今年以来，调控政策不断升级，过去两三年火热的土地市场逐渐回归理性。
随着高溢价、频繁拿地的阶段，低溢价、底价成交甚至拍卖开始不断出现。今年8月，包括福州、武汉、广州、杭州等地，不少曾被市场看好的地块遭遇大量流拍。
地价回归理性。
8月27日，杭州主城区望江地块、鲍斯七宝单元、城北万达板块分别推出三块“宝地”，其中望江地块、鲍斯七宝单元宅地是望江新城、江湾新城规划后的第一块宅地，万达板块是该板块五年来的第一块纯宅地。
最后，在大家的期待中，竞拍过程悄然结束。三宗地块分别被滨江、陈中城建、绿都拿下，最高溢价率万达3%，而钱江新城2.0宅地溢价率为0%。
8月初，杭州申花青龙家园成交，最终楼面价仅为27923元/㎡，溢价13%。这个成交地价可以说是把神华的地价水平拉回了三年前。2016年8月18日，融创颐和园当时的地价为34028元/㎡。由于项目需要配建公租房，实际地价约为3.6万元/㎡。
8月30日，福州出让4宗地块，总成交量255.35亩。最终，经过一轮举牌，4宗地块全部成功出让。8月28日，广州从化镇温泉村两宗“火的世界”地块在网上拍卖，却以流拍告终。此前，8月13日，广州出让5宗住宅用地，总面积19.38万平方米。其中，1宗地块以底价成交，2宗地块溢价不超过1%，其余2宗地块溢价仅10%左右。
“我们现在对地价很敏感，价格高的不会拿。”广州某大型开发商战略发展部人士对第一财经记者表示，广州土地拍卖“都是国企注册”。
最近武汉出现了土地供应的小高潮。8月28日成交的12宗地块中，有两宗流拍，9宗地块以底价成交。这一轮卖的四环附近的热门区域，成了“香饽饽”。28日有两宗地块拍卖，其中东西湖地块拍卖为今年首宗纯住宅用地拍卖。
8月15日，四川天府新区仁寿县石高镇公开拍卖三宗商住用地，共计约308亩，位于天府大道西侧、钟健大道与兴佳路交叉口，是毗邻柴桑河湿地公园的“热门”地块。最后都因为没有达到底价而满足了竞拍。
二线城市房价最高的厦门，今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交价达到15.98亿元，楼面价21182元/平方米，被海曙竞得。翔安X2018P02地块由特房以总价17.02亿元，楼面价19814元/平方米竞得。
两年前，离此不远的2016年8月26日，2016XP06地块被融创以每平方米37512元的楼面价拿下，溢价率142%。翔安2016XP04地块被厦门乔蓉以总价42.18亿元竞得，楼面价38345元/平方米，溢价率139.66%。
据中原地产统计，今年1-7月，全国土地拍卖成交近800宗。其中，一线城市土地流拍13宗，创下2012年以来新高；二线城市土地流拍154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍总数达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。
中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，以低溢价和底价成交。虽然有一部分因素是复杂的土地划拨和建设，地块在区域内不受欢迎，但更重要的是，在严格控制下，房企的资金压力越来越大。虽然整体销售仍处于高位，但拿地资金压力逐渐加大，非优质地块积极性降低。
房企资金压力加大
房企资金链紧张的格局仍将持续。恒大研究院数据显示，未来四年将是赎回高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后的总和只有0.9万亿。其中，最大的银行和非银行金融机构的贷款将在未来四年内到期；公司债在2015-2016年密集发行，2018年下半年也开始密集到期。
广东省统计局分析，今年上半年，广东房地产企业资金压力加大，资金回笼速度放缓。全省商品房备案超过5万套。2015-2016年，房地产企业发行的大量5-7年期债券将在2019年后到期，房地产企业偿债压力将逐渐加大。
在资金压力下，阳光城(000671.sz)近期推出了一轮“赌博式”的融资手段。6月7日，阳光城宣布发行2018年第一期中期票据10亿元(永续中奖票)，利率为8%，而市场普遍利率为5.5%-7.5%。年报显示，截至2017年底，阳光城共发行40亿永续债，接近10家a股房企发行的419亿债券总量的1/10。
除了向外寻求资金，阳光城还推出了“自助”融资方式。目前阳光城控股股东福建阳光集团持股比例为17.51%，质押率为100%。除了控股股东100%股权质押，很多股东的股票质押率都在90%以上。
上交所8月30日信息显示，R&F地产和和盛创展的发债申请被终止，发行规模合计91亿元。
去年12月刚刚上市的傅生国际(00627.hk)的数据也不乐观。根据傅生此前发布的2018年公司债券募集说明书，傅生集团最近三年及一期经营活动产生的现金流量净额分别为-23.43亿元、3.22亿元、-42.18亿元及-28.02亿元，最近一年及一期现金流量净额持续为负。同时，最近三年及一期期末，傅生集团有息负债分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元，有息负债规模大幅增加。
张大伟预计，随着楼市的不断降温，在企业资金链紧张的情况下，土地流标可能会继续提高。“现在地价便宜了，但是因为资金成本贵，企业没钱拿地。”
此外，部分地块挂牌价过高，也是流标的主要原因之一。据专家分析，如果各地起拍价不大规模下调，估计流拍这种比较常见的情况还会持续一年甚至更长时间。
来源:CBN
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