中新经纬8月17日电(魏伟实习生刘雨荷子)“现有房贷客户降息的好处来了，房贷利率在4.6%以上的客户，还有剩余期限的客户”16年以上，不考虑首套。第二，无论哪个银行，都可以降低利率。中德住房储蓄银行(以下简称中德银行)的一位客户经理，每天都在朋友圈发布类似的消息。
“办理这些事情的人很多，都是现有的房贷客户。利率在4.5%-4.9%甚至更高。”对方透露，8月8日，记者和客户经理以客户身份咨询了中德银行天津分行方经理(化名)。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在国务院新闻局发布会上表示:“我们支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则自主经营，与借款人协商变更合同约定或者用新的贷款置换现有贷款。
消息一出，再融资的呼声再次出现。记者研究发现，在央行投票之前，中德银行一直从事企业以房放贷的存贷款活动。这笔生意值得吗？这个沙发是什么来历？
房贷利率能降到3.3%吗？
中德银行的产品宣称“贷款利率在4.6%-5.635%之间的客户，可立即将贷款利率降至3.85%，享受二次降息至3.3%”。有什么玄机？
假设房屋总付款400万，贷款总额160万，剩余贷款本金约150万，按揭贷款利率4.9%，25年还本付息，剩余贷款本金约150万。以还款期限22年为例，每月还款额约为92.6046元，剩余贷款利息约为95.38万元。
方经理根据前述记者提供的房贷数据和个人经济情况，推荐了AA(违约)和AC(违约)两款住房储蓄产品。“如果每个月没有还款压力，预计11年还清房贷。如果选择AA(标)，只需要支付35.58万元左右的利息；如果预计11年还清贷款，只需要支付利息35.58万元左右。”19年左右，你推荐AC(默认)，需要支付利息60.09万左右。
根据以上案例计算，方经理介绍，如果选择AA(标)，首先要在银行存5万元，存款利率0.5%。同时还有一些政府优惠和1%的服务费。贷款分两期:第一期为前61个月，其中前58个月每月固定利率4812元，本金12000元，每月还款总额16812元。仅偿还利息4812元，本金共计69.6万元，利息29.35万元；第二阶段是剩余的71个月，每月本息11642.64元，共本金75万元，利息7.66万元。
以此计算，总利息为29.35万元+7.66万元+服务费1.5万元-政府补贴及利息2.93万元= 35.58万元。
根据中国程心国际信用评级机构发布的《2021年中德银行信用评级报告》，居民储蓄业务是中德银行特有的业务变体。这项业务分为三个阶段:存款阶段、贷款发放阶段、贷款阶段。
报道称，家庭储蓄公司要求储户按合同存钱，存款利率根据不同产品略有不同。年利率在0.35%-1.5%之间，0.5%最重要；业务发展，家庭储蓄者可获得每年1.5%或1.0%的利息补贴；当储蓄金额和期限满足产品规定的贷款条件时，住房储蓄者可以申请贷款分配；办理完相关手续后，储户可以提取储蓄存款，获得约定的存款利率，申请政府补贴，最终获得年利率1.35%-3%的利息收入(含政府返利)。贷款利率由储户选择的产品决定。居民储蓄贷款种类确定，最低年利率为3.30%。贷款金额根据存款人约定的投资金额和合同金额确定。主要用于购买或置换房屋的商业贷款。
值得吗？
虽然客户经理公布第一笔贷款利率为3.85%，第二笔贷款利率为3.30%，但真实的贷款利息真的有宣传的那么低吗？
中新经纬使用反向贷款利率计算器计算，假设剔除首笔存款5万元，实际贷款金额为145万元，总还款额为35.58万元+1.45亿元，贷款期限为132个月，月均还款额约为13680.55元。如果等额本息，贷款利率为4.12%。
此外，不难看出，采用AA(标准)还款方式，每月房贷还款额几乎翻倍，贷款期限从25年缩短至11年。如果贷款人直接将房贷期限缩短为11年，则每月还款额增加到14722.56元，总利息变成443 400元。相比之下，缩短的还款期比AA(标准)还款的总利息高出约8.76万元。如果贷款人将还款期限缩短为11年，并将贷款还款方式改为等额本金还款，则利息总额为40.73万元，比AA(标准)高出5.15万元，第一个月的还款金额增加到174888.64元，因此最后一个月的还款为11410.04元。
据中德银行官网介绍，AA(标准)产品是中德银行的家庭储蓄产品，集存贷款于一体。存款利率为0.5%，一次性存款期限为27个月，定期存款期限为52个月；年利率3.3%(按单利计算，无与贷款直接相关的费用)，最长贷款期限71个月。
至于把按揭贷款转到中德银行，银行的客服已经公布，这家公司叫住房储蓄商业贷款。客户首先向中德银行提出申请。贷款资格审核通过后，可以向原贷款银行申请提前还款。同时，中德银行批准了贷款，并在一个月左右发放了贷款。贷款拿到后，钱可以直接还给原银行。在贷款发放的同时，客户的房子已经抵押给了中德银行。贷款结清后，原贷款人取消房贷，中德银行申请新的房贷，下一个客户可以按月还款。
另一位来自中德银行天津分行的客户经理也表示，公司并不限制原贷款人:“你不用跟他(指原贷款人)说，你可以说还贷。”卖房时提前贷款。
但8月10日，中新网向经纬咨询了中德银行大连分行客服人员。对方表示，并不是所有客户都适合他们银行的产品，具体要咨询客户经理。中德银行济南分行客服表示，原房贷利率在5%以上的客户可以参考。
“其实这是一种再抵押的形式，中德银行的再抵押是有条件的。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受中新经纬采访时表示。第一，客户放贷前必须存款；其次，不允许跨区域经营，只能在中德银行有分支机构的地区经营；第三，存款必须存入中德银行至少两个月；第四，贷款期限不能超过原贷款期限，贷款额度也有限制，不能超过原贷款额度。
“你看看客户经理的广告，就能明白这是一笔实质性的再融资。住房储蓄的业务模式是学德国的，类似公积金贷款。这仍然是一个灰色地带。”会影响到整个银行。银行之间的利率竞争造成了严重的损害，银行会急于降低利率，所以央行发文禁止放贷。"一位银行观察人士告诉中新经纬。
谢逸枫认为，中德银行的住房储蓄贷款对购房者有利有弊。一般来说，对于房贷利率较高的客户，尤其是5%以上的客户，贷款总利息的降低可以为购房者省钱，减轻还款压力。但只有不到5%的客户被建议不要改变。星途金融研究院研究员黄在接受中新经纬采访时指出，如果客户使用中德银行的居家储蓄产品，首先要关注摩擦成本，即中间服务费，以及在转贷过程中能否顺利获批贷款。偿还贷款是否有利可图，再融资后支付的服务成本和节省的利息成本；二是隐性机会成本，不排除LPR继续下跌，股权抵押贷款利率下降的可能。也许有更便宜的解决方案。
这个沙发是什么来历？
2022年8月，原天津银保监局、中国人民银行天津分行、天津市金融工作局下发了《关于印发天津市银行业和保险业加强新市民金融服务实施方案的通知》，其中指出，针对天津的实际情况，中德银行应支持充分利用天津市政府的返利政策发展住房储蓄。
官网显示，中德银行成立于2004年2月，是一家以居民储蓄为主的商业银行。位于天津，注册资本20亿元。投资设立，其中建行持股75.10%，为本行控股股东。
2010年，中德银行天津和平支行和滨海支行开业。2011年，中德银行在重庆开设了首家远程分行。2017年，大连分公司、济南分公司相继开业。
根据上述评估报告，家庭储蓄业务的营销渠道有三种:建行代理渠道、中德银行线下销售渠道和电子渠道，其中建行代理渠道最为重要。
中德银行2022年披露报告显示，2022年末，中德银行累计发放个人住房贷款608.43亿元(含按揭贷款和储蓄)。资产端，2022年，中德银行个人住宅储蓄贷款较上年增加30.73亿元，增幅21.45%。%，比上年提高4.32个百分点。个人住房商业贷款比上年减少1亿元，下降1.55%，年末余额63.97亿元。
2022年，中德银行实现营业利润4.7亿元，同比增长7.57%，净利润7581万元，同比减少1466万元，下降16.20%。2022年，该行净息差(NIM)为1.50%，同比下降0.25个百分点。负债端利率上升，资产端利率下降，对净息差形成相互压力。
2022年末，该行不良贷款余额2.06亿元，不良贷款率0.86%；贷款欠款余额2.12亿元，其中逾期90天以上2.05亿元。中德银行表示，对家庭储蓄业务采取特殊的流动性风险管理策略(家庭储蓄业务具有存款优先、存贷联动、资金池封闭管理的特点):1。持续关注居民储蓄资金池运行情况，加强日常监测和定期分析，确保资金池可用资源足以满足业务需求。二是根据资金池中的资金确定相关的公司政策(如预贷规模)；第三，定期、及时、准确地报告家庭储蓄业务的流动性，确保银行内部资金管理的顺畅和统一。
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