每经实习记者董庆志每经编辑魏文怡
自2016年“10.4”政策以来，深圳房价连续12个月稳步下降。9月新房均价已降至54314元/平方米，深圳楼市在“十一”黄金周也表现平平。
往往在市场低迷时，开发商会推出特价房、首付等营销手段，以回笼资金。
“250%首付”，最近有中介极力推荐观澜地区的一个公寓项目。10月9日，国商报记者以购房者身份实地调查了解到，该项目正在清算，首付可以分期支付；与此同时，观澜另一公寓项目推出开发商首付计划，购房者只需首付30%。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，分期首付、首付、特价一般都是尾货，为了加快销售。这些现象证明市场销售依然困难，开发商必须用更多的手段来加快销售。
公寓项目推出“分期首付”
根据差别化房贷政策要求，公寓项目需要首付50%，最多只能按揭10年。
并且在2016年10月，深圳市规土委等单位出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，要求金融主管部门会同国土规划、市场监管、公安等部门加强房地产金融秩序的整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违规行为。
记者10月9日以购房者身份实地调查观澜公寓项目时，也被现场销售明确告知，公寓项目现在不能低首付，低首付是违法的。
但后来，销售人员又补充说，现在可以分期付首付了。通常首付是450%。只要客户的征信良好，在与项目合作的农商行申请房贷就可以了；另一种是分期付首付。具体来说，第一，客户需要在签约后七天内支付4.5%首付的50%，即中介宣称的首付2.5%；其次，2018年1月底支付45%首付的剩余30%，2018年2月底支付剩余20%首付，方案对客户没有特殊要求。
在谈到推出分期首付计划的原因时，销售人员解释说，主要是部分客户资金周转压力大，部分资产要到年底才能归还，所以给了客户半年时间；而且现在项目正在清算，仅剩20套，开发商即将开始商业招商。
另外，据了解，该项目目前均价为5.1万~ 5.2万元/平方米，精装交付可享受3万到8万的团购优惠。
与此同时，观澜区另一公寓项目在国庆假期前推出了开发商首付贷的营销策略。记者以购房者身份走访了解到，目前项目在售43平米、64平米户型产品，均价3.8万元/平米，可享受99折优惠。说到首付，物业经理给出两种选择，一种是首付450%；另一种方案是开发商出一部分首付，即客户出30%的首付，剩下的1.5%由开发商先出，客户分两年无息还清。但是这个方案要求客户在深圳有房，也要有深户。
信融(深)房地产律师团队主任律师张懋镕告诉《国家商报》，这种行为是在打“擦边球”。所谓的开发商首付只是象征性的垫付，并没有垫付，只是购房者按规定应该缴纳的一次性首付。开发商首付是以“预付款”的名义，满足购房者的按揭贷款条件，协助购房者顺利贷款，达到回笼自有资金的目的。
"今年公寓相对来说比房子更容易卖。"
记者实地调查时，不少销售坦言“今年公寓相对好于房子”。戴德梁行华南及华西研究部总监张坦言，今年公寓市场的表现主要是相对于住宅而言的。毕竟住宅的供需太弱了。当然，调控之下市场整体氛围渐冷。
根据张提供的数据，1-9月住宅批准预售面积比去年同期下降47%，而公寓供应量下降24%。相比较而言，公寓供应量的下降幅度要小得多。
同时，在何倩茹看来，商务公寓具有居住属性，不仅限于购买或贷款。自去年10月以来，商务公寓的销售一直好于住宅。此外，随着信贷的收紧，住宅贷款的利率越来越接近商业公寓(商业产品)的利率，因此商业公寓的优势更加明显。
不过，张表示，类似的公寓产品，按照业务来说要首付50%，也就是说对于刚需者来说首付不低，利率略高，更多的是闲钱投资。投资者也担心商业首付高，没有学位会不会影响自己以后的销售，所以其实类似的公寓产品定价比住宅略低，或者可以通过提高扩展性，加快装修来提高性价比。
深圳公寓市场竞争激烈。
深圳中原研究中心数据显示，今年深圳潜在公寓供应项目约63个，市场竞争非常激烈。其中，上半年商务公寓成交量38万平方米，均价58727元/平方米，成交总价100万-300万元，占成交量的50%。国庆期间，深圳湾景商务中心仅有一个商务公寓项目开盘，开盘销售率不足10%。中原分析表示，政策调控敏感期开发商入市较为谨慎，预计后期成交数据将进一步下滑。
在谈到大量供应给开发商带来的压力时，张认为，目前开发商都有压力，不管是公寓还是房子，市场放缓都会有压力，但一方面市场整体库存不算太多，但目前市场氛围冷淡缓慢；另一方面，大部分业主对在深圳持有物业还是很有信心的，而且很多外地企业在深圳拿地或拿项目都很难，所以开发商在资金链不紧张的情况下可以接受放缓。
“类似的公寓产品，要么控制总价，优化产品提高性价比来吸引闲散资金；要么依托区位价值和城市核心资源打造顶级产品，这两个品类现在比较好。”张告诉《每日经济新闻》记者，整体市场氛围的减弱也会影响到公寓市场。此前，住房的差别化信贷政策和限购使得许多有投资需求的客户转向公寓，但严查消费贷款和首付贷款的措施将很可能影响公寓市场。具体影响要看银行对资金来源和放贷的审核。
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原文地址"深圳楼市调查：“分期付首付”“垫首付”现身观澜片区公寓市场"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/174837.html。
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