武汉抵押经营贷款内幕揭秘，一定要懂的知识点

随着粉丝越来越多，找我咨询了解的朋友也越来越多。真是应了那句话“人多力量大”一人一个问题就有了今天这期问题解答汇总。

️抵押贷款为什么要有公司？

答：现在大家口说常说的抵押贷款实际上全名叫做“小微企业抵押经营贷款”，是因为今年疫情国家为了扶持小微企业，解决小微企业融资难的问题，出得贴息政策（也就是大家口中说的年化3.85%）

️那我没有公司可以做吗？

答：可以，可以新加一个公司。实际经营的小微企业最低可做到年化3.65%，如果是新加的公司可以做到年化3.85%。

️最长可以做多少年？（我说的是年化3.85%的哈）

答：先息后本最长5年；等额本息最长二十年，房本满3个月可以十年一归本（而且可按30年月供还款，减轻还款压力），新房本需要五年一归本

️有没有20年中途不用归本的？归本太麻烦了

答：有，年化利率5%，等额本息20年中途不用归本。（这里啰嗦一句，银行不是慈善机构，银行也是要賺钱的，低利息的同时肯定是要有其他方面的要求，没有十全十美的银行政策）

️抵押经营贷有什么要求啊？

答：主要看三个方面：人、房、公司

人：年龄18-69周岁内，征信近两年无连三累六，负债和流水相关；房：房龄不超30年，面积不小于50平（优质学区房可适当放宽），可做房产类型包括正常的商品住宅，别墅，成本价，法拍房，商业办公（3成）等等公司：最好是成立一年以上的科技或者商贸类公司，（新注册的也行，但可能有拒贷风险），像房地产，金融，娱乐，餐饮，养殖等类型的公司禁入。可以是公司的法人或者股东，股东必须占股20%以上。等等（有些细节要求想了解可问我）

️抵押经营贷流程是什么？

答：（没公司先加公司，有公司的省略这一步，而且公司加的越早肯定越好） 1. 准备资料：例如身份证，户口本，结婚证等等 2.房价评估：银行的房价一般可以提前评估，确定额度 3.面签：银行面签，提交抵押申请 4.下户：银行指定的评估公司下户评估 5.银行批贷：出批贷函 6.公证：到公证处进行公证 7.上抵：建委办理抵押手续 8.放款：经银行审批同意并办妥所有手续后，银行按合同约定发放贷款。

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️抵押经营贷款期房可以做吗？

答：不可以的，需要有房产证才能做，部分政策性房产需要转商之后才能做

️什么样的人群适合做抵押经营贷款呢？

答： 1.之前做的利息较高想转低利息的（比如前几年做过抵押，年化利率5%以上的） 2.二套正在按揭中（二套商贷利率年化5.7%，对比抵押经营贷来说相对较高，可以转） 3.考虑全款买二套再抵押的（全款买二套再抵押的好处之前的文章由讲过，大家可以去看一下） 4.需要资金周转，想让已有资产最大程度变现的 5.按揭中的房屋想做二次抵押的（现在二抵利率会上浮） 6.做生意或者投资，想做先息后本的

️首套刚需可以做抵押经营贷吗？

答：首套刚需的朋友们首先要明确两点问题是用公积金贷还是纯商贷如果是公积金贷就没必要全款买再抵押了,因为首套房的公积金货只有年息3.25%,目前来看没有比这个还低的了。如果组合贷也没有必要（因为做抵押经营贷需要找中介，这时就会产生中介费，综合下来其实差不多，当然如果金额大的话，单笔单议）如果只是纯商贷的话是完全可以考虑全款买再抵押的。武汉首套商贷利率5.7%，抵押贷款利率3.85%。

包装的公司，银行会提前收回贷款吗？

答：不会，但不会的前提是做好前期的公司材料和后期的资金截流，并且你要保证按时还款不会严重逾期。银行既然允许新加股东，就必然也知道这一操作的存在，说句不好听的，比起你贷款买房银行更怕你贷款经营小微企业。银行是賺利息的只要你按时还款，银行是不会先违约的的，不然你不按时还款就算你是真的实际经营的公司，

️抵押经营贷款为什么放款到三方收款账户？

答：因为银行放款的资金都是有具体用途的，为了控制具体用途，所以大部分银行都是受托支付放款到第三方的，比如房贷放款就是放款给卖家的（卖房子的人，而不是买房子的人），企业经营性抵押贷款一般就是放款给企业上下游企业的

️三方收款账户是什么？

答：第三方账户指的是建立在第一方（你的公司）和第二方（银行）基础上的另一方（你的合作公司）。抵押经营贷是一种专款专用的贷款，打到三方账户也是银行为了防止资金流向房地产，基金股票等投资用途的一种手段，用大白话解释就是你的公司准备进一批货物，但是你的钱不够，准备向银行贷款，因资金过大，你提供了房产作为担保，银行害怕你用途欺骗他，银行就让你提供你要购买货物的一些手续，提供对方的账户，确定用途以后防止你把钱用作别处，直接就把钱给到你要进货的公司，你也进到货了，这样既能防止你把钱用作别处，也解决了你的问题，描述的你准备要进货的公司（接收银行贷款的公司）就是所谓的第三方账户。

️感觉三方收款不安全怎么办？

答：三个办法，1.和中介公司签个协议，需要的话去公证处公证一下2.自己找亲戚朋友的公司来做三方公司3.找个信得过人给他加个公司让他做三方

️放款到三方公司的个人账户还是对公账户？

答：不同地区不同银行政策都有不同，大部分银行是放到三方对公账户，有的银行金额较小可放到三方法人或股东个人账户

️抵押经营贷款的钱拿去买房会不会被发现？

答：做好贷后资金截流就不会。希望大家明白的是会做和能做好是两回事。

️什么是贷后资金截流？资金截流怎么做？

答：贷后资金截流就是贷款下来后通过一系列的操作，不被银行查到资金流向的方法。贷后资金截流贷后截流的方法很多，比如说放款到三方账户，然后回款到亲属朋友，多折腾几手几家银行再回到自己这边。提供一些合理的上下游合同，三方用款合同等等

️按揭房可以做吗？

答：可以是可以，但这个可以的前提是房产有余值，按揭还满一年以上（还有的银行要求一年半）

️办理业务途中夫妻双方和公司都需要提供哪些资料？

答：夫妻双方需要提供身份证，户口本，结婚证/离婚证，近一年的流水，征信等，公司需要提供营业执照，章程，公章，实际办公地址，上下游合同，三方合同等等