河北乾荣房地产开发有限公司，河北乾荣门业有限公司

中小房企短期债务危机，短期债务危机是销售回款不畅，长期是没有坚守资金安全底线。究其原因，是战略姿态与政策环境不合拍，更深层次是没有及时积累竞争优势支撑发展甚至生存。

中房报记者范永峰河北高碑店、易县报道。

短期债务的偿债能力是判断企业资金安全的重要指标。在没有办法申请贷款的情况下，很多中小开发企业打算利用民间资本。然而，他们非但没有安然渡过难关，反而负债累累，面临清算。

石家庄赣荣房地产公司就是这样一个典型案例。甘融公司债务约2.3亿元，但不同意债权人提出的四方金融监管协议，深陷高利贷，面临资产强制拍卖。

9月中旬，本报刊发独家调查报道《中小房企危机档案:被高利贷拖垮的石家庄赣荣地产》，引起当地舆论广泛关注。面对众多购房者质疑的小贷公司债权人，对这一指责并不认同。

作为民间借贷陷入债务深渊的典型，赣荣房地产公司旗下高碑店赣荣世纪公园项目债务1.3亿元，部分已出售房屋已被查封。易县甘戎老年生态园项目债务约1亿元，188亩建设用地(在建项目5万平方米)也被债权人查封。

据接近赣荣公司的消息人士提供的一份债务清单显示，在高碑店、易县项目中，赣荣公司向多方借款，仅民间借款就有数十笔，金额从3500万元到100万元不等，加上银行借款共计约2.3亿元。

该人士指出:“高碑店和易县项目的正常销售收入完全可以覆盖他的债务，但双方在财务监管上无法达成统一意见，这是最大的阻力。”

债权人提出由当地房管局、银行、债权人和赣荣公司共同监管两个项目的建设和销售资金，以盘活项目，解决债务问题，但赣荣公司实际控制人朱俊江予以否决，调解陷入停顿。

目前，债权人虽然尽力落实债务解决方案，但因为朱俊江的回避，失去了对话的机会。债权人希望易县、高碑店两级政府部门尽快促成债务人之间的协商，为相关债务问题寻求出路，进而给高碑店赣荣世纪公园项目购房者一个满意的交代。

很多债权人对赣荣房地产公司不积极协商还债感到惊讶，因为法院拍卖日期临近。赣荣房地产公司不主动还债的背后原因是什么？对此，中国房地产报记者进行了调查采访。

管理混乱和疯狂套利

前述接近干荣公司的人士透露，2014年之前，干荣公司虽然负债，但整体经营较为稳健。

2014年10月，甘融公司高管团队被免职为节点。到那年年底，甘融公司盲目扩张和借贷造成的不良后果逐渐显现。

赣荣公司在高碑店、易县开发建设的项目相继出现各种问题，销售资金回笼不畅，易县项目因资金不足无法施工，工人欠薪上访维权；高碑店项目，已售房屋已被债权人申请查封；直到甘融公司的银行账户被债权人冻结。

据他介绍，在高管团队离职前，赣荣公司与高盛房地产中介签订了高碑店赣荣世纪公园项目250套房源的代销协议，均价3500元/平方米，总售价7000万至8000万元。此外，赣荣公司还有50套房源未公开销售，共计300套。

“寄售公司来的时候，是作为干净的250套房源交给别人的。现在的结果是房子没了，销售回款没有用来还债，而是由赣荣公司内部分配。”他说，“当时高盛房地产代理公司销售能力很强。当年11月卖出140多套，大部分处于按揭待贷状态。”

当时恰逢甘融公司民间贷款进入集中兑付期，但甘融公司已无力偿还债务。

基于甘融公司的现状，“债权人多次与甘融公司协商:甘融公司既然已经收取了定金或首付款，就用剩余的抵押贷款偿还债务。该协议得到了债务双方的认可。”他说。

具体操作方式是“首付款由甘融公司收取，后期抵押贷款用于偿还债务，债务人将抵押登记的房屋过户到抵押银行。这也得到了高碑店房管局和建设银行高碑店支行的认可。同意抵押并登记备案的房子过户给银行，贷款落实。”

然而，令债权人惊讶的是，甘融公司并没有按照协商的决议行事，不仅将首付款中饱私囊，还将本应支付给债权人的抵押贷款挪作他用。

赣荣公司三番五次毁约，让债权人失去了最后的耐心和信任。

2014年12月，勒庞作为债权人之一，借给赣荣公司2000万元，在约定期限内未收到抵押贷款偿还债务，故未向银行办理抵押房屋预登记过户，引起建设银行高碑店支行警惕，停止贷款发放。

后期由于赣荣公司一直不愿意还债，大部分债权人申请查封贷款抵押的房屋，共计300多套。

没想到，即使被法院查封，也没能阻止干荣公司私自卖房套取资金。

据甘融公司前工作人员介绍，甘融公司经营停滞后，甘融公司前后两次更换管理层，期间甘融公司管理层以降价收全款的形式大规模卖房。

据上述内部员工向《中国房地产报》记者透露:“2014年底至2015年，甘融管理层以低价全款的形式出售了多套抵押房屋。为了避免备案登记的问题，预售收据写的是2013年，尾款是2015年收的，预售合同比按揭合同早签了几个月，造成了高碑店房管局监管不到的real 空 zone，然后。

“甘荣在甘荣世纪公园二期先后卖了20~30套房子，总计1000万左右，钱被私分了。”他说。

“朱俊江作为甘绒公司的实际控制人，痴迷于藏獒养殖，投资碳纤维取暖设备。他还想尽办法从高碑店和易县房地产项目中获得资金，他无意顾及未完成项目的后果，也无力收拾目前的烂摊子。”他说。

干荣公司管理混乱，行为异常，留下的是易县、高碑店项目濒临烂尾的现状；错综复杂的债务纠纷。

错综复杂的债务难题

甘戎公司被查封项目中，易县甘戎生态养老园属于在建项目；高碑店赣荣世纪公园二期工程已基本完工，大部分已交房。

其中易县项目的情况是，土地和在建项目都被债权人查封了。逸仙项目一期在建5万平米高层项目五证齐全；二期三证齐全，施工队进场后才能办理施工许可证，前提是所有债权人同意解除抵押，允许施工，出售回款。

在此期间，赣荣公司组织债权人讨论并达成协议，即从高碑店项目约1.3亿元债务中，将手工备案登记的债权关系(共计约6000万元)转移至逸仙项目，前提是逸仙项目能够顺利开工，剩余约7000万元债务由高碑店项目剩余房屋的销售回款和已售房款余额偿还。

据上述接近赣荣公司的消息人士透露，“高碑店项目剩余房源销售金额保守估计在8000万元左右，覆盖剩余债务没问题，前提是剩余房源出售，但现实情况是朱俊江不同意账户监管，所以销售将无法进行。”

干荣公司实际控制人朱俊江对高碑店剩余房屋的态度是:“高碑店项目留守人员不能擅自出售剩余房屋。他们要卖，商铺单价不能低于2万元/平方米，住宅不能低于8000元/平方米。”他说。

“朱俊江希望仅靠高碑店项目剩余房源的销售回款来覆盖所有债务，但由于口碑问题，很难卖出项目的价格。”前述人士表示，由于缺乏配套设施等因素，目前5000元/平方米的市场价格应该是一个合理的范围。

但在朱俊江签字确认的《房地产委托销售同意书》中描述:“2014年8月28日，我公司位于高碑店112线以南的赣荣世纪公园一期商业山房(产权证号:高碑店房产证112号线9852630号，房产面积5667.12平方米)，并做了最高额抵押(他项房产证号:高碑店)。并与易县易兴典当行有限公司签订了《最高额财产抵押合同》(14033号)和《财产典当合同》(14033号、14035号)，两份合同的到期日均为2015年2月27日。”

“目前由于合同到期，公司无力偿还贷款。经公司股东会研究，同意易县宜兴典当行有限公司委托房产销售公司对上述抵押房产进行销售，销售款用于偿还贷款本金、综合费用、利息及本公司因销售所欠易县宜兴典当行有限公司的一切费用。”

委托书只有朱俊江签字，没有日期，有效性有待考证。但这在一定程度上也证明了上述消息人士对甘融公司债务问题的判断，以及谈判过程中债权人和债务人双方的反复。

但他强调:“债务双方有来有往，谈判也没断过几次。但是，债权人通过法律程序申请处置甘戎公司财产的那一天已经临近，这最终会使甘戎处于非常不利的境地。”

打破僵局成为债权人和甘融公司大多数人的共同愿望，他们也为此做出了努力。

“解铃还须系铃人”

为了协商解决债务问题，保护自身利益，大部分债权人选择走到一起，于2016年6月24日成立了债权委员会。

关于高碑店赣荣世纪公园项目遗留债务问题，债权人提出了具体解决方案:协助政府、银行及相关部门尽快完善二期烂尾工程，启动二期项目建设和销售，在赣荣公司、债权人委员会、高碑店市房管局、按揭银行的监督下，盘活赣荣公司的死资产。

此外，对于逸仙老年生态园项目的债务处置和后续建设问题，债权人提出了具体的解决方案，即尽快完善一期烂尾工程，启动二期工程的建设和销售，在甘融公司、债权人委员会、逸仙房管局和抵押银行的监督下，盘活甘融公司的死资产。

干荣公司朱俊江同意配合易县一期工程复工，但朱俊江拒绝干荣公司的财务监督，导致上述解决方案成为一纸空文空 talk。

对于债权委员会提出的债务解决方案，第一大债权人的合伙人金先生在接受《中国房地产报》采访时表示:“我们基本同意将债务转移到逸仙项目，不与高碑店的购房者竞争。我们也愿意垫付1000万恢复易县项目，盘活甘戎公司现有资产，但现在最大的障碍是甘戎公司负责人不配合。具体原因我也不清楚。目前正在与政府谈判四方监督协议。”

高碑店市房管局相关负责人在接受《中国房地产报》采访时表示:“确实对成立债权人委员会、与赣荣公司合作开发逸仙项目、解绑高碑店项目所有抵押有所了解。"

对于债权人提出的解决方案，该负责人表示:“积极帮助，想办法，尽全力帮助双方妥善解决相关问题，让购房者安心入住。”

债权人与债权人的沟通协商空，随着法院对赣荣公司资产拍卖日期的临近，越来越窄。“我们只能希望政府促成会谈，让双方尽快沟通确认，为整个项目提供一个盘活的契机，打造中小房企债务清偿的典范。”前述消息人士称。

中国房地产报记者致电易县人民政府相关负责人，求证其对此的态度，但未得到回应；甘融公司负责人没有回应，朱俊江的态度将最终决定这场债务博弈的走向。

对于类似甘融公司的民间借贷余波，有评论指出，中小房企的短期债务危机，短期来看是销售回款不畅，长期来看是没有坚守资金安全底线。究其原因，是战略姿态和政策环境不合拍，更深层次是没有及时积累足够的竞争优势来支撑发展甚至生存。

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。

原文地址"河北乾荣房地产开发有限公司，河北乾荣门业有限公司"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/160271.html。