深圳法拍房安全吗，深圳法拍房值得买吗

之前的问答收录于“五兄弟谈房”头条号。关于买房的具体问题，请关注查看更多答案。请私下提问。

会员提问:在深圳拍卖房子有风险吗？适合投资吗？

答:你好，拍卖行可以赚钱，但是水很深，只适合专业人士。1.拍卖行有哪些风险？既然拍卖行是法院经营的，与之相关的风险必然有相应的法律缺陷。

风险一是户清风险，其中原房东执着于相应的法律瑕疵:最高法专门出台了唯一房屋是否可执行的司法解释。简单来说，如果被执行人真的只有这套房住，无处可去，就不应该强制执行。

风险二是其他债权风险，就是你出手后，其他债权人过来说房子已经提前抵押给他了，有文件，日期早于法院查封日期。相应的法律缺陷:从法律上讲，不能损害善意第三人的利益。如果这个事实是真的，也要保护这个债权人的权利。如果原房东没有其他可执行的财产，很可能会在这套房子上再做文章，尤其是货款被拍卖，法院也没有向建委发出协助执行通知书的情况下。这种情况下，很难合作。

风险3是租赁风险。你拍了照片后，有人来说房子之前租给他们了，他们签了20年的租约。如果他们违约，他们将不得不支付巨额违约金。相应的法律瑕疵:法律上有一条原则是“买卖不破租赁”。理论上你买了这套房子才拥有所有权，原来的租赁合同还得继续。如果你违约，你应该支付违约金。当然，你也可以向法院主张违约金的数额是否合理。二、法律如何降低房屋拍卖风险？

以上风险都遇到了，而且都很难处理。因此，降低风险最重要的原则是规避风险的可能性，谨慎选择住房的方式。我的筛选方法的原则如下:原则1。如果一个案件是一个好案件，最好的案件是官员因腐败被逮捕和判刑。

有几个好处:(1)当事人本身一般是被监禁的，其亲属回避，没人想找你麻烦；(2)这种房子一般布局、装修、位置、居住环境都不错，因为你懂的；(3)当事人一般没有债权人，最坏的情况是非银行贷款纠纷，即当事人与担保公司、小额贷款公司的贷款纠纷，这意味着当事人可能。至于刑事监禁的案件，也是最惨的案件之一。

主要是客户可能过几年出来，回来找你麻烦。或者在监狱里，找一些社会人给你捣乱。其他普通合同纠纷或银行贷款纠纷的案件，安全性适中。在银行贷款纠纷中，由于银行对抵押房产管理严格，二次抵押的风险很小。一般的合同纠纷，当事人一般都是商人，商人怕惹事，一般不会主动添乱，但也有来自其他债权人的风险。

原则二:当事人最好是非退休、非自由职业者退休。时间是退休老人最重要的，他们有足够的时间和你折腾。自由职业者，比如艺术家，摄影师，可以自由安排自己的时间，会增加和你乱搞的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，会比本地人好很多。

原则三:如果当地法院的案子是外地法院拍卖的北京房产最好，如果后面有问题，他们一般不理会。北京地方法院的案件更有保障，如果可能的话，地方法院或者指导该地区案件的中级法院拍卖的该地区房产更有保障。如果后期有问题，对于法院来说，他只是想帮你，前提是他有能力。跨区域甚至跨城市执法，对任何一个司法机构来说都不容易，会大大降低其执法力度和效率。

原则四:最好空买房。无论是有当事人、亲戚还是房客住在房子里，清房总是一件很麻烦也很有风险的事情。所以，这个房子最好买在空。如果是毛坯房，那就更好了。虽然原理说起来容易，但是每个具体案例都不一样，要开动脑筋，具体情况具体分析。

会员提问:武哥喜欢买房。小白第一位会员提问刚刚认购了龙岗恒大锦园84平米，还没有签约。我问过一圈地产圈的人。有朋友支持，也有朋友反对。我要晕倒了。我买房的目的是投资而不是住自己的房子。反对的朋友的观点是，东部虽然价格低，但需要持有6年8年。在宝安等地买二手房满3年就可以卖了。中间有房租求老师帮忙

答:你好，恒大金元投资不建议买，也不建议买自住(牺牲几年，买能涨的，再换房)。不要入坑！宝安的窨井或者灯是比龙岗更好的选择。

会员提问:吴哥，我想问一下，我们现在想买学位房。南山和百花都在几千万，资金全部用完家里也没有资金流。如果三年后孩子上学，如果我们选择百花区，对现在的百花区来说高吗？你对未来有什么看法？全款买这个地方需要注意什么？

答:著名的百花区其实很难承受，涨幅没有大家想的那么大。2013年鲜花均价5万，现在13万左右，失去了很多学位房的后起之秀。第一，名校扩招后，百花的价值被稀释。第二，百花真的太老了。并不是说我们只要买就行了。最近我们很难推一个百花竹板。如果你真的看重花的教育，那就买吧。如果你也看重升值，请再看看。

会员提问:武哥，易安都市中央五期和汉族云峰哪个更值得投资？

答:坂田的位置除了近，似乎没有其他优势。除了远离大运，似乎没有其他劣势。这两个优惠都还没定价，哪个更好，没办法决定。投资要看性价比，自住也成不了大事。题材再好，贵也没用。如果你按上一期的价格，毫无疑问你是安全的，一个是倒挂，一个是比市场价贵。

会员提问:吴师兄，刚工作半年，在中国交通设计院工作，单位在海珠长岗和李娇，首付60万左右，月供1万多。目前考虑投资+自住。请问在雅居乐买三房还是在东买两房有必要加杠杆吗？或者有没有其他目标推荐？谢谢您们。

回答:首付60万左右，总价反过来一个月1万，对应贷款金额200-220万。按照贷款的70%计算，总价倒扣为280-315万元。结论:建议在番禺买一套有一定杠杆的小三房，总价300万左右，或者前期300万，贷款金额220万——放弃吧，以后看房的人少了。这么年轻，怕什么？设计院是个好工作，是个“指点江山骂方遒”的工作