成)的房子？10月份，社保五年，现在可以领350现金了。我暂时没有孩子，打算明年生。我只需要在哪里购买？

胡大爷:1。目前上海采用“网签价”、“银行评估价”、“涉税评估价”中的最低者作为贷款申请的房价标准，看你了，首付必须付70%。如果在外地有房，有贷款记录，上海现在买二手房，算八成首付甚至全款。在外地没有贷款记录，不会影响你七成首付。

2总价500万的房子在上海还是比较长的。上海是一线城市中年轻人比例较大的城市，总价3-5万元属于红海市场。本预算建议买入未来升值较大的板块空，如许婧北城、九亭、泗泾、林三。

问题:胡大爷您好，我想问一下，很多人都说买房应该是一线，但是一线城市房价这么高，真的值得买吗？在上海没房，想买个学区房，为以后孩子上学做准备。老家在长沙有房子。现在怎么买？

胡大爷:您好，一线城市肯定是买房的首选。以上海和长沙为例。从教育质量和房价来看，上海的情况肯定比长沙好，尤其是关注孩子教育的家庭。在上海买房考虑的是未来的利益。相比长沙，这里可以实现利益最大化。即使目前的预算还不够在上海买房，但经济实力还是不错的，可以先存款，尤其是要保障在上海的首套房票，否则以后在上海买房的压力会更大。如果孩子还小，其实不建议考虑买学区房。关于资金积累的建议是，可以在保障上海买首套房资格的同时，在长沙买房投资，等攒够了钱再在上海置换。

以上是“湖熟方硕”微信微信官方账号粉丝提问精选。

目前房地产分化越来越严重，未来注定赚钱的只有一小部分人。

胡大爷给大家总结了未来上海最有潜力的住宅区和板块，包括很多不适合宣传的房地产趋势解读。欢迎索取内部资料。