作者:方石
介绍
2022年12月30日，上交所发布资产支持证券四项业务规则(《上交所资产支持证券上市条件确认规则应用指引第1-4号》)，涵盖发行准入标准、信息披露、分类审核、特定品种四个方面。业务规则全面优化整合现有资产支持证券相关监管政策，将推动ABS产品设计更加规范，信息披露更加透明。其中，上交所《资产支持证券上市条件确认规则应用指引第2号——重大基础资产》(以下简称《指引第2号》)规范了重大基础资产(含3大类、7小类)的准入规则，以现有业务规则细化完善了重大资产的准入条件、交易规则、现金流预测、参与者要求，拓展了无明确规则的重大资产相关规则，引导市场。本系列研究将结合上交所业务规则，对各类基础资产、交易结构、现金流测试的要求进行解读和讨论。
2号指导意见将“房地产抵押贷款基础资产”作为三大基础资产之一，拓展了相关规则。本文主要对2号指引下房地产抵押贷款的基础资产、交易结构、现金流、房地产评估、重要参与人等方面的要求进行分析解读。
一、基本资产准入规则
房地产项目所有权的相关要求:强调抵押物的可处置性和质押物的可转让性。
在房地产项目资产证券化中，根据常规的交易安排，债务人将以房地产项目未来的经营收益作为抵押，提供质押担保，作为资产支持证券的主要还款资金来源；同时会以其持有的不动产项目作为抵押物提供抵押担保，在处置的情况下，可以利用抵押物处置的现金流偿还资产支持证券的本金和收益。鉴于此，2号指导意见强调了抵押物的可处置性和质押物的可转让性。一方面要关注项目前期审批程序和流程的合法合规性，另一方面要核查抵押、质押等权利限制及办理注销的相关安排，确保抵押物良好的可处置性，便于风险出现时以处置不动产的现金流偿还投资者。
对房地产项目运营和现金流的要求:关注房地产项目的实际运营情况，引导和强调资产证券化产品的信用水平应侧重于基础资产的信用质量而非外部主体的补充。
2号指引从资质文件的合法合规性、运营模式的成熟性、现金流的稳定性和连续性三个方面对房地产项目的运营进行规范指导，确保基础房地产项目能够产生真实、稳定、持续的现金流，进而为资产支持证券的偿还提供保障；同时，指引2回归资产证券化的本质，对优先级资产支持证券的现金流和资产价值保护提出了限制性要求，强调资产证券化产品的信用级别应侧重于基础资产的信用质量而非外部主体的补充。
II。现金流预测评估报告的相关要求
准则2号对第三方中介机构出具的评估报告和现金流报告的内容提出了相关要求，明确评估报告需要披露重要参数假设，现金流报告需要说明预测方法和相关参数设置的合理性，并强调报告尺度需要认真结合现金流预测和评估值结果。对第三方机构出具专业报告的要求，旨在督促第三方专业报告的规范性和透明度，帮助投资者判断现金流预测和估值的合理性，更好地评估产品风险。
III。房地产抵押贷款ABS项目交易结构的相关要求
2号指导意见对房地产抵押贷款ABS的交易结构提出了一系列要求，旨在规范交易结构，更好地匹配房地产项目特点，从交易设计层面降低风险暴露，保护投资者合法利益。
IV。房地产抵押贷款ABS项目重要参与者的相关要求
借款人和房地产项目经营者作为直接支付者和经营者，债券还款的稳定性直接关系到其信用水平和经营能力。如果借款人信用状况恶化，将丧失偿债能力甚至破产，直接影响基础贷款的偿还，并可能导致基础资产现金流被挪用或混乱的风险；房地产项目经营者的经营管理能力下降，会直接对基础经营现金流产生负面影响，从而影响资产支持证券的正常支付。2号指引的要求对借款人的资质、负债、合法合规、持续经营能力等提出了更严格的要求，强调自身的信用水平和履约能力，有利于降低借款人信用恶化带来的相关风险。
摘要
对于房地产抵押贷款ABS，2号指导意见从房地产项目本身、重要参与者、房地产抵押贷款ABS项目的交易结构、现金流预测、评估和估值等方面提出了明确要求。综上所述，本次2号指导意见对房地产项目质量提出了更高的要求，弱化了支持房地产资产专项计划对主体增信的依赖，引导市场上的房地产资产支持证券回归资产本身。同时，通过明确房地产抵押贷款ABS项目的交易结构、现金流预测报告、评估报告等相关披露内容，有利于促进该类项目交易结构设置的完善和规范，提高各类中介机构出具专业报告的合理性和参考性。
本文来自联合征信。
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原文地址"交易所abs需要评级吗，上交所abs申报材料2020"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/231069.html。
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