上海21年买房政策，上海21年购房政策

我是胡叔叔。我有多年的上海房地产研究和投资经验。我长期关注上海的房地产市场信息。熟悉学区房购房政策、购房攻略、房源信息。欢迎关注交流。

以下关于在沪买房的问答，由微信微信官方账号“湖熟方硕”粉丝精选:

问题:胡大爷您好，真如板怎么样？为什么能像现在这么贵？是虚增还是真的值得？

胡大爷:你好，首先因为地价高，内环土地现在的楼面价基本都在8w以上，在北外滩真的是高水平了。真如位于普陀区，离市中心人民广场、静安寺等商圈不远，甚至比北区内环的一些区域还要近。

普陀区位置还不错。虽然普陀区作为城市副中心的发展并不顺利，但是随着时间的推移，该区域的发展机会也已经到来，地段价值会逐渐回归到与区位相匹配的水平，这也意味着该区域的土地价值正在逐渐回归到城市副中心应有的水平。

问题:胡大爷您好，我想买二套房。我名下有一套小公寓。喜欢华庭，各方面教育资源都不错。但是家里不喜欢房子的房龄，我未来的增值能力也不好。想问一下这个社区是否值得入手？

胡大爷:你好，考虑房子未来的增值能力是一个因素，但是任何房子都会变老，都会贬值，要看它未来的增值潜力和周边的规划建设。云水华庭离地铁很近，绿化很好。相比万里、真如板块，大虹桥的规划辐射不错，未来升值在空之间仍可期待。

买二手房的时候，房子越老，下家贷款期限可能会受影响越长。银行贷款审批原则:房龄+贷款年限< 50(以银行实际情况为准)。

二手房市场属于五年以内的二手房，而上海楼市10-12年房龄时市场流动性强，议价能力强，20年以上就要考虑维护成本和物业管理。

房龄也是买房的参考因素之一。房龄和质量的差异也会带来房产价值的差距。我们统计了过去5年各区不同房龄的价格表现。详情请参考知识星球内部的分享。

问题:胡大爷你好，预算300到500万。上海哪里可以买到？

胡大爷:你好，主要看工作区域。如果你在浦东工作，你可以买一个辉煌的曹璐城，2万元左右倒挂。如果在浦西，建议买北九亭的贝尚湾汉庭厅，倒挂一两万。如果是嘉定，可以买马陆的金地会所，嘉定新城的盘古花园洋房。

问题:胡大爷你好，我在虹桥工作。哪里可以买到性价比高的房子？不考虑基金，请具体分析。谢谢大家！

胡大爷:您好，在虹桥工作，在上海买房分四步来分析:

第一步:北心经。2号线在北新泾有两站:北新泾站和松虹路站，东至市区，西至虹桥。公共交通非常方便。而且从北新泾到虹桥商务区10公里车程不到20分钟。

第二步:许婧、华漕、莘庄。许婧板块开发起步早，区域内配套相对成熟。目前，许婧板块仍有很多新房。华漕大部分区域位于虹桥主城区。新虹桥医疗中心和costco相继入驻华漕，今年还规划了包括7所中小学的教育园区。莘庄是外环外新装修住房的代表区域，也是闵行政府所在地，公共资源集中，配套成熟。距离虹桥约15公里，车程约30分钟，地铁约1小时，到浦东约45分钟车程，距离漕河泾、张江也很近，未来通勤时间有望进一步缩短。

第三步:江桥，分为南江桥和北江桥。南江大桥部分在主城区，城市建设相对好一些；北江大桥位于虹桥开发区，以回迁房为主。目前轨道交通处于初期建设阶段，未来有望发展13号线的规划。

第四步:华新、九亭、青浦。华新板块是大虹桥的辐射板块，也是离许婧和华漕最近的板块。可以共享大虹桥的商业、医疗等多项升级配套资源。离虹桥商务区只有8公里左右，但是坐车到虹桥商务区只需要20分钟左右，性价比还是可以接受的。九亭居住氛围成熟，九亭地铁站聚集区域内商家，优于松江其他路段，绿化覆盖率强，居住舒适。交通方面，有9号线通往全市，但是坐传统的铁路去虹桥不太方便。而是坐公交50分钟左右就能到虹桥(虹桥枢纽10号路九亭段)。自驾方便，走嘉民高架、沪渝高速18分钟到达虹桥。青浦开车30分钟可以到虹桥商圈，价格比九亭、华新都低。

具体如何买房，可以参考知识星球内部的分享。

问题:胡大爷你好，我在上海工作。目前我存的钱还不够首付。想回老家买房，又不是很愿意回老家在四线城市买房。现在楼市太分化了。能否分析一下全国楼市的走势？我建议在哪里买房？

胡大爷:您好，楼市分化逐渐加剧。所有房屋的普遍增加已经成为过去。随着市场结构的分化越来越明显，好的房子会显示出升值能力。目前从全国来看，楼市人口增长会放缓，需求端会有一定程度的萎缩。但对于重点城市和重点发展区域，随着进一步发展，会有大量人口持续流入，需求会长期存在。而对于三四线小城市来说，需求严重不足，很多供应的楼盘很难去库存。所以从供求关系来看，高能耗城市的楼市较好，而一些发展滞后的三四线城市的发展并不尽如人意。从楼市政策调控来看，基于房主不投机的背景，限购限贷政策更加严格，楼市发展受到严格调控，无疑给三四线城市楼市带来了更重的打击。总的来说，随着调控的正常化和供求关系的变化，楼市普涨的概率变小。买房的时候要多关注房产的价值和稀缺性，要更仔细的分析和考虑。关于在上海买房的建议，详见知识星球。

以上是“湖熟方硕”微信微信官方账号粉丝提问精选。

目前房地产分化越来越严重，未来注定赚钱的只有一小部分人。

胡大爷给大家总结了未来上海最有潜力的住宅区和板块，包括很多不适合宣传的房地产趋势解读。欢迎索取内部资料。