银行业深度解析：银行年报中的房地产风险

2021对公贷款不良突增，个人住房贷款质量优异

虽然2021 年上市银行整体资产质量向好，但房地产风险持续暴露，市场已有预判。17 家样本银行（大中型为主）2021/12 房地产对公贷款不良率升至2.35％，较2021/06 上升0.59pct，较2020/12 上升1pct，对应不良贷款金额1167 亿元，同比增加80％。所幸房地产对公贷款占比不高，已披露年报的上市银行2021/12 占比仅5.72％，同比降低0.44pct.银行表内贷款占比最高的个人住房贷款，资产质量保持优异，13 家样本银行2021/12 不良率维持0.30％低位。

此外，房地产信用风险波及建筑业，17 家样本银行的建筑业贷款不良率1.71％，较2021/06 上升18BP，预计2022 年也可能继续上升，但占比较低，总量影响可控。

2022 年房地产风险仍处于暴露进程中，不良继续“双升”

考虑房地产企业的集中信用违约主要从2021Q4 才开始，且目前市场尚未企稳，高杠杆房企的现金流压力依然很大，我们判断2022 年对公房地产贷款的不良继续“双升”。以17 家样本银行为例，假设房地产对公贷款的不良金额分别增长50％、100％，同时预计房地产对公贷款总额2022 年增长1％（主要考虑监管积极鼓励银行投放，但企业投资需求低迷，同时银行顾虑风险，投放审慎）。基于两种情景测算，预计2022 年对公房地产贷款不良率可能上升至3.50％、4.66％，对样本银行整体贷款不良率的边际影响分别为+5BP、+11BP。

房地产“政策底”确立，但短期销售低迷、信贷增长缺乏抓手2021 年10 月中旬以来，监管层多次表态维护房地产市场健康发展和良性循环，“政策底”确立，具体路径包括银行加速投放房地产贷款，同时正常房企发债松绑、部分贷款允许展期等。

但由于年初以来销售数据大幅下滑，房地产贷款短期缺乏增长抓手。零售方面，住房贷款明显供大于求，各地普遍下调新发放房贷利率，但2 月居民中长期贷款依然出现历史上首次“负增长”，明显受房地产销售拖累。企业方面，尽管监管鼓励投放，但银行顾及风险，预计主要向央企、国企增加投放，从部分房企债券发行说明书披露的银行授信数据可见，民企的授信敞口被压降。同时，房地产市场预期转弱，导致企业投资意愿低迷，没有实际信贷需求。

预计房地产风险最终软着陆，2022 年把握银行股两条投资主线2022 年“稳增长”背景下，银行股估值本身存在上行动力，但考虑房地产低迷、实体经济需求疲弱，我们判断宽信用面临挑战和压力，经济企稳回升的过程难以一蹴而就。因此，我们认为今年银行股值得重点把握的投资机会是自身业绩高成长、资产质量没有风险压力（特别是房地产风险）的银行。基于这条主线，重点推荐常熟银行（长期小微成长空间广阔，短期业绩拐点明确）、邮储银行（资产质量干净，业绩保持高速增长）。

此外，2021 年下半年房地产风险暴露以来，涉房类业务占比高的银行股估值下跌。但随着政策持续加码，预计房地产风险终将软着陆，市场预期也将触底改善。我们判断，前期受房地产信用风险冲击，造成估值超跌的优质股份行存在修复机会。基于这条主线，重点推荐招商银行（表内外风险抵补能力强劲），关注平安银行（对公房地产贷款资产质量优异）。

风险提示

1、对公房地产贷款不良率进一步大幅上行；

2、居民收入波动造成住房贷款不良率突增。

本文源自长江证券

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