一提到拍卖行，很多人马上联想到“失踪”。不抽奖，不购买，动不动就打六七折，真让人心痒痒。但是这种房子太深太狡猾，很多人都看不透。今天站长就来详细教大家如何捡漏。
目前合法拍卖行的来源主要有四种，一是抵押违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。楼市低迷的时候，需要三次拍卖才能成交，杭州这样的一线城市也需要两次拍卖才能成交。
楼市最火的时候，出现了优质拍卖行成交价高于二手房的现象。如今拍卖行已经有了完整的产业链。在巨大的利益面前，也隐藏着巨大的隐患。
很难看到房间
法院拍卖的房子，可能还被房东占用，也可能被出租。看房需要和拍卖公司预约。
高利润阈值
如果要竞拍房子，需要在规定时间内将所需保证金存入法院指定账户。存款有几万，也有几十万。当然，拍卖失败可以退定金，但是如果拍卖成功但是你不买，是不可能退定金的！
我们来看一个2018年的真实案例，深圳一男子通过合法拍卖，以369万买下了一套市价550万的学区房。本以为找到了便宜货，没想到税后花了611万。如果他反悔，那25万的定金就白交了，欲哭无泪
该男子事后了解到，房子原本是公司持有的，登记总价不到5万，与交易价格相差太大，所以按照差额的60%收取土地增值税。
法律拍卖房屋最难的其实是查收房屋，因为法院一般会明确告诉你:“我院不负责过户和入住空，请到相关单位查询税费等相关费用的具体明细。标的物以标的物的实际情况为准，法院不承担出卖标的物的担保。”
也就是说，法院只负责销售，不负责其他任何事情。以前一直不吉利。
近日，广州中院对一起与拍卖行有关的纠纷作出终审判决，而且是悲剧。首先给大家看一张判决截图:
新房主李通过合法拍卖获得了天河区的一套房子。取得房屋产权收回楼房，发现房子原来的主人陈某还住在里面，不走了。于是李将“老赖”告上法庭，要求腾空 house，一审胜诉；此后，“老赖”上诉，二审居然推翻了原判，驳回了“老赖”搬出的诉讼请求！
法院判决的依据是:
李虽然取得了房屋的产权，但拍卖前明确说明是以“不按现状支付吉”的方式进行拍卖，因此李需要承担风险，即容忍“老赖”继续居住，“老赖”只需按照每月最高限额7895元支付租金。站长解释说，所谓“没运气”是指房产现状是被占用，拍卖后收楼的风险和费用由买家自己承担，所以房产拍卖后应该由买家自己收楼。
我们来看看这个房子的情况:这是一套位于天河北龙口中路152号的房子。站长搜索了一下，发现这个社区应该是天一杜明。
2017年7月，买家李以559万元竞得这套117平米的拍卖行，单价仅为4.8万，可以说是远低于市场价。看似捡了个大便宜，没想到会面临这么大的“坑”。
在链家网站上发现，该小区的成交均价已经达到了6.5万/平，而与该户型类似的户型挂牌价也达到了6.8万/平。
算下来，从我买这套房到现在，一年涨了两百万。但是业主李先生现在持有这套房，他卖不出去(谁敢买)，也住不进去(他住不进去)。目前法院不支持原所有人立即腾退房屋，只支持买受人主张原所有人在继续占有房屋期间支付使用费。
简单来说，本案法院判决依据的是拍卖公告的条款，适用“买卖不破租赁”原则限制买受人的房屋使用权。但实际上双方并不存在租赁关系，原业主使用时间的期限待定。这一判决结果可能导致买方长期无法正常收回房屋。
所以在购买司法拍卖行时，一定要搞清楚房子的现状，必要时可以委托专业人士参与，评估法律风险。如果拍卖的标的物明确告诉竞买人，房子的现状是“没运气”，建议慎重购买。
对法国拍卖房感兴趣的朋友需要注意以下几点。
01全面调查
如果要手拍房子，在做调查的时候，要注意委托拍卖的法院是不是先直接查封了房子，还是等着查封，房子有没有被其他机构查封。
说的好，如果房子抵押给了高利贷者，一般人很难找到。说不定会有几个虎背熊腰纹身的大男人整天找上门来要钱，那就比较麻烦了。
房屋的土地性质也要明确确认。实地调研的时候，可以查一下小区是房改还是保障房。如果是房改或者经济适用房，就要搞清楚土地出让金有没有交。如果没有，站长建议放弃房子，因为税收会更高。
如果特别在意是不是鬼屋，可以在网上搜索房子的相关内容。如果房子涉及刑事案件或者火灾，也会出现在很多社会新闻中。比如某个小区发生了爆炸或者火灾，可能就是一条很短的小区新闻。
确认房子里的情况
虽然法院往往会在公告中把要拍的房屋基本信息列得清清楚楚，但法院并不负责公示房产的位置和房产可能存在的瑕疵。户型、面积、采光等细节，还是要靠实地调研来了解。这两天有网友买了开发商宣传的一线江景房，但是住进去发现只能通过厨房的一条线看到江景，很坑。
所以站长强调，如果要手拍一个房间，一定要去实地查看，一定要确认房间是否已经腾空空司法机关拍卖的一些房屋会标注房东的承诺，比如“拍卖后三个月内搬出”。这样的房子一定要注意，因为房子拍下来之后，法院实际上并不能保证业主搬出的时间。根据买卖不破租赁的民法原则，竞得人取得房屋所有权后，不得对抗承租人的租赁权。也就是说，作为购房人，你要继续履行对原业主租户的租赁合同义务。为了避免以后交接麻烦，建议不要碰这种房子。
03隐性税费
如果拍卖行原来是公司持有，个人拍的，就要交土地增值税。如果房子最后一次交易是“非夫妻直系亲属之间的赠与或继承”，那么第二次转让会产生20%的个人所得税。原业主没有缴纳维修基金，这个费用也是由竞买人承担。
此外，该房屋前业主所欠的物业费、水电费、煤气费、宽带费、有线电视费等费用由投标人负责。
开发商跑路
拍卖行也有新房，而这类新房的风险主要是开发商资金链断裂，开发商不跑，但小区不符合规划，无法入户登记，最后建成的房子与当初宣传相差甚远。
这还不够吗？谁买谁倒霉。然而，也有一些勇敢的人发现了大漏洞。没有勇气是赚不了大钱的！
南京市鼓楼区人民法院拍卖一套292平方米房产，市价800万元，但拍卖起拍价低于市场价160万元。因为是鬼屋，所以兴趣不大。但是因为两次拍卖都没有成功，现在正在出售，只要付钱就可以买到！
“鬼屋”所在的小区位于南京市秦淮区，靠近夫子庙，离新街口不远，地理位置很好。
据了解，前主人48岁左右，不大不小，是老板，一个人住，每天有保姆做饭。在这房子里住了一年多。可能生意不顺利，欠了很多债，上吊自杀了。这个家里有很多家具和物品，还有他女朋友的很多鞋子，看起来价值不菲。“但鼓楼院拍卖的只是这栋房子，不包含室内物品。
通常“鬼屋”的成交价会比正常房源低8折左右。这栋“鬼屋”起拍价640万，市场议价800万，面积292平方米。起拍价才2.19万，合议价2.74万，而这个小区在售二手房单价3-4万。这比市场价格低多了。对于胆大的人来说，自住和投资还是挺适合的。
法律如何降低房屋拍卖的风险
拍卖行虽然坑多，但还是有捡漏的可能。首先要从案情和房源入手。站长筛选方法如下:
选择腐败的房子
这种房子，官员因贪污被捕判刑的地方，好处更多。
(1)当事人本身一般都在监狱，亲属都回避了，谁也不想惹事。
(2)这种房子的总平面、装修、位置、居住环境都比较好，原因你懂的。
当然，法律拍卖行涉及的不仅仅是贪腐，大家要擦亮眼睛，仔细甄别。站长还要提醒，如果拍卖涉及银行贷款纠纷，即当事人与担保公司、小额贷款公司有贷款纠纷，这类案件意味着当事人可能有很多潜在债务，后患无穷。至于刑事监禁的案件，也是比较难的类型。当事人可能几年后出狱。万一他们回来捣乱或者找些社会人给你捣乱，平日里的麻烦就没完没了了。
2.当事人最好是非退休人员，非自由职业者。
对于退休的人来说，时间是最重要的，自由职业者的时间也可以自由安排。如果这类当事人执意拍卖房产，就会增加闹事的可能性。如果当事人是本地关系不多的外地人，会比本地人好很多。
3.最好是当地法院的案件。
如果跨地区法院拍卖的财产后来遇到问题，法院一般不予理会。比如在北京买法国拍卖行，北京当地法院的案子更有保障。如果可能的话，本区的房产由本地法院或者指导本区案件的中级法院拍卖更有保障。
如果以后出了问题，对于国外法院来说，就算他们想帮你，前提是他们有能力。跨区域甚至跨城市执法，对任何一个司法机构来说都不容易，会大大降低其执法力度和效率。
4.最好是空买房。
无论是有当事人、亲戚还是租客住在拍卖行，清房总是一件很麻烦也很有风险的事情。所以最好的房子是空，如果是毛坯房就更好了。因为你是否真的拥有这房子差别很大。
如果有人占了房子，你让他把房子腾出来，他是不会走的。你就打110报警，因为这是“经济纠纷”。公安部多次强调，警方不会介入经济纠纷。这种情况下只能去法院执行局，但执行局也受困于诸多因素，存在三五年执行不了的情况。但是如果你实际上已经占了房子，那么如果有人来抢房子或者找你麻烦，那就很简单了。打110就行了，警察有权直接接管。
所以非-空家最好不要碰。
提前准备
所谓提前准备，就是看清楚这种方式有多少次拍卖。如果第一次拍卖没有人报名，就进入第二次拍卖。重点是第二次拍卖的起拍价会降低！所以可以不急着报名第一场拍卖，看能不能等到拍卖结束，等到第二场拍卖。投标的时候，你需要有意识。在设定最高出价时，你必须包括至少4.5%的税。有些拍卖行的税率高达11-25%，你必须留有余地。
进入网上拍卖环节，整个过程需要24小时，在最后几分钟，通常会设置一个延迟竞价。也就是说，如果有人在拍卖的最后2分钟出价，拍卖将延长5分钟。
这种情况下，如果你在最后2分5秒出价，其他出价者只能在2分钟内迅速考虑是否加价，一旦对方出招，就为你赢得了5分钟的思考时间，从而占据主动。
法律拍卖行现在是专业市场，能赚钱能顺利安家的都是行家。如果是一线城市的好地段，还是有风险竞价的价值。至于不懂的小白，只要知道怎么拍房间就行了，在找出门道之前最好不要碰。毕竟这类房子背后套路满满，新手吃亏很正常。
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