2021年的南宁楼市注定不太平，行情不景气，问题楼盘还频发。
精装修交房接二连三爆雷，不少原计划交房的项目也因为各种原因陷入停工、延期、甚至烂尾的风波。
兴宁、江南、五象，波及多个城区，就连一些非常核心地段的楼盘都进入“灰色名单”。
这不，前段时间就有业主和头条君吐槽五象新区蟠龙西板块一头排江景房N次延期交房、施工进度极其“蜗牛”的烦恼事。
PART.01
不止延期交房成定数，情况更复杂
TA就是江璟湖。
地处五象大桥往五象新区方向桥头堡位置，头排江景，除了汉军五象一号就是它，区位存在感不低。
当同地段的楼盘都卖得热火朝天，或者交付入住的时候，持有优越资源的江璟湖却不着急卖，工程进度也异常缓慢，这多少有些令人费解。
▲江璟湖实景航拍（摄影：赵翔）
实际上，头条君在2019年的时候已经发现它不太对劲的苗头，网上负面消息不断，除了捂盘惜售，还有开发商债务风险、购房合同纠纷、甚至烂尾等。
然而从业主X先生反馈的内容来看，其中细节复杂程度，远超过表面看到的。
2020年，X先生全款购进江璟湖一套房子，并于同年8月签订了购房合同，合同上约定2021年6月30日前交房，但直到现在四个月过去了，依然没有收到交房通知。
▲江璟湖业主提供的购房合同
他多次到项目售楼中心询问，不仅得不到明确的回复，工地也好像停工了。
X先生的处境算好的，还有购房合同作为凭证，其他购房者就没有这么好的运气。
头条君通过多方渠道了解到，此前江璟湖销售的时候已经有超过100个购房者缴纳了不低于10万的定金以及外收，并且签了《认购协议书》，但开发商因为自身原因无法办理银行贷款，他们至今无法缴纳首付款，不能签订购房合同。
如今在人民网留言板上也能看到类似的留言。
▲江璟湖购房者人民网留言
至于停工的理由，业主向头条君反馈，大概是开发商广西建政集团有限公司和施工方广西建工第一建筑工程集团有限公司（下简称一建）存在债务纠纷，一建拒绝再继续施工，为了拿到工程款，一建还打算启动法拍江璟湖房源程序，用于偿债。
如此一来，没有签订购房合同的购房者将会陷入更加被动的境地，很有可能面临钱房两失。
今年7月13日，开发商发布一则声明：由于一建拒不复工，建政已于7月2日依法解除和一建的施工合同关系并接收施工场地，未来江璟湖的收尾工程将委托其他有资质的施工单位进场完成。
▲江璟湖开发商声明
看起来是好消息。
开发商有把房子建好的初衷，还找了新的施工单位接手，但由于和一建的纠纷尚未解决，目前施工还是无法正常进行。
问题太复杂了，今年业主想要正常收房，估计有点难。
APRT.02
现场实探：基本停工
江璟湖不是第一次延期交房，先来捋一捋它的推盘时间轴。
2015年6月30日开工，当时预计是2017年12月30日整体交房。
2018年2月5日，营销中心正式对外开放。
2018年12月21日，一口气拿下1-7号楼、车位、商铺的预售证，预售面积84738.79㎡，可售956套，其中住宅51390.19㎡，可售597套。
只是3年快过去了，仅仅备案8套，签约中1套。
▲江璟湖商品房备案系统数据
2019年项目正式入市销售之后，承诺的交房时间是同年年底12月，后改到2020年6月，再后又改到2021年6月30日，结果都是鸽了又鸽。
这么一复盘下来，别说业主等得揪心，局外人看着也干着急，江璟湖拢共不过28亩，7栋楼，最高楼层才18，巴掌大一块地，怎么搞这么久还搞不赢？
不排除开发商想等着房价上去了再卖，但施工问题也是实实在在存在，最终干扰了江璟湖的最终正常销售和交房。
9月和10月，头条君两探江璟湖。
第一次去还好，里面有销售人员接待客户，看房的人虽然不多，但终归是有的。
第二次就不太妙了，案场基本没人，头条君询问了现场工作人员有关项目交房的时间，也没有得到确切的回复。
▲江璟湖售楼部内景
基本可以确定的是，现阶段江璟湖暂时封盘，开发商意在把房子全部建设完毕，未来作为现房销售，2#、3#栋计划年后推出。
真要说项目烂尾，也不太属实，只是工程进度实在是太太太慢了。
先看航拍图↓↓
6、7号楼的工程进度最慢，前者绿网还挂着，后者还有部分房顶收尾工作。1-5号楼的建筑外立面基本都做好了，但4号楼的工程电梯还在。
▲2021年10月江璟湖实景航拍（摄影：赵翔）
对比头条君2019年8月拍的照片，工程进度好像有点推进，又好像没有实时性的改变，4号楼倒是落了绿网，6号楼的外立面依旧没搞好。
▲2019年8月江璟湖实景航拍
窗户玻璃都没安装上去，5号楼屋顶的草都快2米高了。
▲江璟湖楼顶快2米高的草（摄影：赵翔）
小区园林、走道更是都没做好，也没有看到工人施工的迹象（偶尔会有，但极少）。
▲江璟湖工地实景航拍（摄影：赵翔）
业主告诉头条君，现在开发商也不告知最终的交房时间，真不知道要等到什么时候。
PART.03
有外收，开发商官司缠身
无论是被一建起诉拍卖，还是施工缓慢、停工导致无法正常交房，对于已经交了定金的购房者来说，都是难以言表的痛。
因为限价，江璟湖的毛坯备案价是9462.81元/㎡，不算高。
2018-2019年南宁楼市巅峰时期，五象新区平均房价1.12万/㎡，蟠龙板块破1.4万元/㎡，江璟湖后面非一线江景的彰泰滨江学府精装房参考价已经保持在1.45万-1.8万元/㎡之间。
显然，有外收。
业主X先生说，他的户型不算大，但是算上40万的外收，合计118万，实际毛坯成交房价1.24万/㎡。
▲江璟湖业主反馈外收情况
严格来讲，即便有外收，江璟湖差价优势还是很明显，买到确实赚到，毕竟一线江景房，搁现在这个价连买五象南都难，更别说蟠龙。
在人民网留言板上，头条君也看到购房者的顾虑。
一来担心因为没有签订合同开发商要求补房价上涨的差价，二来因为开发商原因不能签订购房合同，不能办理贷款和网上备案，担心被违约，钱全部打水漂。
▲江璟湖购房者人民网留言
那开发商是野路子吗？不是。
广西建政集团有限公司，来自玉林北流，前身是1995年注册成立的香港华天置业有限公司南宁房地产分公司，算是广西较早涉足房地产开发的企业。
2006年，更名“广西建政房地产开发有限公司”，2008年增资注册为“广西建政集团有限公司”。
热衷做慈善，2019年1月1日开盘现场就一野捐出130多万，非常壕。
▲江璟湖首次开盘情况
江璟湖之前，建政集团官网显示其已在南宁开发运营过仙葫商业广场、仙葫商业综合楼、广西建政集团大厦、鲁班农贸综合市场、鲁班大酒店、玻璃厂市场运作改造工程等。
在全国其他城市也有布局，沈阳建政集团大厦、江西宜春市建政国际广场、上海市建政花园、天津市山璟花园、新疆乌鲁木齐观北花园、北京荷璟花园等，好像实力不差。
只是奈何在开发江璟湖上，问题层出不穷。
如今在爱企查上，还能看到开发商广西建政和一建、精标科技、金通小额贷款等各类公司的司法纠纷，官司缠身。
▲建政集团官司纠纷
最近的10月12日，建政集团还因为合同纠纷又被江璟湖项目的园林设计单位——贝尔高林国际(香港)有限公司起诉限制高消费。
总之，一言难尽。
PART.04
产品不行，再好的资源也减分
说江璟湖把一张好牌，打得稀巴烂，一点都不为过。
坐拥五象蟠龙玉带水头排江景，对面是荔园山庄国宾区。
▲江璟湖对面江景、五象大桥（摄影：赵翔）
五象大桥桥头堡，距离地铁4号线仅300余米。
与龙堤路初级中学、良庆区第三实验幼儿园、威宁·蟠龙西邻家广场一条玉凤路北一里之隔，五象小学就在彰泰滨江学府背后，从玉象路步行200米不到。
▲江璟湖隔壁的龙堤路初级中学（摄影：赵翔）
学、铁、商、景，配套硬件的“四辆马车”应有尽有，相当稳。
同一条龙堤路上还有广西文化艺术中心，直线距离仅500多米，确实占据了五象新区优越的“门脸”位置。
▲蟠龙板块航拍（摄影：赵翔）
产品能打吗？未必。
项目占地面积不大，仅28亩，号称“国际轻豪宅”。
建筑由澳大利亚汤臣邓肯设计，园林是香港贝尔高林设计，物业则是知名上市物业服务商彩生活服务。
看起来确实是大手笔，只是成品多少令人有些失望。
比如淡黄+褐色的外立面虽有质感，但差异化不足，说豪宅有点过。
规划建设了6栋小高层+1栋公寓楼，可售户型面积段分别为建面约75、92、94、129、130、220、233、279、281㎡等二到五房至少14种不同面积段的产品，略显杂乱。
1号楼11F，梯户比2T4（顶楼2户）；2号楼（15F）、3号楼（18F）梯户比2T6（顶楼2户），4号楼（11F）、5号楼（10F）梯户比2T4（顶楼1户）,6号（7F）楼梯户比2T4（顶楼2户），7号公寓楼一共6层，每层42户。
楼层虽然不高，但梯户比多少有点拥挤。
户型设计也参差不齐，槽点不少。
比如233㎡的五房设计，功能分区混乱，各种对门，进门就是餐厅，厨房旁边是卫生间、书房，像样的阳台都没有，无法做到南北通透。
▲建面约233㎡户型设计
所有的户型图显示的承重墙设计布局非常随意，就用柱子代替，无法给购房者更直观的装修建议。
92㎡的三房也是如此，进门是一堵墙，依旧是没有像样的阳台，卫生间和厨房在一起，功能分区混乱到令人无语。
▲建面约92㎡户型设计
很难想象这样的产品是以“轻豪宅”的标准打造设计的。
目前，对于已经购买江璟湖的业主来说，进退两难。
已经备案的迟迟等不到交房，还没签订合同的心里始终悬着，等不到开发商最终的处理方案。
即便不烂尾，按照目前的工程进度，也着实太慢了。
再拖下去，很有能面临“双输”局面。
开发商、项目口碑受损，后疫情时代楼市下行，即便房价上涨了，但有价无市，去化艰难，想要快速回款处理债务纠纷，难度也会很大。
作者|吴晓苑
编辑|徐逸君
（来源：南宁楼市头条）
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