深圳法拍房的费用明细，深圳法拍房暴增

问：十三老师，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

答：你好，感谢赞赏！ 我们的投资逻辑： 学位越好越好； 搂龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

问：老师你好，我在宝安区深宝花园有一套两房我老婆名下，10年我在布吉国展苑有一套小户型在我名下卖掉了，家庭年收入30工薪阶层，贷款还有60多没有还清，这几年家里事多存款也就50，今年工作调动到坪山，我想在公司附近龙岗大运新城置换，因为今年二胎出生大的又要上小学，父母和我们一起住房间太小挤不下了，，但是觉得宝安地理位置好，深圳又限购有些犹豫，想让您给指导一下

答：你好，感谢赞赏！ 翻身全盘城市更新的概率非常非常小。并非关键位置，必要性不足。 所以翻身的定位不是博旧改，而是还不错的位置和价格的折中选择，另外深圳对于老破房子的歧视何时能减轻是个未知数，所以翻身只能找居住舒适，老房未来大概率跑平大势。 深宝花园可以保留，做抵押融资，入手一套大运的盘自住。

问：您好，我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金，有贷款记录，2019年落户深圳，现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，请问您的推荐如何？

答：你好，感谢赞赏！ 蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

问：老师您好，目前持有万科金域华府三房自住，最近刚买入红树别院小两房作为给孩子的科华学位。我和先生目前均在南山上班，孩子才两岁，家庭年收入120万左右，综合学位+居住考虑目前持有物业不知是否合理，是否该卖掉金域华府再置换。望不吝赐教！

答：您好，金域华府蛮好的，高端住宅+泛名校学位。 万科金域华府是08年开盘的，当时开盘价是1.8w，可以说是刷新了龙华的价格天花板，所以万科的盘是ceo盘实至名归，但现在的价格其实已经相对实惠，个人认为ceo盘已经洗干净，折旧问题不算大问题，跟隔壁的玖龙玺也是新人旧人互相竞争，最终会稳定价格差。 除非南山能淘到性价比高的笋盘，否则不建议现在置换。

问：深圳法拍房风险大吗？是否适合投资？

答：你好，法拍房能赚钱，但是水比较深，只适合专业人士。 一、法拍房有哪些风险？ 法拍房既然是法院操作的，那他伴生的风险，必然有相应的法律瑕疵 风险 1 是清户风险，原来的房东在里面赖着不走 对应的法律瑕疵：最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行 风险 2是其他债权风险 就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。 对应的法律瑕疵：从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，很难出协执 风险 3是 租赁风险 你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了已经，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。 对应的法律瑕疵：法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。 二、如何降低法拍房风险？ 上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险发生的可能性，通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下： 原则1 案子要是个好案子 最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。 几点优势 （1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事 （2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂得 （3）当事人一般没有什么债主，原因同上 最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。 至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。 其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。 原则2 当事人最好是非退休、非自由职业人员 退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。 原则3 最好是本地法院的案子 如果是外地法院拍卖的北京房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。 如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。 原则4 最好是空置房 无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了 原则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要开动脑筋分析具体情况。

问：您好，南山大学城鹤祥苑首套3房。楼梯房，学位一般。我是否卖掉置换一套同价位的房子？最推荐买哪里？

答：鹤祥苑可以出手 置换方向需要根据你的需求匹配，生活半径，自住还是投资，是否需要学位，月供能力等等。

问：你好，想置换手上的物业，物业总值3000万，无贷款，孩子3个尚小，考虑升值和地段，请问哪个哪个区域和具体的楼盘

答：中海月朗苑89，金地梅陇镇，城市主场，万科第五园领峰，汇一城 这几个盘中城市主场可以优先考虑出手，剩下几个盘等待补涨后出手。 深圳买房，接下来该关注什么样的产品？ 以下几种类型产品或是今年重点可关注对象： 1.热点片区的非热点楼盘，比如之前无人问津的侨城馨苑，最近关注和咨询的人都开始多了起来； 2.热点片区外溢，西丽—大学城片区夹在北站、科技园、宝中片区中间，本身条件也不错，今年或是补涨对象； 3.冷门区域标杆，哪怕是龙岗、坪山这样的冷门片区，标杆楼盘和热点片区楼盘的相对价格差距因为显得越来越大，也开始具有一定的性价比。 合正观澜汇就是正面典型，颐安都会这样的片区CEO，也快洗干净了； 4.潜力学位，在深圳，学位似乎是永恒话题，学位房的供需矛盾，远比住宅要大的多，远是其他城市人所不了解的。 可以说，学位房投资几乎弹无虚发，基本不会跑输大盘。 5.热点片区笋盘，这一点比较难，但不代表没有。 如果考虑自住+投资，建议多关注深圳湾，香蜜湖这类终极置业板块，星球里推荐的盘都可以关注，但是需要淘笋。

问：老师你好，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢

答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 龙园大观 百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制 其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了； 周围都是旧改，买这个盘最少套两年； 距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上 利用率相当低，没有赠送。 如果不是新房癌，不建议买这里 远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。 另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。

问：十三房老师好。我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，且都是三成首付，一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方三房出租，一套位于南山科技园城市山谷44平方一房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便在科技园租房居住。手上有60W左右资金，想继续投资房产。目前有几个思路：1. 卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于华润城四期打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2. 继续租房，腾一个名额，去前海，宝中，沙井或光明打新。3. 继续租房，不卖房，用手上的资金＋抵押贷去东莞黄沙临深片区买套小三房投资，例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者新盘。想听听十三房老师的建议。

答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，入手有点可惜了。 建议加按揭融资，把子弹扩充到300以上，去科技园淘笋，科技园长线看好。 东莞天花板太低，不建议入手。

问：大神你好，想咨询下，目前一套龙岗中心城自住房，准备出售。售后预计手里 250万现金可做首付，有三成房票。月供可以承担到2万。 需求是：1、自住为主，现房最好，保守三房，四房更好，但要有升值空间；2、还没小朋友，学位短期不考虑；3、希望买在龙华坂田这些，因为工作地点不确定，考虑深圳中间位置。出行不依靠地铁，有最好。 需求要素中需求排序从高到低位：自住舒适度、升值空间、商业、地铁，学位 目前几种方案在纠结，第一，买民治金地梅陇镇这些旧房子，可以买到四房。第二，买热点区域，上塘龙华，只能买3房。第三，买大运片区。 希望您给我建议，买哪个区域，买哪个楼盘。

答：你好，工作在坂田，考虑自住建议关注上塘和坂田。大运虽然属于东部龙头，但是未来如果换了西部工作，通勤时间太久。 龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 首付250，建议在第二梯队中淘笋。 书香门第名苑、龙悦居、金地上塘道或潜龙曼海宁。

问：专家好，我目前在龙岗中心城，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我（深户房子已经满五年）和老婆名下（老婆非深户名下的房子才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房）各有一套这个小区的三房子，目前离异！有两个小孩，老大上一年级，老二明年上一年级！夫妻年收入在100左右，我想入手一个比较好的初中的学区房，最近学区房价格涨得太猛了如果用目前手里的房子置换担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，我想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？

答：你好，感谢赞赏！ 只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议出手后增加深圳首付。 论教育水平，关内比关外更好。龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以老了加按揭融资。 具体要不要出手，建议说说深圳这2套房的详细信息，再帮你做判断。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。

问：提问：本人情况：单身未婚，手上现金130万，深户，年收入30万左右，科兴科学园上班。计划购入500万左右的房产。自住倒是不着急,主要是担心房价一直上涨,以后更买不起了.目前在看松坪村三期东区的房子，报价在530-550. 问题:首付170万,缺口40万,找家人借钱感觉压力有些大.该借吗? 2,松坪村三期上一个朝南向的房子成交价是532,现在小区朝南挂550,550价格买合适吗?朝北的房子能买吗? 3,松坪村三期这个选择怎么样，目前价位9万多，高吗？有没有比松坪村三期更好的选择 非常感谢

答：你好，松坪村地段很好，价值支撑力强，但是在楼市上行期，挂牌价即市场价，具体能谈多少要看业主的卖房目的。 朝向折价在5%以内，入手价尽量控制在9万内。 说说几种常用的砍价策略： 1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。 2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。 3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...” 4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。 5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。 6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。 具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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