房产众筹的特点，房产众筹流程

众筹买房

1月6日，王新报道称，1000元的最低投资预期收益率为40%。你感动吗？在楼市瞬息万变的2014年，去库存成为房企的“重中之重”。充分利用房地产的金融产品属性，结合互联网电商平台卖房，成为房地产营销者的驱动力；另一方面，单纯通过倒卖房产进行投资的方式受到大气候的影响，投资者需要新的渠道来保证收益。因此，2014年成为“房地产众筹元年”。房产众筹涉及房地产、互联网、金融三大领域。通过跨界联系，三者相互依存，从而使投资者获利。据悉，目前已有多家房产电商和第三方机构联合推出房产众筹，青岛也有尝鲜者。可惜没有赚钱的例子。有律师提醒，达到一定金额可能涉嫌非法集资，参与众筹的投资者一定要谨慎。

1000元投资房产，号称回报率40%

所谓众筹，即大众集资或大众集资，是指从群众中筹集资金支持被发起的个人或组织的一种行为。什么是房地产众筹？以一套市值100万元的住房为例。如果开发商以五折的价格提供房源，那么这个房源就要筹50万，一共筹500份，也就是1000元中有一份。如果这套房源最终以30%的折扣拍卖成功(总价70万)，那么每一次众筹将有1400元的收益，众筹最终收益将达到20万元，收益率40%。

目前房产众筹主要有三种模式:房宝宝模式、找房模式、安全好房模式。三种模式中，搜房模式比较受欢迎，比如乐居房产众筹。乐居房产众筹是由乐居、金芳所、易百润联合推出的金融产品，全面整合了优惠购房和投资理财。通过房产所的金融平台认购房产众筹的相应份额，成为众筹的对象。公募成功后，房产开始进入拍卖。拍卖成功后，参与众筹的投资者可以获得相应的收益。投资期限最短一周，最长不超过三个月。众筹结束后，投资人的本金和收益将由新浪支付系统直接打入投资人的“存钱罐”，投资人可以随时提现。

2青岛房地产试水，今年有望扩大规模。

就在上个月，当地一家房地产公司试水房产众筹，在即墨推出了一套独栋别墅。本次众筹活动于2014年12月1日正式启动，12月7日前为预热阶段，12月8日正式开启线上支付环节。有意向的网友可以在线支付众筹资金参与众筹。12月中旬，网上支付系统关闭，随后网上众筹别墅拍卖。此别墅建筑面积约380㎡，地下部分面积约200㎡，庭院面积约400㎡，众筹20万。每份1000元可购买多份，达到20万元时众筹阶段结束。如果拍卖成功，溢价将由众筹人分享。如果在计划期内未募集到20万元，将退还原众筹资金金额。早在2014年8月，某房产中介就放出了青岛辽阳东路某楼盘的两套公寓。以一套43.56平米的公寓为例，40个人购买，每人出资29800元，这是一次房地产领域的去中心化众筹实验。

青岛科威国际地产总经理孙洁表示，房地产众筹充分发挥了互联网的作用，利用了“触网”的兴起趋势，有利于扩大买家数量。“从2014年的起步阶段来看，至少起到了宣传的作用。但是，暂时对此寄予希望是不现实的。”孙洁表示，2015年房地产众筹将继续发展，规模将进一步扩大。

3潜在风险不小，要谨防投资。

都市新闻/王新记者注意到，青岛众筹的上述两个项目并没有让投资者获利。以即墨别墅为例，按照这套别墅的市值，如果在一个月内以竞价起拍价成交，每股众筹收益为84.8元，年化收益率高达101.76%；如果六个月内卖出，众筹的年化收益率是16.7%。如果一年内别墅无人竞拍，开发商承诺以8%的年利率回购，即众筹的年化收益率为8%。在别墅库存严重的即墨，投资者很容易被这种套路套牢。辽阳东路公寓项目更是令人忧心忡忡，一拖再拖。准业主定期在QQ群里要求“集体退房”，项目甚至有失败的危险。可以说，楼市和项目本身的风险是投资者不可忽视的。

在楼市之外，投资者不得不重点评估众筹本身的巨大风险。从根本上说，众筹是面向不特定人群的公开集资，容易被怀疑非法集资。这是高压线。同时，公司法规定非上市公司股东人数不能超过200人。《证券法》规定，向不特定对象发行证券的，向特定对象发行证券的人数合计超过200人的，都属于公开发行证券。可以说，房产众筹遇到的“雷区”很多。在著名财经评论员余丰慧看来，众筹的四大特点:金额小、项目有创意有创新、依托互联网平台、不以追求回报为唯一目的，与房地产完全无关。从公开集资人的不确定性来看，也可能涉嫌非法集资或者非法吸收公众存款。都市新闻/网记者刘据

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