自如“房租分期”变身金融产品

Text/SohuNo。《深读公司》王千

8月22日晚间，《公司深读》获悉，北京自如生活资产管理有限公司经核实，存在涉嫌违法违规行为。

该消息由北京市住建委通过微信公众号披露。文章称，今天联合市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通12345投诉热线，严厉打击“黑中介”。开业第一天就接到52起投诉举报，主要反映房租上涨、押金不退等问题，涉及30余家经纪机构。

在23家涉嫌违法违规的中介机构中，北京自如生活资产管理有限公司位列榜单第二。

北京市住房和城乡建设委员会公布的名单详情

住建委还表示，执法部门会同市工商局、市发改委、市税务局、市银监局等部门组成两个联合检查组，对两家住房租赁企业进行现场执法，“通过检查营业执照、抽查租赁合同、比对系统数据、查询资金流向、查看租金收入差价等方式，，我们将严格控制住房垄断和哄抬租金，确保住房租赁企业遵守公开承诺，维护租赁市场秩序。”

北京市住建委表示，下一步，各部门将加大处罚力度，高限处罚，实施联合惩戒。

最近北京等一线城市房租上涨。然而，自如、蛋壳等房屋租赁机构和长租公寓运营商被举报高价抢房，迅速陷入舆论争议。

8月17日，北京市住建委联合北京银监局等部门，集中约谈自如、蛋壳、互相迁就等。，要求不得恶性竞争抢占房源，并提出“三不”和“三严把关”，规范住房租赁企业行为。Freehand等运营商表示，将为北京市场提供约12万套新房，其中免费提供8万套；市场上新增房源将保持租金不涨，全国九城续租涨幅不超过5%。

25亿ABS融资成本近10%，可能推高租金。

文/搜狐诺。《公司深度阅读》关礼丹

金融创新工具促进了市场的繁荣还是收获了新一轮韭菜？

最近关于资本抢滩租房市场，导致房租价格大幅上涨的舆论很多。《深读公司》注意到，除了风险投资和债券股权，ABS这种金融创新工具已经成为房地产中介市场重要的融资手段。

据悉，ABS的全称是资产支持证券(Asset-Backed Security)，将缺乏流动性但有未来现金收入流的资产打包，建立资金池，通过结构重组将其转化为可流通的有价证券。

简单来说，发起人通过出售未来现金收益(即基础资产)获得发行人给出的转让价格，发行人利用自身信用及其他增信措施作为辅助手段，向投资者出售证券。

由Freehand等房产中介发行的租金分期ABS与普通ABS的区别主要在于基础资产的区别，如信贷ABS，基础资产为公私贷款、CMBS，基础资产为商业租金，租金分期ABS的基础资产为房屋租金。

公开资料显示，截至2017年，长租公寓ABS产品数量未超过4只，今年上半年发行量已超过去年全年。最近陷入“高成本房源集合”争议的自由式公寓，也在ABS市场发行了多个专项计划，发行的很多产品都属于租金分期ABS。

具体来说，自如租金分期ABS项目的基础资产为信托受益权，北京自如中成有容信息技术有限公司(以下简称自如中成)为原始所有人。信托受益权对应的基础资产为租金分期小额贷款债权，由资产管理免费的资产支持专项计划发行，中信证券承销。

上交所信息显示，自如租金分期ABS金额已达25亿元，其中中信证券已公开挂牌转让的自如租金分期ABS总金额约10亿元，共三期，赎回时间在2019年至2020年之间。

2017年8月发行的自由1号ABS，发行量5亿元，优先级发行量4.5亿元，年收益率5.39%。

2018年3月，自由2号第一期ABS共发行2.366亿元，其中优先级A级发行量2.028亿元，年收益率6.47%，优先级B级发行量1820万元，收益率6.75%，中间发行量1560万元，年收益率7.60%。

2018年7月，自由2号二期ABS共发行2.73亿元，其中优先级A级发行量2.34亿元，年收益率6.29%，优先级B级发行量2100万元，收益率6.75%，中间级发行量1800万元，年收益率7.60%。

由于自由2号ABS为货架式发行，即一次审批多次发行模式，中信证券自由2号ABS [1-8]将在审批一年内完成总额20亿元的发行。公开资料显示，该ABS于2018年3月21日获批，已发行5.096亿元，这意味着未来7个月将发行近15亿元。

《公司深度阅读》根据交易所披露的信息统计，自如获批租金分期的ABS总额约25亿元，已发行约10亿。

业内人士表示，目前行业内ABS的平均利率在5%-6%之间，免租分期ABS利率相对较高。加上中信证券的增信、托管、承销等成本，最终利率估计接近10%。但由于长租公寓市场利润率相对较高，租金8000、租金10000的话毛利率可以达到25%，所以10%的资金成本对于自如来说还是可以接受的。

通过ABS模式，可以自由改变按月收租金但不一次性收齐所带来的现金流压力，减少资金沉淀，只需按照ABS产品协议约定的支付时间支付本息。

虽然目前没有还款压力，但为了保证投资者的收益，ABS对租金分期采取了三重增信措施。根据分布数据，ABS已经分阶段结构化分层，其中优先档从次级档获得10%的授信支持；差额支付的承诺人为北京紫如资产管理有限公司(以下简称紫如资管)为专项计划提供差额支付；担保人为中证信用增级有限公司，为北京自如资产管理义务补足差额提供不可撤销连带责任担保。

上述担保增信措施是指，如果未来的自由收益不足以覆盖所有投资者的本息收益，将给予优先投资者。优先级投资人本息收益不能满足的，进行免费资产管理，补充差额；如果自由资产管理不足以覆盖优先级投资人的本息收益，中证信用将继续补足剩余差额。

2017年年中发布自如一号项目时，自如手总经理林雄公开表示，2016年自如手租金超过90亿元。如果把优质季度租户的10%作为自由手1号的底层资产，相当于每月7500万元。除去季度预付租金中的月租金，Free Hand至少有1.5亿元的月租金余额应付给房东。再加上自由抽取的租金10%的管理费，收益足以覆盖ABS发行成本和承诺的本息收益。

资金成本高会是推高房租的幕后凶手吗？易居研究院智库中心研究总监严跃进对《公司深读》表示，对于自由行来说，类似的资金成本比较高，所以最终会体现在房源存储、保管等方面。即如果将这样的资金投入到租房的环节，那么随着房价的上涨，实际上会增加各种租房成本。

严跃进表示，这种投资方案给出了很高的收益率，所以最终还是需要由上涨的租金来承担，否则收益率很难兑现，是一个尴尬的地方。

在租金管控问题上，严跃进表示，租金管控要从三个方面进行。首先是控制源头，即房源要通过各种信息平台促进交易，进而形成大规模的房源存储。在这个过程中，不允许随意增加收购成本。二是控制运营，比如通过财政补贴或者租赁项目的高效运营，从而形成更好的租赁模式。第三是控制金融手段。通过优化金融创新，企业可以加快资金回笼速度，资金压力小。租金上涨的动力自然会减弱。

运营编辑:李林萌

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