本报记者慈、秦北京、广州报道。
买一套房花了700多万，市价一度涨到900多万。结果因为商业贷款被迫拍卖。拍卖价才600多万，短短一年左右亏损几百万。
这是发生在深圳购房者身上的真实事件。
令人痛心的事实绝不是孤例。
“深房里”成员一份炒房报告的披露，让深圳炒房团的杠杆黑洞迅速暴露，也让房地产咨询机构“一站式”融资配套模式浮出水面。
多位业内人士告诉《第一财经日报》记者，“深房里”引导会员使用资金购房，包括“再贷款”偿还经营贷款等配套融资；此外，“深房里”还通过房产股份化模式的设计，匹配资金不足的会员购房。其间，相关金融中介也推荐银行和小贷公司合作。上述一系列操作引起了监管和市场的高度关注。
对于相关事宜及调查进展，微博大V“深室经理”李雪峰表示不方便回复，仅表示网络相关内容不实。
来自银行业人士的消息称，今年以来，银行不断加强经营性贷款和贷后资金监管，“深房管”事件让金融机构更加紧张。目前，银行已经在梳理相关房地产项目的贷款业务，对发现问题的经营性贷款采取提前收回等措施，下一步可能会有更大范围的检查。与此同时，部分银行分支机构与贷款中介的合作也更加谨慎，不仅在新推荐客户的贷款申请材料、业务流程、资金使用等方面，而且在存量业务的风险筛选范围上。
“摇篮式”购买模式
知情人提供的材料显示，“深房里”在2019年7月发表了一篇《介绍会员与摇篮购房计划》的文章。文章说，启动“摇篮式购房计划”，投资房产面临的所有问题都要解决，包括拿到首付、买房资格、解决月供等。会员可以先通过小贷机构买房，然后抵押申请经营贷款，偿还预付款。
2020年，身在江苏的张颖(化名)在微博上看到关于“深房管”的信息，缴纳会费后成为“深房管”的“摇篮会员”，欲购买深圳前海时代商品房，总价728万元。张颖说，在“沈”和相关人士的指导下，她先通过预付款的形式全款买下了房子，然后用房产办理了按揭贷款。
记者获得的合同显示，张颖与深圳市金盈信小额贷款有限公司(下称“金盈信小额贷款”)签订了一份436万元的借款，月息3%。最后，结合自筹资金，张颖购买并成功转让了房产。根据计划，下一步是经营经营性贷款，以填补预付款。
深圳某房产中介负责人表示，过去几年深圳房价持续大幅上涨，使得炒房者非常看好该区域商品房升值空，通过各种渠道买房越来越普遍。“深房管”等中介的各种操作，都是帮助炒房者解决购房资质和资金的问题。“不仅是深圳，一线城市房价涨得更多。”
然而，张颖用运营贷款填补该基金的计划最终失败了。
因未能按期偿还小额贷款公司的贷款，被金公司起诉。根据法院判决，上述位于张颖的房产以660万元的价格进行拍卖，拍卖款用于偿还借款债务。张颖最终只拿回了123.26万元。
值得注意的是，记者获得的判决书显示，该借款涉及砍头利息。法院审理查明，张颖于2020年4月7日，即借款合同签订前，向金盈鑫小贷支付了10.9万元。
七部门联合调查
近日，名为“深房里装修队003”的微博发布深房里会员炒房资料102份后，深圳银保监局、深圳住建局等七部门发布公告，联合调查深房里提供“一站式”服务，教唆借款人骗取信贷资金违规购房的问题。
公开资料显示，“沈”是一名微博大V，原名李雪峰，在微博中把自己定义为“房地产专家”。微博生活在深圳，毕业于Xi交通大学，现在拥有超过146万粉丝。
值得注意的是，“深房管”不仅被指撮合购房者与配资机构的合作，还直接参与资金借贷服务。
记者获得的材料显示，在推出“摇篮式购房计划”时，“深房管”曾提出“持有资金取暖”，表示由于市场上的预付款成本较高，大部分购房者面临贷款记录问题，银行拒绝发放贷款。“深房管”系统可以向有多余资金的会员借款匹配，帮助买家找到首付，让买家降低成本，投资者赚取短期利息。
据知情人透露，2020年4月商贷收紧前后，“帕累托板块”由“深房管理”相关小程序推出。微信叫“高燕& amp；李雪峰@申方利在申方利会员群发布信息，表示以个人名义向“摇篮会员”短期借款，安全问题由个人承担。借款时间从半个月开始，不到半个月支付14天，利息按每天万分之五计算。由于增加了人工和应用利润以保证资金安全，借贷利息暂定为每日万分之七，参与者仅限于“摇篮会员”。
相关资料显示，4月21日，“高燕&；李雪峰@申方力再次在申方力会员群发布信息，表示受贷款新政影响，少数“摇篮会员”在“全款按揭买房”(六个月不允许贷款)时遇到困难，以担保人身份向其他“摇篮会员”借款。规则请参考“帕累托改进基金项目”。
“最近因为银行严查经营性贷款资金使用，之前办理的抵押经营性贷款也面临被提前收回的风险。经营贷款资金一旦提前收回，如果不能及时找到资金填补缺口，该房产就有被处置的危险。”一位深房里的会员告诉记者，深房里通过其会员群招募了几个股东，集资购买了深圳北站附近的一处房产，总价不到800万，首付30%。几个股东按比例分享信用和抵押贷款。
此外，“深房管”事件的爆发，加大了金融机构排查经营贷款风险、审核新业务的力度。
一位国有银行业务人士告诉记者，事件爆发后，银行对相关物业的按揭贷款和按揭转商业贷款进行了筛查，确实查出了有问题的贷款，但目前来看，笔数不多。
“市场上有很多做贷款业务的中介服务商。都是通过自己的营销渠道找到客户，然后推荐给银行。‘深房里’业务的贷款申请材料都是中介打包的。一些银行分支机构与其相关中介机构的合作更多，可能会做得更多。”上述国有银行业务人士表示。
某股份制银行深圳支行业务经理指出，银行也会与房产中介合作推荐贷款，但一般来说，房产中介推荐的经营性贷款较少，主要是按揭贷款。有些银行为了扩大客户，也会私下和贷款中介服务商合作，多做商业贷款和消费贷款。“这些中介的资质参差不齐。如果风险把握不好，可能会出现内外勾结，导致商业贷款‘套用’的情况。”
据上述国有银行业务人士透露，近年来，经营性贷款的检查一直在进行，而且越来越严。此前监管要求银行自查，但实际效果并不理想。下一步，可能会有更广泛、更大力度的检查，“深宅管理”事件又添了一把火。“现在银行不仅多维度核实业务贷款申请材料和业务流程的真实性，而且对房产中介、贷款服务机构等中介机构推荐的贷款申请也更加严格地把关。除了与‘深房管’相关的合作机构之间终止合作外，银行与很多中介的合作更加谨慎。”
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