每经记者:吴若凡每经编辑:陈梦愉
上海二手房市场提前“入冬”。
数据显示，8月份，上海二手房成交量环比下降24%，同比下降40%，降幅为今年以来最大。当月成交绝对值为1.8万套，已经跌至疫情前的月均成交水平。
暴跌的背后是8月初开始在上海实施的二手房“三价低”政策，即自8月6日起，上海银行二手房贷款额度采取“三价低”原则，即银行按照合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中相对最低的价格核定贷款额度。
国家商报记者走访调查了解到，由于银行贷款的指导价普遍远低于交易中心的验证价，不少购房者的贷款额度缩水，承受不了成本增加的人会选择解约。
受此影响，上海部分中介门店已有一个月未开单，二手房整体成交量明显下滑。
购房者:评估价打折，贷款额度减半。
张华看中了松江九亭贝尚湾的一套房子，面积60多平米，总价420万元左右，但涉税评估价只有260万元。
同样的事情也发生在李强身上。他在周浦镇买了一套一居室，价格270万，但银行给的评估价只有130万。于是，李强的首付从90多万元翻倍，首付从35%硬生生改成了70%。
像张华，李强这样的事情不在少数。大部分小区给出的二手房验证价格大概是市场价的5-7折。最终的结果是，首套房子由3.5%改为60%，二套首付由70%改为80%甚至90%。首付会突然增加几百万，买房难度瞬间增加。
据了解，此前在上海，由于合同网签价、涉税评估价和银行评估价存在偏差，购房者要么为了避税而将总房价做低，要么为了降低首付而故意将总房价做高，二手房市场“阴阳合同”时有出现。
一般来说，网签合同价格是买卖双方约定，录入网签合同价格。银行评估价，即双方签订借款合同后，银行委托第三方评估公司对交易房产的资产价值进行评估。涉税评估价，即房地产交易中心评估的价格，缴纳的税费以交易中心的评估价格为准。
但由于上海规定“三价低”，很多楼盘的评估价格都被“打折”了。
买方张梅遇到了这种情况。她告诉记者，自己原本看中了一套35平米的房子，成交价225万元，但银行给的评估价只有115万元，这也让她的贷款额度被掐断了。不得已，她和房东解约，也赔了违约金。
“当时交定金有点早，三个价格还没有整合。按合同价，两套五折，客户的钱刚刚好。现在客户不敢买房，房东也不挂，因为不知道能贷多少。每个人都是替代客户。现在就算他们把老房子卖了，因为拿不到贷款，也只能按原价换同等价格。”张梅说。
中介:一线城市也有零成交的。
买家情况的变化也直接影响了二手房门店的生意。
“自从银行贷款政策出来后，几乎没有成交过，除非是一次性付款。”上海中原美苑店的工作人员李华告诉记者，自“三价合一”实施以来，他们店8月份就卖出了一套。
“由于三价偏低，银行贷款指导价远低于交易中心的核定价，客户的贷款额骤然减少一半，所以一些原本成交的客户也取消了合同。”李华说。
李华告诉记者，“三价低”实施后，2000年前的房子银行评估价直接打折，2000年后的第二套新房评估价是实际房价的6到7折。
李华所在的区域是上海的热门学区房区域。自三月份以来，他的商店一直不令人满意。“以前好的时候每个月能成交十几套，少的时候有七八套。
如今贷款指导价叠加新的学区房划片政策，让这个之前火爆的学区房成交跌至冰点。“现在我们都不敢给客户推荐房子了，即使交易完成，也有取消的风险。”
上海中原地产分析师陆文熙告诉记者，“三价低政策”直指二手房市场，精准调控价格。虽然表面上只是影响外网展示，但实际上有效降低了买家对价格的预期；“三价低”影响了首付比例和贷款比例，降低了支付能力，一些购房者被动降低了预算。
专家:内外因素导致二手房降温。
事实上，除了查二手房价格新政，今年以来，上海已多次出台楼市新政，包括“沪十条”、离婚后三年购房、法定期房限购、新房积分摇号、赠与限购、信贷额度收紧、房贷利率上调等等。
持续密集的楼市调控政策让中介“哀鸿遍野”，也让8月份上海二手房成交量翻倍。
58安居客研究院院长张博告诉记者，受疫情影响，2020年下半年房地产市场交易量明显高于上半年，大量住房需求在下半年释放，导致二手房市场交易量快速上升。同时，一手房市场的摇号制度也导致了很多购房需求不得不转向二手市场。今年二手房市场成交量更多集中在上半年，下半年市场降温趋势明显。
但今年以来，上海二手房价格核查制度和“三价取低”贷款政策共同作用，导致市场二手房成交量持续下降。
二手房价格核查制度导致二手房网上虚增挂牌价的“集体消失”，对购房者心态产生重大影响，大大降低了购房者对房价上涨的预期，实际上也影响了购房者的购房行为，提高了购房首付门槛，导致大量改善型购房暂停，市场成交量大幅下降。预计今年这一趋势将继续。
(文中采访对象均为化名)
国家商业日报
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