首套住房贷款利率即将分批调整。是否纳入调整范围，调整下限是多少，一直是借款人关注的焦点。
9月20日，北京商报今日记者从多家银行人士处了解到，北京部分符合条件的借款人股票房贷利率可执行贷款市场牌价(LPR)+0BP标准，最低调整后利率为4.2%。北京部分购房者也表示，已经收到银行下发的通知短信，重新定价后房贷利率将降至4.2%。
最低可降至4.2%
自2019年10月房贷利率锚定LPR新规实施以来，2019年10月至2022年5月全国首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR，2022年5月起为LPR-20 BP。
根据北京市市场利率定价自律机制发布的公告，自2019年10月起，北京市首套商业性个人住房贷款利率下限为同期LPR+55 BP。公示中并未提及2019年10月前首套商业性个人住房贷款利率下限，这也让不少借款人产生了房贷利率能下调多少的疑问。
9月20日，北京商报今日从多位银行人士处获悉，北京地区2019年10月8日(不含当日)之前发放并折算为LPR定价的浮动利率贷款，可调整为相应期限的LPR+0BP；最低限度；2019年10月8日(含当日)以后发放的实行LPR定价的浮动利率贷款，最低期限可调整为LPR+55BP。
某国有银行人士表示，调整后借款人的具体LPR值与贷款重新定价日有关。今年6月20日，五年期以上LPR从4.3%下调至4.2%。如果抵押贷款重新定价日期在2023年6月20日之前，适用的LPR值为4.3%。如果重定价日在2023年6月20日(不含)之后，且在利率调整前已经重定价，则适用的LPR值为4.2%。
“此次调整，LPR不重新定价，仅调整加减点，不影响重新定价日协议。最低调整上限为4.2%，9月25日分批下调，不提前调整。”某股份制银行人士表示。
北京商报今日记者注意到，在社交平台上，有借款人表示收到了银行发出的通知短信。“9月25日起，房贷执行利率由LPR+59 BP调整为LPR+0BP，调整后利率为4.3%。2024年重新定价后，贷款利率将降至4.2%。”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学今日在接受北京商报记者采访时指出，北京的存量房贷利率调整，对贷款人来说无疑是一个好的举措。近期“认房不认贷”的落地，意味着可以享受股票房贷利率下调的人群在增加，尤其是利率可以降到最低，下调幅度显著，将大大缓解贷款人的还贷压力。
这种情况下的借款人无法调整。
从借款人和银行人士反馈的结果来看，2019年10月前北京地区现有房贷利率下限将按照LPR执行。例如，借款人于2019年6月签订了第一份个人住房贷款合同，期限为20年，发放时利率为5%。2020年，LPR转换时选择固定利率，目前利率仍为5%。如果借款人在9月26日发起利率调整“一键申请”，贷款利率调整将首先转换为LPR浮动利率LPR加80个基点(4.2%+80BP)，然后，
值得注意的是，对于贷款发放时执行利率已处于北京首套房贷利率政策下限的贷款，或2019年10月8日(不含当日)之前发放的贷款，目前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR+0BP，或2019年10月8日之后执行利率不高于LPR+55BP(含当日)的贷款，不需要进行利率调整。
一位股份制银行人士提醒，“在房贷利率锚定LPR新规之前，部分借款人的房贷利率在7折-8.5折左右。目前执行利率远低于LPR，这部分借款人不再享受存量房贷利率下调政策的好处。"
詹展(化名)就有这样的情况。他于2017年在北京购买了一套房产。当时，抵押贷款利率仍然是根据LPR定价。当时的贷款利率是4.9%，八五折后的优惠利率是4.165%。“在转换为LPR定价的浮动利率贷款后，我的房贷利率近年来已降至3.665%，因此我不享受此次下调现有房贷利率的政策。”詹湛说。
从操作角度来说，借款人通过手机银行的“贷款-我的贷款-合同详情”一栏查询当前执行利率和利率变化方式。如果表示为“LPR加/减X个基点(每年X天重新定价)”，则为LPR定价的浮动利率贷款；如果表述为“利率变动模式的固定利率”，则为固定利率贷款。
谈及下调现有房贷利率，中国人民银行货币政策司司长邹兰在9月20日国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上指出，下调现有房贷利率，可以减轻居民的利息负担，显著增强居民的消费能力。政策调整利好在中长期，可以为近年来贷款利率较高的购房家庭持续降低支出，支持居民消费能力的提高，有效促进消费增长。
智联招聘首席研究员董希淼指出，首套房贷利率调整主要有两种方式。第一种是“利率变动”，借款人和银行协商改变现有房贷的利率。第二种是“以旧换新”，银行根据借款人的申请发放新的贷款，以替代现有的首套房贷。“以旧换新”需要重新签订贷款合同，重新约定贷款金额和利率，相对复杂，而“利率改”相对方便。
存量首套房贷利率调整，是商业银行在金融管理部门的指导下，向借款人发放的“大礼包”。董希淼进一步指出，调整过程不收取任何费用。在大多数情况下，借款人不需要启动应用程序。特殊情况下，借款人应直接与银行协商。需要提醒的是，无论哪种调整方式，借款人都不需要通过房贷中介或其他外部机构操作，也不需要额外花钱办理曲线。还需要提醒的是，在以后还贷的过程中，不宜通过经营性贷款和消费性贷款来“置换”房贷，避免出现合规问题。
北京商报记者宋艺彤
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