房地产和金融是孪生兄弟。由于房地产行业的资金密集性，其对金融的依赖一直存在，早期表现为对融资和信贷的需求，现在已经成为新的业务增长点。在楼市调控压力沉重、盈利能力有限的情况下，房地产资产证券化的尝试甚至关系到企业的转型计划。
就这样，房地产企业在金融领域的尝试从未停止。
一方面，房地产企业获取金融牌照，参与控股银行、证券、保险、信托、基金，设立产业基金、M&A基金，实现负债多元化。
另一方面，推动房地产资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。
虽然有大格局，有大野心，但政策层面的限制正制约着房企在金融领域的尝试。业内人士认为，未来房企如何实现“金融化”转型，仍需观察。
从融资到战略投资
房地产企业对金融业务的布局早已有之。早在上世纪90年代，泛海就成为民生银行的第二大股东。此后，一步步布局银行、证券、保险、基金、信托、期货等细分金融领域。
如今，泛海已经成为涉足金融领域最深的房企之一。在泛海集团内部，金融业务的规模和盈利能力强于房地产业务。
2009年后，房企开始陆续涉足金融领域，绿地、华润、星河、鲁能、新华联、万科、恒大、华夏幸福等纷纷布局。近年来，绿地和恒大甚至提出要获得“全金融牌照”。
凯撒在金融领域也有深度布局。根据其在官网的信息，该集团已拥有股权私募基金、证券私募基金、小额贷款、商业保理、财富管理等业务，并准备打造银行和保险板块。
但在不同阶段，房企有不同的兴奋点。总的来说，它们在分段字段中的布局顺序似乎也是可追踪的。
真正反映这种语境的，是万科的布局步伐。
2013年10月，万科宣布投资27亿元人民币入股尚辉银行，并参与其h股首次公开发行。2015年6月，万科与鹏华基金合作发行国内首只公募房地产信托投资基金“鹏华前海万科REITs”。2016年8月，万科入股网贷平台金鹏学院，成为其最大股东。
“从银行到基金再到共同基金，代表了房企布局金融领域的三个阶段，也反映了企业对金融行业思维的变化。”一位不愿具名的金融人士告诉21世纪经济报道记者，房地产企业是银行传统的“大客户”，后者为其提供融资、信贷等服务，可见企业主要考虑的是融资水平。基金和信托是以不动产为基础的金融服务，体现了企业对资产证券化领域的兴趣。互联网金融是一个新兴领域。房企布局的背后，更多的是战略投资的意味。
根据国外经验，传统房地产企业的转型方向是从传统的开发销售模式向资产管理模式转变，因此资产证券化的尝试(第二阶段)最受关注。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉21世纪经济报道记者，房地产开发模式一直有两种思路。一种是“重资产轻运营”，这是典型的中国开发商模式；第二种是“轻资产，重运营+金融资产管理”，这是金融和资本市场最推崇的模式。
政策限制难以突破。
房企转型为资产运营商有一定的市场背景。土地、资金、人力成本的持续上涨，导致房企利润率持续下滑。据统计，上市房企的平均利润率从2015年开始下降到个位数，此后一直在下降。
更重要的是，楼市的周期性起伏，以及超预期的调控政策，导致企业业绩波动，缺乏持续性。这些因素会进一步影响企业的评级和融资。
易居柯睿认为，房企试水资产证券化有三大优势。一是可以盘活存量，甚至完成轻资产运营；二是在当前融资渠道收紧的情况下，企业的融资方式更加多元化；第三，可以突破企业自身主体信用的限制，评级不理想的企业也可以依托其优质项目发行AAA级债券，控制融资成本。
虽然外界关注不多，但近年来，房企并没有停止资产证券化的尝试。
2012年，华侨城设立了“欢乐谷主园入园证专项资产管理计划”，这是国内首个基于入园证现金流的专项资产管理计划。2015年，世茂推出“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”，成为首个基于物业费收益的资产证券化产品。
2017年以来，华夏幸福连续推出两期“园区PPP资产支持专项计划”，成为园区首家成功发行ABS的企业。同期，碧桂园、金科、融信等房企也以购房尾款和租金为基础资产进行资产证券化融资。
但值得注意的是，在目前的尝试中，金融业务对企业提供的利润贡献仍然不大。例如，绿地在今年一季度报告中透露，“大金融”业务一季度共实现利润5.2亿元。与其房地产业务的贡献相比，还是微不足道的。
有分析指出，目前银行渠道的开发贷和委托贷、证监会的公司债和股权融资、房地产基金和资产管理计划的表外融资都受到管制限制，房企尝试创新金融产品的途径有限，多集中在REITs和CMBS。
此外，受限于政策管制，整体金融化程度仍然较低。黄立冲表示，由于缺乏税收和资本市场方面的立法，真正的REITs无法在中国实施。目前只能有债券的资产证券化，不可能有不动产股权的资产证券化。
天风证券认为，“把低活跃度的房地产变成高活跃度的金融产品”，才是金融资本和产业资本真正的融合。但目前房地产行业离这个目标还很远。
21世纪经济报道张敏、黄宇北京、深圳报道。
(编辑:罗怡琦，邮箱:luoyq@21jingji.com)
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