交了首付款,贷款却下不来,不得不说这是个很郁闷的事;那么遇到这种事,要怎么办呢?首付款还能退吗?其实这类案件并不少见,毕竟全国每年几百甚至上千万的购房群体,体量大,出现上述个例也就不足为奇了。至于说首付款能不能退,关键要看责任在哪一方。
责任方在开发商
现实中责任在开发商的情况极少,但极少不代表不存在,比如:四证不齐全,开发商违规提前卖房,这种情况下银行不可能审批,因为这个一旦批了,银行也违规;再比如授信期间开发商存在异常事项,如开发商出现大额诉讼,开发商网传资金链断裂等等,很多人不知道,目前我们在银行的办理的个人住房按揭贷款,在取得房产证之前,都是需要开发商提供阶段性连带责任担保的(这也是每次证件一出来,开发商一直催用户去办证的原因);如果在开发商存在异常事项,那么就不属于合格的担保人,此时银行就有可能会拒贷。
因开发商原因导致被拒贷,责任在于开发商不在于你,此时你除了请求返回首付款及占有期间的利息(一般按照银行的存款利率计算),还可以要求开发商进行赔偿,不过这个赔偿的比例一般都会比较低(开发商签协议肯定都是维护自身的利益的),有的开发商甚至都对自身的责任都不约定的。不过这类事件概率较低,一般而言,开发商的问题,大部分最终也都能解决,毕竟这涉及的是全部客户按揭都无法办理,影响可不仅仅是一两个客户的问题。
责任购买者本身
如果责任在购买人一方,一旦按揭款无法下来,那么首付款基本是不可能全退,这时候或多或少都有损失,如下图所示,在双方责任的约定中,我们可以看到:因甲方(开发商)的原因导致乙方(购买者)无法获得贷款或者贷款少于申贷金额的,购买者可以解除合同,开发商除了返还首付款及利息外,还要赔偿房价的5%;如果是乙方(购买者)自身的原因,那么15日内通过现金或者其他支付方式结算的不算违约,超过15日则违约,具体的按合同十条约定执行(目前找不到原来的图片了,不过按照我之前购房时的签订的楼宇购买按揭须知中,因个人原因被拒贷又无法全额还款的,是要赔付开发商房价的20%,也就是首付款去掉了三分之二(首付比例为30%),所以责任在购买者一方,那损失真的不是一般的大。
如何解决?
如果不幸遇到拒贷,要怎么办呢?毕竟开发商收的违约金往往是令人阵痛的一个金额,此时要避免首付款的损失,只能针对拒贷的原因采取不同的手段应对,一般而言银行拒贷就三种情况:(1)信用不良;(2)收入不足;(3)异常事项。
1、信用不良:信用情况不良,这个是最麻烦的,因为这个不是短期内可以节约的,不过只要你现在的征信不存在逾期、欠息、展期等情况;最近两年内也不存在累六连三的情况,那么你可以尝试更换授信行,因为不同的风控措施不一样,有的银行对于两年内有三次逾期记录的就不授信,但同样有的银行只要不超过6次,就会给予授信,所以信用不良只要不是极其严重的情况,可以尝试更换银行试试看。
2、收入不足:银行对于借款人的收入要求是月供金额的两倍,如果是因为这个不满足被拒贷,其实是最好解决的,一方面你可以增加首付款,减少贷款金额(实在没钱,该借都要去借,不然违约的损失更大);另一方面可以增加共同贷款人(比如父母),提高还款能力。
3、异常事项:异常事项指的是银行通过外部渠道查询到你现在有异常情况,如:偷税漏税、大额民间借贷、大额诉讼信息、公用事业欠费等等影响个人还款能力的事项,这种情况下,处理完异常事项后,并给予合理的解释,重新申贷后一般都可以审批通过。
总结
在购房之前,一定要问清楚无法下贷的情况下,与开发商的双方责任,如果责任过大,在无法保证自己是否符合贷款条件时一定要慎重;其次在缴纳首付款之前,最好自己先咨询一下银行朋友,看看自己的个人条件是否符合借款要求,最高可以借多少钱等等,多一份保证,以减少后续因拒贷带来的损失。
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