【前言:本文全面解读存量房贷利率下调政策，解答您的疑惑。请收藏转发给有需要的朋友，以供日后参考。】
等了半年，股票房贷利率下调政策终于来了。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理局发布《关于降低首套房贷利率有关事项的通知》。这个通知太笼统了，很多人还不理解。本文给你详细讲解。
第一，股票房贷利率能降多少？股票房贷利率会下降多少？这是房贷客户最关心的话题。
《通知》称:“新发放贷款替代首套商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但贷款市场牌价(LPR)的上浮幅度不得低于原贷款发放城市首套商业性个人住房贷款利率政策的下限。”
这限制了现有抵押贷款利率下降的底线。下面，我们来说明一下可以减少多少。
总的原则是，无论你是用新贷款置换旧贷款，还是协商变更原合同，新贷款利率都不能低于当年首套房贷利率。
比如2021年，小刚所在城市的首套房贷款最低利率是4.85%，他当时签订的房贷合同利率是5.15%，那么如果银行这次同意降低小刚的房贷利率，最低利率应该不低于4.85%。
LPR实施后，银行的房贷利率都是以LPR加分的形式表示。那么，三种状态的房贷利率计算公式如下:
现在新的房贷利率= =LPR+当前的加点
股票的抵押贷款利率= =LPR+当时的点数。
降低后的房贷利率= =LPR+当时最低的加分点。
比如胡先生2020年买房时执行的房贷利率= LPR当时4.65%+银行当时加的60BP(60个基点)= 5.25%。
现在没有下调的房贷利率= LPR 4.3%+当时60bp = 4.9%。
下调后的房贷利率=现在LPR 4.3%+当年最低加0bp = 4.3%。
从这个角度来看，胡先生可以将房贷利率降低60BP(60个基点)，即0.6%。
有些朋友看到这些计算还是觉得有点复杂。那么，有没有更简单的通用说法呢？是的。
一般来说，对于当年未限购的城市，2022年前银行房贷利率最低上涨点为0BP，2022年下半年部分城市最低上涨点为- 20BP。所以，在无限制城市，降低的房贷利率就是你当年加的利率。比如你当时加了100个基点，那么在这次下调过程中，你至少可以把利率降低100个基点(也就是1%)。
在限购的一线城市，加分的情况比较复杂，需要看往年的具体政策。有人整理了一张各大限购城市不同年份最低房贷利率下限的表格，供大家参考。
图片来源网络
二、哪些人不能享受降息政策根据本通知精神，部分房贷客户将不能享受现有房贷的降息政策:
1.第二套住房抵押贷款客户
下调现有房贷利率的政策，针对的是现有的首套房房贷。二套房贷客户盼了半年，却一直盼到孤独，没有政策，非常遗憾。
但现有的很多二套房贷利率都很高，有的高达6%以上。这部分房贷客户还款压力最大，但没有得到政策的照顾。因此，监管部门和银行非常担心这些房贷客户会利用申请经营贷款和个人消费贷款来非法置换现有的二套房贷。为此，《通知》专门将这一内容列为第四点，强调要防止违规贷款置换。详情如下:
四、金融机构应严格执行相关监管要求，对借款人申请的经营性贷款和个人消费贷款等贷款进行穿透式和实质性审查，并明确提示风险。对协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款违规置换商业性个人住房贷款存量的中介机构不予配合，对存在上述行为的知情人予以严肃处理。
那么，有人会问:如果违规置换房贷会怎么样？
对此，引用《中华人民共和国民法典》的相关规定进行解释。《民法典》第673条规定:“借款人未按照约定的用途使用贷款的，贷款人可以停止发放贷款、提前收回贷款或者解除合同。”
可见，如果你非法置换房贷，被银行发现，那么银行会要求你提前结清商贷(一般是按揭贷款)和消费贷款。如果你有能力提前还贷，那是没问题的，但是如果你没有能力提前还贷，那么就会产生不良信用记录，抵押房产可能会被拍卖还贷，那就得不偿失了。
2.信用信息差的抵押贷款客户
如果银行用新的贷款置换现有的房贷，那么就有了对房贷客户的征信和剩余负债的考量。有“连续3年6累”等不良信用记录的房贷客户，有信用卡套现记录的房贷客户，有多次网贷或其他小额贷款过多的房贷客户，可能无法申请新的银行贷款。这些房贷客户虽然是首套房贷，但是享受不到现有房贷利率下调的政策。
3.购买公寓或商店的抵押贷款客户
下调现有房贷利率的政策仅针对首套房贷，商铺贷款或公寓等商业地产贷款不在调整之列。所以买公寓或商铺的房贷客户只能是“望洋兴叹”了。
第三，需要排队申请吗？通知称，自2023年9月25日起，拥有首套住房贷款的客户可向银行提出申请，新的贷款利率水平由银行与客户自主协商确定。
鉴于这一规定，很多人担心这一申请又要排队了。这个排队像提前还贷一样要等三个月还是半年？客户是否与银行协商新的房贷会因人而异，不同的客户会有不同的新房贷利率。
现有房贷客户有这些疑问很正常。但《通知》也要求各银行组织实施，提高服务水平，及时回应借款人申请，尽可能采取便利措施，降低借款人经营成本，确保本《通知》相关要求落实到位。
有了这个重点，银行要做好对符合条件的客户股票房贷利率平等下调的工作，但是排队可能很重要，因为这个政策涉及的贷款金额非常大，银行肯定是要分批下调的。不过，至于下调后的房贷利率会因人而异的问题，就不用担心了。对于同等条件的房贷客户，银行肯定会一视同仁。
4.银行会损失多少利润？目前，中国商业银行的利润主要来自贷款利息。所以，调整存量房贷利率肯定会影响银行的利润，但影响可能不会很大。而且这种损失会在未来定期存款利率的下降中得到弥补。
降低现有抵押贷款的利率给银行带来了保持必要息差的压力空。目前商业银行的净息差已经处于历史低位，净息差仅为1.74%(数据截至2023年6月末)。银行为了维持一定的息差空，只能从控制负债成本入手，所以商业银行在9月1日下调了定期存款挂牌利率，期限越长，下调幅度越大。
其中，一年期定期存款利率下调10个基点，二年期定期存款利率下调20个基点，三年期和五年期定期存款利率下调25个基点。下调后，大型国有银行一年期、二年期、三年期和五年期定期存款利率分别为1.55%、1.85%、2.20%和2.25%。
如此大幅度的下调存款利率，完全可以让银行弥补未来降低现有房贷利率带来的损失。
可见，降低股票按揭贷款利率，虽然银行让利给贷款客户，但长期来看，吃亏的是不公平，吃亏的是储户。于是，银行上演了一出“羊毛出在猪身上”的戏码，来弥补利润的损失，受害的是定期存款客户。
总的来说，降低现有住房贷款利率是非常有必要的，对多方也是有利的。对于房贷客户来说，节省了利息支出，减轻了还款压力。对于银行来说，可以有效缓解提前还贷现象，降低对银行利息收入的影响，也可以降低违规使用经营性贷款和消费性贷款置换现有住房贷款的空，从而降低潜在风险。对国家来说，房贷客户节省了利息支出，钱多了，大概会用来增加消费，扩大投资，有利于促进经济发展。#新的金融力量#
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