然而，在她向我们走来之前，我们打了一千次电话，催促了一千次，她仍然把半边脸藏在她的吉他后面，不让我们看见。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知。2023年9月25日起，首笔商业性个人住房贷款的借款人，可向贷款金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率。
至此，无数购房者期盼已久的存量房降息政策终于尘埃落定。
但是这个政策的出台给大家留下了很多疑问和悬念，就像高考语文的阅读理解一样，让人捉摸不透。
现在，让我们一字不差地拆解这个政策。
1.满足什么条件才能降低利率？首先，众所周知，是首套房。
但是怎么定义呢？调整现有抵押贷款利率，贷款必须符合以下条件:
①商业性个人住房贷款；
(2)2023年8月31日前已发行或已签约但尚未发行的；
③发放贷款时执行首套住房贷款利率政策，或实际住房情况符合本市首套房标准；
④贷款利率高于贷款发放城市的房贷利率政策下限。
股票，首套房，房贷，这三个关键词构成了硬性条件。
住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、购买商铺等商品房的贷款不在此次调整范围内。
若现行利率低于首套房贷款待调整利率，则不予调整。
二套以上住房贷款，写字楼、商铺、公寓贷款不用多想。
其中，值得注意的是，借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准，其他存量住房商业性个人住房贷款。这句话应该怎么理解？这和各个城市的首套房认定标准有关。有的城市“认房又认贷”，有的城市“认房不认贷”，洛阳“认贷不认房”。在这里，我想告诉你它们之间的区别。认房认贷:最严政策，房贷既看房子数量，也看贷款记录——如果你买错了房子，对不起，买错了会影响一生。此前，全国大部分城市基本执行这一政策。2022年11月起，全国50多个城市开始放宽认房认贷规则，包括洛阳、天津、济南、咸宁、襄阳、温州、太原、宜昌、连云港。
认房不认贷:是指不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照首套房贷的标准办理。购房者名下已有一套房的，无论是否贷款、贷款是否已还清，均按二套房标准核定。
认贷不认房:是指购房者在申请房贷时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定首套房和二手房。二套房购房者只要还清第一笔贷款，第二笔贷款也会按照首套房认定。
举两个特殊的例子:
小张2018年在洛阳买了第二套房，今年上半年卖了第一套房。现在只有一套房。可以申请更低的房贷利率吗？
当然可以。
小王和配偶婚前在洛阳买了第一套房，现在结婚两年了。他们可以申请更低的抵押贷款利率吗？
是的，没问题。两套都可以申请下调。
重点，首套房贷有两种情况:
一种是按贷款发放城市首套住房贷款利率执行的贷款。小王和他的配偶就是这种情况。
另一种是贷款发放时并非首套住房贷款，但实际住房情况已达到本市首套住房标准。小张就是这种情况。
有一种特殊情况:
小李当初买的房子烂了，他选择了停贷。他现在还能申请下调吗？
根据建行的回复，符合调整范围但存在欠款的贷款，在欠款还清前原则上不调整，但在欠款还清后可以调整。
但实际执行需要根据具体情况来判断，必要时可以咨询贷款机构。
一般来说，要先还清拖欠的贷款本息，再申请下调。
2.能减多少？目前房贷利率是在LPR(贷款市场牌价)的基础上加减点确定的。
根据中国人民银行的通知，新增贷款的利率水平由金融机构和借款人自主协商确定，但贷款市场报价利率(LPR)的上浮幅度不得低于原贷款发放城市首套商业性个人住房贷款利率政策的下限。
上面这个加粗的句子，是一道让银行内部人士有些费解的阅读理解题。
如何界定新贷款的利率水平LPR标准？是按照现在的LPR还是当时的LPR？
仔细分析，这次调整并不涉及LPR，主要是调整加减分。也就是说，必须按照新增贷款发放当月的LPR来计算。
另外，加减分的范围怎么算？
用自己的房贷，减去官方的最低房贷，就是空 room。
下图是人民银行河南省分行最近公布的河南省城市首套房贷款利率下限。
洛阳详情如下:
根据历史LPR利率，如果在2019年10月-2022年5月期间办理贷款，罗阳执行的首套房贷利率下限为LPR。
2022年5月-2023年1月期间办理的贷款，罗阳执行的首套房贷利率下限为LPR-20个基点；
自2023年1月起办理的贷款，罗阳执行的首套房贷利率下限为LPR-30个基点。
历年央行贷款基准利率调整表
再举个例子。我们以小李100万30年贷款为例。首套住房贷款利率能降低多少，月供能减少多少？假设2021年5月2日小李与银行签订的首套房贷款利率为6.37%(即当时的LPR为4.65%加172个基点)。随后在今年9月25日之后，肖向银行申请降低的贷款利率。如果9月份公布的五年期LPR没有调整，按照2019年10月至2022年5月洛阳执行的利率下限，小李灿与银行协商的最低贷款利率为4.2%，最大降幅为217个基点。按照等额本息的还款方式，小李的月供最高可节省1345.26元(6235.43—4890.17)。假设小李于2022年7月30日在洛阳取出首套住房贷款，合同约定利率为4.25%(即当时的LPR为4.45%减20个基点)。于是，今年9月25日以后，肖向银行申请将贷款利率降低到负20个基点。如果9月份公布的五年期LPR仍为4.2%，小的房贷利率最低降至4.0%，小的月供最多可节省145.25元(4，919.4-4，774.15)。假设小李于2023年3月10日取出首套住房贷款，合同约定利率为4.0%(即LPR4.3%减30个基点)。于是，今年9月25日以后，肖向银行申请将贷款利率降低到负30个基点。如果9月份公布的五年期LPR还是4.2%，小的房贷利率最低降到3.9%，小的月供最多存到57.47元(4774.15-4716.68)。假设小李有固定利率房贷。那么今年9月25日之后，他还可以向银行申请调整利率。具体调整可与银行协商，但房贷利率也应不低于原贷款发放时洛阳首套商业房贷的利率政策下限。
当然，以上是按照降低利率下限的理想状态计算的。至于银行会不会直接下调下限，我们还不得而知，不过要看9月25日之后各家银行的政策。3.如何申请下调？目前不能更换或更改，必须是2023年9月25日起。
拥有首套商业性个人住房贷款的借款人(您)可向贷款金融机构(银行)提出申请，由金融机构发放新的贷款，置换首套商业性个人住房贷款。
首笔商业性个人住房贷款的借款人(您)也可向贷款金融机构(银行)提出申请，协商变更合同约定的利率水平。变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。
聚焦有两种方式:一种是替换，一种是改变。
简单来说，要么是原银行重新发放一笔贷款，置换现有的首套房贷。
或者，双方协商一个利率，双方签订一些补充条款。
两种结果相似。
我觉得银行为了提高工作效率，很有可能会分批降息。至于银行会不会主动告知，借款人是否需要主动申请还不得而知。
离好日子只剩不到20天了。等着瞧！
如果你对存量房降息有什么疑问和建议，可以在评论区留言。
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