长租公寓风波，长租公寓暴雷出台提示 10几个城市

2019年成功登陆纳斯达克，成为中国“长租公寓第一股”的清客公寓，曾经风光无限，却万万没想到第二年就遇到了长租公寓的“雷潮”。

在连年亏损的业绩下，清科公寓就像一栋即将岌岌可危的大楼，旗下的清科出租屋早已资不抵债，面临破产清算。

清科租房破产，负债超10亿。

1月18日，上海市第三中级人民法院发布了该案的公告。今年1月4日，法院裁定受理上海清科公共租赁住房租赁管理有限公司破产清算案，公告显示，其债权人应于3月20日前网上申报债权。

公开资料显示，上海清科公共租赁住房租赁管理有限公司(以下简称“清科租房”)于2014年11月5日在上海市工商行政管理局注册成立，法定代表人为金光杰。公司经营范围包括全市范围内公共租赁住房的投资、建设、租赁运营和管理。

天眼调查显示，清科租房注册资金5亿元，在北京、杭州、成都、南京、武汉、上海等地投资了十余家公司。清科公寓和上海清科设备租赁有限公司分别持有公司80%和20%的股份，其中清科公寓为美股上市公司。

风险信息显示，目前清科租房相关的消费限制令有900余条，被列为失信被执行人的有500余起。近700件最终案件执行标的总金额超过2923万元，公司未履行2819万余元，占比96.4%。

据了解，去年8月，上海唯品会小额贷款有限公司与清科租房合同纠纷的裁定书显示，清科租房应支付8.63万元，并承担执行费用。但法院在穷尽财产调查措施后，并未发现被执行人清科租房有可供执行的财产，被执行人也无可供执行的财产。

根据上海市第三中级人民法院的裁定文书，清科出租房屋，以不能清偿到期债务、资产不足以清偿全部债务为由，向法院申请破产清算。资产负债表显示，截至2021年8月，租赁期末清科资产总额约为7.54亿元，负债总额约为10.32亿元，所有者权益总额约为-2.78亿元。

创始人退出，股价下跌超过百分之九十七。

青客租房大股东青客公寓曾是国内首家长租公寓，但从经营情况来看也令人堪忧。

公开资料显示，青客公寓是一家父母租住公寓服务商。2012年在上海成立，主要从事白领公寓租赁，提供物业管理服务。高峰时期，青客公寓曾覆盖上海、苏州、杭州、南京等城市，管理房源超过9万套。

2019年11月，清客公寓在纳斯达克成功上市。

然而，上市后的第二年，清客公寓被曝即将倒闭，相关维权新闻不断。据媒体报道，2020年初，上海、杭州、南京等地的清客公寓租户因公司拖欠房东房租，被断水断电，甚至被赶出公寓。有的房东还被公司以亏损为由强制减租，不接受减租就直接解约，于是公司被大量租客和房东维权。

当年5月底，公司在微信官方账号发布声明，称公司虽然遇到资金困难，但仍在正常运营，一定会承担支付应付资金的责任，不会逃避。

但从2020年1月开始，清客公寓董成员变动频繁，公司财务总监、财务总监、高级副总裁、首席战略官、首席运营官相继离职。到2021年1月，清客公寓创始人、公司董事长兼CEO金光杰也因个人原因离职。

从财报数据来看，清客公寓近年来一直处于亏损状态。2021年中报数据显示，公司报告期内净亏损3.08亿元，而2017年至2020年，公司净亏损分别为2.45亿元、5亿元、4.98亿元和15.34亿元。四年累计净亏损已达27.77亿元，其中2020年净亏损高达15.34亿元，较上年同期增长207.8%。扣非净利润方面，从2017年到去年也一直亏损。

股价方面，清科公寓在上市初期经历了短暂的攀升，之后开始一路震荡下跌。

据悉，青客公寓2019年上市当天发行价17美元，首日收报每股17.64美元，市值超过8亿美元。此后股价一度攀升至20.44美元/股，但很快开始震荡下跌。从去年八月开始，该公司股价跌破1美元，最新报价为0.47美元/股，比巅峰时高出百分之九十七。该公司最新市值仅为2271万美元。

频繁的雷阵雨过后，长租公寓赛道仍有机会。

事实上，在青客公寓被曝光倒闭的2020年，国内就有不少家长租房机构。比如丹客公寓、潮客公寓、上海蓝月公寓、乐居公寓等多家机构。被曝资金链断裂，租客和房东也维权。

除了疫情之外，这一波雷阵雨的成因很大程度上是由于长租公寓经营不规范造成的，比如“高收入低租金，长收入短付款”的经营模式，租房贷款业务占比过高等。

为整顿和规范住房租赁市场秩序，住建部等六部门于2019年底发布《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》，指出要加强“强化AG低付、长收短付”监管。此外，还表示住房租赁企业租金收入不得超过30%。

从清客公寓的营收数据可以看出，租金收入一直居高不下。2018财年至2020财年的租赁服务分别为7.969亿元、10.892亿元和11.052亿元，分别占总收入的89.6%、88.3%和91.5%。同期监管意见中，清客公寓2019年支付的租房贷款比例为65.4%。到2020年财报，报告期内清科公寓的租房贷款率已降至11.9%。

另一方面，深度洗牌后的长租公寓赛道依然备受关注。

管清友团队研究指出，后疫情、后房地产时代，面临全面老龄化、新型城镇化等问题，年轻一代结婚独居意愿增强，人口流动性加大，居民收入与消费整体结构性分化加剧，房价高位波动。多重因素导致了房屋租赁，尤其是高质量的房屋租赁。长期来看市场总需求足够大。

弗罗斯特& amp；沙利文估计，到2020年底，中国有2.19亿人租房，预计到2022年底，中国租房人数将达到2.45亿。在需求的推动下，长租公寓市场也在扩大，Frost & amp；；沙利文预测，到2022年底，中国品牌长租公寓总数将达到681万套。

管清友的团队表示，长租公寓赛道虽然长度还在，但宽度略窄。从竞争格局来看，无论是狭义的长租公寓市场，还是广义的长租公寓市场，都趋于“头部稳定”，竞争格局已经基本固定。行业内“雷电”频发后，市场参与者优胜劣汰，行业很快就会被清理。“新人”的进入成本较高，有利于现金流或资产充裕的企业。