合同解除权消灭后的法律责任主要用于约束，合同解除权消灭的后果

2。合同恢复原状的前提是违约方继续违约，经催告后仍不履行合同，构成“新的根本违约”，否则不能恢复原状！

▌原文:张懋镕，信融(全国)房地产律师事务所主任律师。

主攻:房产纠纷、土地纠纷、大宗交易、城市更新等。

案由:魏与清远市清新区房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查及审判监督民事裁定书。

审判庭:广东省高级人民法院。

案号:(2017)粤民审第6811号

基本案情:2014年11月4日，被告魏与原告清远清新房地产开发有限公司(以下简称公司)签订《广东省商品房买卖合同》购买涉案房产。合同约定，总金额331190元，签约日前首付151190元，30天内余款18万元。如果由于买方的原因贷款失败，余额必须在10天内支付，或者必须与卖方商定另一种支付方式。逾期超过60天后，梅玮公司有权终止合同。签订合同后，魏只支付了首付款151190元；2016年7月5日，公司发律师函催促支付余款18万元，但魏未能支付；同年7月13日，梅玮公司起诉要求解除商品房买卖合同。

限时梳理:

魏支付余款最后日期:2014年12月14日(2014年11月4日+30日+10日)；

梅玮公司解散日期:2015年2月12日(2014年12月14日+60)；

梅玮公司解散权到期日:2016年2月12日(一年)；

梅玮公司要求支付余款日期:2016年7月5日；

梅玮公司诉讼终止日期:2016年7月13日(间隔提醒后8天)。

一审判决:过了终止期，终止权丧失。

广东省清远市清新区人民法院经审理认为，魏应于2014年12月14日前付清购房余款，逾期超过60日后出卖人有权解除合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期间内不履行，一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方未要求通知的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，终止权消灭。梅玮公司仅于2016年7月13日起诉要求解除合同，已超过一年期限，解除权消灭。故对公司请求判令解除其与魏签订的商品房买卖合同不予支持。

2016-09-29 (2016)粤1803中华民国第1979号一审判决:驳回原告梅玮公司的诉讼请求。

二审判决:在终止期之前，你有权终止。

广东省清远市中级人民法院经审理认为，公司于2016年7月5日发函催促魏支付余款18万元，涉案合同解除权的预定期间自2016年7月5日起计算。一审法院认定涉案合同的解除权已经过了预定期间，属于事实错误，本院依法予以纠正。魏经催告后在合理期限内仍未履行合同的主要义务。根据《合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行的，可以解除合同。

2017年5月5日(2017)粤18民中690号二审判决:1。撤销一审判决；2.解除公司与魏签订的《广东省商品房买卖合同》(其他判决从略)。

再审判决:之前有逾期的，解除权丧失，经催告后，恢复解除权。

广东省高级人民法院经审理认为，魏应按涉案合同约定于2014年12月14日前付清购房余款，逾期超过60日后出卖人有权解除合同。魏已无力还清购房余款。2015年2月12日(60天+1年)，解除合同的权利开始计算在预定期限内。2016年7月13日，梅玮公司起诉约定期限，约定期限已超过合同解除权一年。合同解除权已经消灭，涉及的合同继续履行。但魏仍未支付购房尾款，构成法律上的根本违约。梅玮公司在魏逾期支付购房款一年半后发函给魏，主张不准余款，请求解除合同，得到支持，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定。

2018年12月28日(2017)粤民审第6811号再审判决:驳回魏的再审申请。