#2023春节庙会#
2019-2021年买房的人买的比较高，贷款利率也高。
2021年底，房地产市场开始出现下滑迹象。2022年房地产行业下滑明显，很多房企雷声大雨点小，资金链面临断裂风险。房地产市场价格下跌，房地产行业整体不景气。
为什么现在要提前还房贷？是对房市的消极态度，还是对未来经济发展缺乏信心？2022年，房贷利率开始下降。之前首套房贷利率在5%-6%之间，高贷利率在6%以上。2022年，房贷利率降至4%左右。2023年初后，房贷利率持续下行，部分首套房贷利率降至3.7%。
从去年年底开始，就出现了提前还贷的迹象。开年后，随着房贷利率政策的进一步明确，越来越多的人提前还贷。
2022年底，部分购房者拿到年终奖后，手里有了一些闲钱，正在思考如何分配收入。房贷利率一降再降，而去年银行理财、基金等投资收益不佳，部分散户还小亏，收益行情跑不过贷款利率。相比之下，购房者必然会考虑先还房贷。
其中，既有对房市走势不确定的止损考虑，也有对未来经济发展预期的保守预测。
房贷还款，房贷扣税，投资理财算法，供参考。了解他们之后再做决定。01先看房贷还款支出。
以100万、30年期限、贷款利率6%的房贷为例。
等额本息-月供
等额本息-月息。
平均资本-月供
平均资本-每月利息支付
一年后等额本息还款共计7.2万，其中利息5.97万；平均资本共偿还9.3万元，其中利息5.9万元。再看房贷利息，利息占还款总额的80%以上，利息占还款总额的60%以上。等额本息，年利息多，但月供相对少。
只要你记住一件事，银行就不会吃亏，这样你月供少了，就要给银行多付利息。
02房贷利息税抵扣情况
个人所得税专项附加扣除暂行办法
第十四条纳税人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款在中国境内为本人或配偶购买住房的，首次住房贷款发生的利息支出，在贷款利息实际发生当年，按每月1000元的标准扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套房贷利息抵扣。
按照个税抵扣方式，房贷利息一共可以抵扣24万，每年1.2万，最长抵扣20年。
03投资理财收益
每个人的投资理财额度、风险承担和投资水平、能力都不一样。以下内容仅供参考，可供参考。
不提前还贷，100万现金，留年还款额(按平均资本超额支出10万)；不包括家庭开支。如果可以提前还款，也要考虑到家庭每年的支出成本，在满足家庭日常开支的同时可以提前还贷。
这个投资理财额度是90万。
投资收益以银行理财计算，风险低，收益率相对稳定，如农业银行、活期理财，收益率1.81%-2.75%；定期理财2.60%-5.4%(利率差异在于投资金额、风险承担、存款期限等因素)。
按照一年期定期，低风险的理财产品，利率在3.9%-4.1%之间。90万，年利息在3.51-3.69万之间。
理财收益+扣税在4.71万-4.89万之间。
与提前还贷每年支付的利息相比，确实有差距，大概在1万左右。
当然，每个人的投资理财能力是不一样的，以上理财是比较稳妥的做法。如果抗风险能力比较强，资金分散投资基金和股票，收益也会有变化。
再加上今年疫情政策放开，经济复苏态势明显。今年的市场投资预计会好于去年。投资风险较大的股票和基金可能会有较好的收获，整体收益会超过还贷率。事实可能并非如此。
是否提前还房贷，这个选择还是因人而异。做充分的分析结合自己的家庭情况，不要跟风。跟风通常不是首选。在做决定之前仔细考虑一下。
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