买卖合同参照民间借贷，民间借贷和买卖合同

作者:黄

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在混合民间借贷合同和买卖合同的情况下，如果一方主张房屋买卖关系，另一方主张借贷关系，如何认定双方的法律关系？在借贷关系成立的前提下，如何确定房屋买卖合同的性质？笔者检索了最高法院的相关案例，简单梳理了此类案件的裁判思路。因为判决书的要旨是作者根据判决书的主要内容概括的，所以可能会对原案的要旨产生误解。读者可以根据标题中的关键词或案例号搜索相关案例参考。

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第一，基本法律关系认定为房屋买卖关系。

宁夏祥龙房地产开发有限公司诉赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司借款合同纠纷案(最高人民法院(2013)民一终字第62号)

【判断依据】双方当事人之间只签订了销售合同。在不存在书面借款合同的前提下，需要依靠其他证据来确定当事人之间是否成立了借贷关系。如果没有书面证据证明，法院不会认可其借贷关系的主张。

【本院认为】法律事实必须是有法律证据证明的事实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的规定》第二条规定，当事人对自己主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实，有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人认定的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵刚提交了《商品房买卖合同》及祥龙公司出具的收据，以证明双方之间的关系。翔龙公司没有否认证据的真实性。现象龙公司主张双方关系实际上是民间借贷，商品房买卖合同只是民间借贷的担保，但其未能提供任何书面证据证明其主张的事实。合同能否备案，不影响合同的真实性。祥龙公司表示，其未能按期还款时，需要以该房屋抵债，表明祥龙公司未能按期还款时受商品房买卖合同约束。因此，即使如翔龙公司所述，涉案商品房买卖合同实际上是对双方民间借贷行为的担保，也不能认定本案商品房买卖合同不是双方的真实意思表示。在祥龙公司承认其未能偿还借款的情况下，赵刚以房屋买卖关系为由，诉请返还其已支付给祥龙公司的款项，并不违背双方的本意。

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二、认定基本法律关系为借贷关系。

广西眉佳房地产开发有限公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案(最高人民法院(2013)民提字第135号)

【判断依据】书面房屋买卖合同的存在并不意味着房屋买卖关系必须成立，书面借款合同也不是确定借贷关系不可或缺的要件。法律关系的性质应当根据双方提供的证据和双方的真实意思表示来确定。

【法院认为】1。关于签订商品房买卖合同时当事人的真实意思表示。据查明的事实，眉佳公司为借新账还旧账，向杨伟鹏借款340万元。即使眉佳公司与杨伟鹏签订了《商品房买卖合同》，其真实意思也不是以340万元的价格向其出售涉案房产。而杨伟鹏应该知道，眉佳公司最初向严新、林炎等借款340万元。并通过签订商品房买卖合同、办理商品房登记等方式进行担保。即使杨伟鹏声称他当时有购买涉案商铺的意愿，但他应当知道，小佳美公司确实没有将涉案房屋出售给他的意思。2.发票是交易真实发生的证明，也是不动产权属登记的重要依据。杨伟鹏作为涉案商品房买卖合同中的买受人，在支付全部房款340万元后，未能取得眉佳公司开具的房产买卖统一发票原件，但在本案诉讼中向法院提交发票复印件前，从未向眉佳公司索要发票原件。而且这两年也没有办理所有权登记的要求，明显不符合普通购房者的做法，也不符合交易习惯。作为卖方，眉佳公司未向杨伟鹏交付不动产买卖统一发票原件，即使其一直承认收到了杨伟鹏的340万元。2008年1月8日，眉佳公司在当地税务机关注销了房产买卖统一发票原件，连同第二、三、四联，充分说明眉佳公司否认房产交易的真实性。但发票注销发生在2008年1月而非诉讼中，从另一个侧面证明了眉佳公司否认与杨伟鹏存在房产交易的态度是一贯的。因此，根据杨伟鹏提供的房产买卖统一发票复印件，尚不能认定杨伟鹏与眉佳公司之间存在商品房买卖的法律关系。3.杨伟鹏从开发公司收到61.1万元，杨伟鹏以商业秘密为由拒绝说明这笔钱的性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，结合全案分析，主张开发公司向杨借款340万元支付利息，在未能证明双方存在其他经济往来的情况下，可信度较高。4.本案涉及的商品房买卖合同不同于一般的商品房买卖合同。双方在合同中没有约定单价，而是以340万元的价格交易了53个商铺。平均每平米2271.25元。这种没有约定单价的卖房方式，不符合一般的房地产交易习惯...眉佳公司向杨伟鹏取得340万元的真实意图是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的是担保债务的履行。鉴于双方均未办理抵押登记，其约定不符合《担保法》规定的担保方式，签订商品房买卖合同并将商品房登记备案的行为应视为非典型担保方式。在眉佳公司拒绝偿还债务或无力偿还债务的情况下，杨伟鹏可以通过适当方式主张商品房买卖合同项下商铺的权利，以保证其债权的实现。杨伟鹏主张直接取得涉案商铺的所有权，违反了《物权法》关于禁止液体的规定，不予支持。

最高人民法院、王高平、海南渤海投资咨询有限公司[(2016)最高人民法院民初字第52号]

【判决要点】当事人之间的法律关系实际上是民间借贷，房屋买卖合同只是转让担保的一种方式。借款到期后借款人不能偿还，贷款人请求履行合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人说明诉讼请求的变更。当事人拒不改变的，人民法院应当裁定驳回起诉。

【法院认为】本案中，王高平主张其与渤海公司之间存在商品房买卖的法律关系，据此诉请确认房屋认购协议的效力并予以履行，其取得了该协议所涉及的541套房屋的所有权，其提供的证据材料中有借款的事实。对此，应甄别王高平与渤海公司签订房屋认购协议是否具有担保的意思表示，即双方签订房屋认购协议的真实意思表示是为借款行为提供担保还是通过支付对价取得房屋所有权。经审理查明，王高平提供的借条、付款凭证、房屋抵押贷款协议、怡海华庭认购协议等证实了借款事实。甲方王高平与乙方渤海公司签订的《房屋抵押贷款协议》载明“截至2014年3月23日，乙方向甲方借款人民币98，000，000.00元，用于海南怡海华庭小区建设开发。乙方与甲方就偿还贷款达成如下协议。协议第三条约定“乙方在约定期限内不能以现金偿还贷款本息时，同意以其在海南建设开发的怡海华庭小区的房产向甲方偿还贷款本息”。上述证据及协议内容可以证明，借款关系发生后，双方订立了房屋抵押及认购协议，以保证借款的偿还。双方签订房屋认购协议的真正目的是为贷款提供担保，而不是实现房屋买卖。即双方在签订房屋认购协议时，并非真正意义上的转移涉案房屋所有权，而是真正意义上的设定担保。总之，王高平与渤海公司真正的法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是担保过户的一种方式。王高平主张将其与渤海公司之间的借款合同关系变更为商品房买卖合同关系，并未提交足够证据予以证明，本院不予支持。一审法院经审查，在审理过程中向当事人明确说明本案涉及的法律关系是借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求。王高平的经纪人证实不会更改索赔。一审法院向当事人说明法律关系，告知其可以变更诉讼请求，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第三十五条的规定。王高平主张一审法院对《解释》解读不当，错误适用上述规定，没有事实和法律依据，本院不予支持。

最高人民法院审理的六盘水兴物源典当有限公司与六盘水久盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案[(2015)字第182号]。

【判决依据】当事人签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后出借人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。

[法院认为]“久盛公司与兴物源公司之间的关系是借贷关系还是商品房买卖合同关系，是本案审查的核心问题。首先，2008年7月8日签订的《商品房买卖合同》、2008年7月9日签订的《购房补充协议》和2008年9月2日签订的《购房补充协议(二)》中约定的双方权利义务为，兴物源公司分别向九盛公司提供700万元和200万元，九盛公司每月补偿38.5万元和11万元。如久盛公司按期返还上述款项，则有权解除合同。如久盛公司未按期偿还上述款项，兴物源公司有权变卖涉案财物。从双方的权利义务来看，久盛公司的交易目的是为了取得兴物源公司提供的900万元，而非出售涉案商品房。兴物源公司的交易目的是提供资金并取得资金利息，并非购买涉案商品房。因此，上述合同及补充协议的真实意思表示是以商品房买卖合同作为借款合同的担保。兴物源公司主张双方真实意思表示是商品房买卖关系不能成立。(作者是辽宁童歌律师事务所律师。)

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