01 房屋抵押贷款是什么?
“房屋抵押贷款是借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物，向金融机构申请用于合法用途的人民币担保贷款，是不需要将抵押物转移占用的担保方式。在二手房交易中，卖方的房子就是这次贷款的抵押物。如果你的房子不能作抵押，想申请购房贷款的人根本不会购买这套房子。”
02 房屋抵押贷款的分类
个人消费贷：是指银行向申请购买"合理用途的消费品或服务"的借款人发放的个人贷款。
个人综合消费贷款：是指银行向借款人发放的不限定具体消费用途的人民币担保贷款。
客户以“合理用途的消费品或服务”向银行申请贷款，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。
企业经营贷款：是以中小企业、微型企业以及私营业主为服务对象的融资产品，帮助借款人融通资金，具有贷款审批时间短、还款方式灵活的优势。
03 贷款机构的分类
1. 银行
A类：五大银行，利率非常低，由于疫情，央行贴息扶持企业再就业，利率是一降再降，去年五大行年化利率4.8%左右，而今年利率最低年化3.8%，十年先息后本。不过五大行对于客户的审核也是很严格的，需要看房产是否在银行报名单内，房产所在区域地段，以及客户公司经营情况，年开票额，纳税等级，年营业额，企业负债和个人负债以及征信逾期情况，备用房，产权人年龄等等。
B类：商业股份制银行，这类银行去年年化利率4.8-7%，今年也出现了大幅度的调整，利率目前最低是4.05%，3.95%，4.1%，4.35%，4.75%，4.85%，基本上很少见到年化利率做到5%以上了。期限和还款方式与五大行差不多，对企业的要求相对于五大行而言要松一些。
C类：村镇银行和一些小银行，这类银行年化利率还是跟去年差不多，年化7-9%，期限一般最长十年等额本息或三年先息后本，要求也相对来说要松很多，主要是看中客户还款能力和房产情况。
所以目前市场上大力推荐的产品就是B类商业股份制银行产品了，利率低，期限长，条件宽松。希望最近有需要资金周转或者以往做了高利率的客户，都可以来申请这个低利率产品了，锁定低利率，节省贷款利率。难道不香吗?
如果客户时间不急，资质能达到银行的标准肯定最好是优选银行，毕竟利率低，抵押在银行有保障!银行抵押利率低，最长可以贷三十年等额本息或十年先息后本，个别银行还可以随借随还，额度批下来后支用多少算多少利息，不支用不算利息，属于市场上最低利率，最长期限，最无压力还款的产品!
不过银行操作到放款时间最快在1周，正常都是2周左右时间!另外银行对于客户要求也高一些，比如个人征信是否逾期太多，查询太多，负债太高，还款能力体现等等，所以这样有一部分客户并不能在银行拿到贷款，这样就只能退而求其次选机构资金了!
2. 非银行机构
①信托资金
②保险资金
③典当行
④小额贷款公司
这类资金一般时间要快一些，最快三天，慢的的话一周时间，要求也宽松一些，主要看房子情况要求也相对于银行来宽松很多，利息比银行也要高出一些，一般月利息在0.5-0.9厘之间。期限最长五年先息后本或十年等额本息。
3. 个人配资
这类资金是以公司为平台，匹配出借人和借款人，所以资金是来自于个人，个人配资操作时间和机构差不多，最快两天，慢的话一周放款，月利息0.9-1.3分之间。对客户要求就更宽松了。在这里建议最好是找成立时间长一些，公司平台大一些的个人配资平台公司，这样相对来说要有保障一些!
04 需要准备的材料
A:个人房屋抵押贷款须准备的材料
1.夫妻双方身份证(已婚)
2.户口薄
3.房屋所有权证
4.收入与工作证明
5.结婚证(已婚)
6.近六个月的银行流水(盖章)
7.营业执照(如有)
8.其它资产证明
B:企业房产抵押贷款需提供的材料
1.企业营业证
2.公司章程
3.公司验资报告
4.购销合同
5.近六个月的银行流水
6.年度财务报表和近一个月的度财务报表
7.资产证明、公章
05 贷前规划
银行流水:可以提前几个月多从公司或者个人账号上走走账，这样流水会漂亮很多。
个人和企业征信:提前几个月内不要在手机或者其他软件上点网贷或者查询额度，因为银行是很忌讳客户征信上有网贷贷款以及征信查询次数过多，贷款笔数太多的。所以如果需要做银行贷款贷款之前最好把网贷都结清，征信不能乱查等等。
产权人:五大行对于产证上有未成年人或者65岁以上的产权人都是不予受理的，这种情况下可以在正式操作贷款之前把产权人名字去掉。当然，一些外资商业银行对产权人年龄要求要宽松一些，不过未成年人银行还是比较在意的，就算银行能受理，还是会去份额的，比如产证上两个人(其中一个是未成年人)，那要去除50%的房产价值份额，剩下的价值再按照银行7成算额度。产证上三个人(其中一个未成年人)，那就要去33.3%产权份额。
提前做好以上三种以后再去银行申请低利率的贷款会轻松的多!
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原文地址"房屋抵押贷款的6大常见问题"：http://www.guoyinggangguan.com/dydk/3515.html。
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