仁恒置地收购老牌地产商背后：债务杠杆率增高上海项目赶工入市

本报记者刘上海报道。

近日，仁恒置地集团有限公司(以下简称“仁恒置地”)官方平台发布公告称，仁恒置地已全面收购新加坡房地产开发商联合工程有限公司(以下简称“联合工程”)。

仁恒置地行政部一位负责人在接受《第一财经日报》采访时表示，联合项目的收购是仁恒置地在新加坡新部署的第一步，这意味着房地产将更加强大，投资组合将更加多元化。但新加坡人口基数小，市场远不如中国广泛，新加坡房地产市场竞争激烈。未来，仁恒地产仍将专注于中国市场。

不过，业内人士表示，通过布局重点城市高端住宅物业获得高毛利率的仁恒置地，受地方调控政策影响，业绩增速放缓下滑。一些王迪项目也给公司带来了财务压力。

根据仁恒置地披露的最新财报，2019年，公司流动负债和短期负债同比大幅增长，净负债占总权益负债的比例达到80.1%。投资者服务机构穆迪在评级中将仁恒置地的前景从“评级在审”调整为“负面”。

加大海外项目布局

除了与香港置地联合建设的绿码头雅苑项目，此次联合项目的收购是仁恒置地在新加坡市场为数不多的亮相。

根据仁恒置地发表的文章，2019年10月，仁恒置地向联合项目提出强制有条件收购，由仁恒置地、鹏瑞利置地集团及一名私人投资者组成的财团同意向华侨银行及大东控股等股东收购联合项目33.5%股权及联合项目子公司伟信集团29.9%股权，金额约18.3亿元。

不久后，仁恒置地再次以2.3亿元收购常年UW公司和于恒控股，获得两家公司持有的联合项目全部股份。仁恒置地也成为新加坡联合项目最大单一股东，持股35.27%。

(3月底的一天下午，一名工人匆匆走进仁恒置地上海北部高科技园区项目的大门。刘/摄影)

评级被调整为“负面”

当“高周转”的运作模式逐渐成为房地产行业的标配，一些企业甚至对营销提出了严格的要求，一切以“快”为标准，而仁恒置地则以“慢而精”为重点。

在此之前，仁恒置地在核心城市进行布局，通过招拍挂、合作并购等方式开发了多个高端住宅项目。

去年6月11日，上海仁恒置业有限公司以34.32亿元总价竞得上海市静安区市北高新服务园18-03单元N070501号地块，楼面价约4.94万元/平方米，溢价率4.79%。

当时，在静安区举行的重大项目集中签约奠基仪式上，上海仁恒介绍，市北高新园18-03地块商品住宅项目是仁恒置地打造的第六代国际社区，总投资近50亿元，由10栋60米高的高层组成，预计2020年年中预售。

近日，记者走访了18-03地块，从汶水路地铁站出来后向北走约5分钟。项目四周高墙环绕，不时有渣土车从工地大门进出。从相连的18-1、17-2地块的开发进度来看，18-03地块相对较慢，桩基尚未完成。由于疫情的影响，进出的工人都要经过门口的健康观察点才能上岗，但实际施工人员并不多。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，目前国内房地产行业处于调整阶段，仁恒置地可以通过并购获得相对性价比较高的项目或土地储备。

不容忽视的是，根据上述地块的建设要求，小区建筑高度为60米，目前对内部经济适用房和自持住房的安置没有要求，一般为60平方米，最低不低于50平方米，最高不超过90平方米。自持部分需要全装修，15%自持租赁住房配套车位不出售。保障性住房停车位比例为机动车1: 0.4，非机动车1: 1.2。此前有业内人士指出，该地块如果被剥离自持部分，将面临亏损。

4月3日，仁恒置地上海公司一位负责人告诉记者，目前公司各部门正在紧张筹备中，18-03项目名称将于4月18日公布，样板示范区预计要到三季度末才能开盘。受疫情影响，全部工期推迟两个月，首次预售时间估计推迟到第四季度。“未来，我们将继续前行，加快工程进度，继续做好整体工作，确保第一个节点不变。”该负责人表示。

值得注意的是，根据仁恒置地近日发布的2019年度业绩报告，公司全年收入186.6亿元，毛利率41.2%，归属于公司所有者的利润33.5亿元。流动负债531.59亿元，同比增长46.1%，短期负债146.06亿元，同比增长68%。

今年1月，著名债券评级机构穆迪投资者服务公司(Moody's Investor Service Company)确认了仁恒置地的“Ba2”企业家族评级(CFR)，并将其展望从“评级在审查中”调整为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师塞德里克·赖(Cedric Lai)表示:“评级确认反映了我们的预期，即联合项目新收购的资产将在未来12至18个月改善仁恒置地的业务多元化，并巩固其信用指标的复苏，这与2019年预测的疲弱水平不同。”然而，负面前景反映了该公司在未来12-18个月实施其雄心勃勃的去杠杆化计划的能力的不确定性。

具体来看，穆迪预测，未来12-18个月，仁恒土地的债务杠杆率和利息保障率将分别提高至55%-60%和4.5-5.0倍。同期公司调整后租金收入/利息保障比例应提高至45% ~ 50%。但上述指标很大程度上将取决于仁恒置地未来12-18个月的去杠杆能力。

(周星海对本文亦有贡献)

(编辑:景校对:闫静宁)

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