买房人负责卖房人的贷款解押是房产交易中的常见的约定情形，但是本案中的买房人却另辟蹊径想出了一个省钱的“好”点子，让卖房人与垫资方签约借款解押。不仅房款没收到，还要再欠一笔钱，卖房人当然不肯，不料反被一纸诉状告到法院……
基本案情
2020年12月20日，买房人王某与卖房人孙某签订房地产买卖合同，约定转让房屋的净得价为138万元，2021年2月11日前买房人支付卖房人首付款17万元，用于卖房人向抵押权人偿还债务、注销抵押，余额118万元以贷款形式支付。双方另又补充约定：买房人负责卖房人的贷款解押（解押金额50万元）。合同签订后，双方再次补充约定：2021年2月23日前到银行办理解押手续。
2021年2月22日，买房人王某以交易房产为担保，要求卖房人孙某与垫资方签订借款合同，获取解押所需的另外33万元，孙某拒绝签约。2021年3月4日，王某表示解押资金、贷款已经解决，也不需要孙某与垫资方签约，要求继续履行合同，孙某则不同意继续履行，要求解除合同。
王某诉至法院，要求继续履行合同且要求孙某支付违约金，卖房人孙某提起反诉要求解除合同，并由王某承担违约责任。
审理经过
法院认为：在本次房产交易中，孙某需要先行偿还50万元的抵押贷款，才能顺利解除抵押登记、产权过户。现双方已明确约定买房人负责卖房人的贷款解押，故应由王某负责筹集50万元的房屋解押款项。虽然王某已于2021年2月23日给付孙某购房款17万元，但是未支付剩余解押款33万元。且卖房人孙某并没有义务与第三方签约来获取33万元解押资金，因此，买房人王某迟延支付解押款（购房款）的行为，已对卖房人孙某构成违约，应当承担违约责任。
孙某要求解除合同以及王某支付违约金的反诉意见，应予支持；王某要求继续履约以及孙某支付违约金的本诉意见，不应支持。
判决结果
驳回王某的本诉诉讼请求，支持孙某的反诉诉讼请求，判决王某向孙某支付违约金3万元。判决后，王某和孙某均未提出上诉。
法官说法
（南京市玄武区人民法院 李海桥）
本案中，王某给付孙某50万元用于注销抵押登记，系双方当事人意思自治且有利于实现合同目的。但是王某给付孙某购房款17万元后，既没有继续给付剩余33万元，也没有以孙某名义偿还抵押权人50万元，反而要求孙某将该房屋再次抵押担保，以此换取33万元借款用于偿还孙某的抵押债务。王某的额外要求，双方并没有协商一致，且会导致在特定期限内该房屋上存在两个抵押债务，增加孙某的交易风险，减少王某的利息支出以及购房成本。该要求超出双方的合同约定，违背了民事活动应当遵循的诚信原则，其未按约定迟延支付购房款的行为，构成了重大违约，王某应承担合同解除以及支付违约金的法律后果。
在存量房买卖过程中，关于房屋本身状况、产权登记信息、注销抵押登记、支付购房款、按揭贷款资料、协助过户变更以及购房资格、户口迁移等重大事项，包括具体办理的先后顺序、准备时间、合理期限等等，在书面合同中买卖双方均应作出明确约定，尤其是其中一方特别关注的事项，或者严重影响是否作出购买决定的事项，卖房人应该如实作出说明，而买房人也应该主动的详细询问卖房人，且卖房人的说明和买房人的特别要求，应当在合同中作出特别约定或者补充约定，避免在合同开始履行后因为上述事项的约定不明而发生争议，导致合同无法最终实际履行，给买卖双方当事人均造成不必要的经济损失。
法条链接
《民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百二十六条 买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。第六百二十八条 买受人应当按照约定的时间支付价款。
来源：南京市玄武区人民法院
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