这一周，很多贷款中介的朋友都发出了这样的“重要通知”:房子又可以到手了。
上游新闻记者走访商业银行和融资性担保公司发现，重庆个人住房抵押贷款近期呈现回暖趋势，放款时间和利率水平有所放宽。与此同时，久违的房产二次抵押(以下简称“二次抵押”)在年底悄然回归市场。
中小企业主找到“新财路”
11月，食品加工企业徐先生又开始为货款发愁了。因为房子还在抵押阶段，他只能用有限的信用额度周转资金。
本周一，朋友圈里一条“银行超秒，最长可贷10年”的消息引起了他的注意。
“我既有房产，也有营业执照，只是房子抵押。过去，有未偿还贷款的房子不能作为抵押获得贷款。但这次银行回复说可以。”徐老板说。
将未还清抵押贷款的房屋再次抵押，称为“二次抵押”。
据了解，很多早些年购买的房产现在总价翻了一倍，实际资产价值大大增加，因此“二次抵押”产生了一大笔空 room。
这条“新钱路”足够徐老板应付下一个备货季。他算了一下，4年前1万出头买的170平米的房子，总价只有180万。交了70万，抵押了110万，抵押余额90多万。
现在这套房二手房均价已经涨到近2万/平米，170平米的房源均价可以达到340万元。如果按评估价打7折，再扣除剩余的房贷，还可以从银行贷款140万元进行“二次抵押”。
房产一年后可以第二次抵押。
2017年以来，重庆频繁使用“组合拳”稳定房地产市场，防止按揭贷款、个人经营性贷款等个人贷款资金违规进入房地产市场。
在监管趋严的环境下，多家银行暂停了“二次房贷”业务。
“今年以来，一开始只有一家银行可以做‘二次房贷’，最近增加到了四五家。”市内一家担保公司人士表示，在他们的合作银行中，既有国有银行，也有股份银行，“而且利息比以前更低，放款更快。”
对于上述说法，记者以贷款人的身份咨询了银行。信贷员说申请人必须是企业主或者个体户，也就是需要持有营业执照；其次，对房屋或商铺的抵押期限也有要求。如果房贷至少一年，可以进行“二次房贷”操作。
据说可贷金额是房屋评估价乘以折扣，再扣除剩余未还房贷金额。折扣系数高层和住宅为30%，别墅和商业为50%。
各家借钱的方式略有不同。例如，某股份制银行两江新区支行的信贷人员表示，现在可以办理“二次房贷”，但房贷和二次房贷需要在同一家银行，暂时无法办理。
另一位总行级信贷经理透露，他们可以做跨行，用户可以在12个月房贷还款后，通过“二次抵押”贷款。但不是直接针对个人客户，而是针对公司业务，也就是说贷款人必须介绍担保公司来申请。
中介为了“增加”额度，花样百出。
记者调查发现，随着“二次房贷”的死灰复燃，游走于“问题客户”和商业银行之间的贷款中介也重新活跃起来。由于佣金与贷款额度挂钩，为了促成贷款，一些中介“设计”了多种方法，借机提高额度。
某中介表示，如果房屋本身估值不能满足预期贷款需求，可以采取“冲贷”的方式。
简单来说，就是给借款人提供一笔“过桥资金”，从A银行赎回房产..这样，按揭房的“身份”就变成了全款房。
然后全款以“一比一”的方式向B银行申请，年化利率低于“二比一”，约为4.3%(最终利率取决于个人征信)。最后等B银行贷款，再还这个“过桥资金”。
“万一银行贷款延期，这笔资金会一直产生利息吗？”
面对记者的提问，中介介绍了第二套方案。如果第二次抵押后仍有10万元的缺口，所需金额可以一分为二:
第一种是用房产估价300万元初步计算贷款金额150万元；另一个是向银行申请信贷额度。信用是正常的银息，贷款50万，三年还清。
此外，贷款中介表示还可以增加用户房屋评估的实际金额。另一位贷款经纪人透露，在评估过程中，会尽可能帮助用户与评估师“沟通”，尽可能提高每平方米的单价。
名下没有公司也可以办理。
记者从监管部门了解到，“秒贷”业务本身是合规的，是银行推出的经营性贷款，意在解决中小企业的融资需求。问题是，如果“二次房贷”资金流向楼市，是变相加杠杆，是违法的，是监管禁止的。
在两路口新干线大厦的一家贷款公司，贷款中介表示，为了满足“二次贷款”条件，借款人可以自行注册一家空壳公司。如果自己不能注册，还可以提供注册公司、申请手续、审核、放款一条龙服务。“按照贷款金额的两个点，收取服务费。”
对于资金去向，他表示有办法处理。“大额款项不能直接转入出借人的个人账户，而是先转入第三个账户，再通过购买材料或其他费用的理由逐步转出。”
“还可以通过手机银行把钱分几次转给亲戚朋友，再把转来的钱转回在其他银行开的账户，这样银行就追踪不到了。”中介说“支持”。
对此，一位业内人士透露，客户借几百万的目的可能不是流动资金。除非你手头有高收益的投资项目。但在现阶段，由于银行之间的信息不对称，很难有效监督客户的资金使用情况。
[专家声音]
警惕资金变相流向房地产。
采访中，多位业内人士表示，似乎只要楼盘不跌价，就不会有太大风险。实际上，借款人有多重负债，短期内借款杠杆迅速放大。一旦出现大的波动，就岌岌可危了。
农行一位信贷经理表示，央行对大数据的监控越来越严格。“之前有人信任中介，拿资金去投资。结果被他们发现，要求立即追回借款。但此时贷款人仍背负着其他债务，财务状况非常糟糕。”
“房地产是高风险行业。房产抵押贷款的风险主要在于对贷款人资产价值和信用程度的审查。”著名经济学家、上游新闻专家顾问易宪容分析，房价上涨时，银行为了收益，并不严格审查贷款人的资质，但房价下跌时，很多购房者不具备还款能力的真实情况就会暴露出来。一旦房价下跌，如果抵押房产不能正常变现，将直接导致金融机构面临风险。
易居房地产研究院总监严跃进也建议，未来银行需要加强资金管控，禁止“二次房贷”资金流向房地产。
“现有的一些银行没有审核资金的动力或积极性，也不太关心钱流向哪里。现在银行应该转变观念，把贷款的流向置于监管之下。比如三六个月内不允许资金流入楼市。如果被发现，相应的出借人或购买人将被列入黑名单。”
上游新闻重庆商报记者郭欣欣
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原文地址"沉寂近两年的“⼆抵贷”重出江湖 最长可10年！重庆房产抵押贷松动？"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/106899.html。
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