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我又还了一万块钱。
在过去的两年里，王普石每次攒够一万块钱，都会把钱存在民生银行。然后在民生银行的“APP”里，点击房贷的“在线还款”，就可以一点一点提前还款了。
大部分银行要提前还房贷，要线下排队预约，银行会扣钱。民生银行最快，手机一键操作。
但到了3月初，又存了1万元的王朴石登录民生银行的APP，在他的贷款页面上，弹出了一个对话框:
该贷款不支持自助提前还款。
王朴石被骗了。我在微信上问了我的民生银行客服。客服表示，民生银行最近关闭了网上还款功能。如果想提前还贷，只能在支行现场预约。
王普石问为什么这个可以关，客户无奈的说:
可能最近还贷的人也有几个。
据央行统计，去年我国个人住房贷款仅增加4800亿元。上一年，新增个人住房贷款达到3.88万亿元。今年2月，住户贷款增加2081亿元，楼市呼声一片，但银行的房贷业务看上去依然不温不火。
抵押贷款不是不冷不热的。过去一个多月，房贷被频繁搜索。但我们不再谈论借抵押贷款，而是:
提前还贷。
降息让银行的理财收益率降到了3%，而前几年很多购房者的房贷利率是5%，甚至6%。银行理财大大损失了房贷利息，让王普石选择了提前还贷。
我记得2021年初的新闻是银行门口有人排队申请房贷。两年过去了，新闻已经变成大家都在排队还房贷。很多人发现刚开始从银行贷款很难，但是现在把钱还给银行就没那么容易了。
排长队是常态。有的人2月份预约提前还贷，6月份才能还上；有人打电话到中国银保监会、中国投诉，有人找关系沟通，有人甚至不惜借商贷还贷。
提前还贷的人似乎没有遗憾。还有人在网上写道，放开第三胎是为了鼓励生育。结果，去年出现了人口负增长。
降低利率鼓励符合条件的家庭购房，但导致提前还贷。
一个
银行之所以给借款人设置障碍，不仅仅是担心贷款余额负增长，更重要的是房贷是楼市最重要的引擎。
中国最早的房贷出现在经济特区深圳。1981年，香港开发商苗栗来到深圳，开发了中国第一个商品房:东湖丽园。
当时的外销房东湖丽园面对的是来自香港的客户，合作银行也是香港的南洋银行。香港的房屋按揭贷款自然用在了东湖丽园，卖了108套房的苗栗很快就收到了全部资金。
这种模式对于深圳房地产行业和银行业来说是以前从来没有想过的。
当时深圳正在广纳贤才开疆拓土。南海石油集团从北京和上海带来了许多知识分子。公司附近有荒地，什么都没有。一个叫任的年轻人很快离开了公司，开始创业。公司名称是:
华为。
南海石油的领导很担心如何留住人才。1985年，他们决定帮助员工买房。购买政策是“三三制”:员工30%，单位30%，集团公司40%。
工人自己要出一万块钱，这在当时可不是个小数目。领导决定向建行求助。信贷员文灵机一动，想到了东湖丽园做的楼房个人抵押贷款。建行领导居然批准了这项业务。
中国的银行从未有过这种先例。利率多少，月供多少，两眼一抹黑。建行只能参考当时的固定资产基建投资利率，定得比这个高一点，保证不亏。
为了确定每月的付款额，文使用了数学中的增减公式。利息递减意味着等额本息；增加的利息是平均资本。然后:
请行内程序员用电脑算算月供。
在我国房改政策出台之前，课题组多次到深圳调研。从深圳开始，四大行都成立了住房信贷部。但是，普通人不愿意借钱买房。房贷单子小又费力，银行也不愿意接。抵押贷款业务就像一个装饰。
1997年4月，上海出现了一家非常奇怪的公司。一些卖掉旧公房的上海人，通过这家名为新长宁的房地产公司，可以拿到几万块钱的房款。
那时候国外担保公司很多，不还钱就会被打手赶出家门。而生长在红旗下的新长宁就不一样了。最多就是帮客户搬进小房子。
这个消息很快就被铁翔知道了。当时正是研究深化房改政策的关键时刻。为了抵御亚洲金融危机，即将上任的首相铁腕豪赌房地产，将其作为新的经济增长点。经过一年多的调研，房改、税改、汇改已经成为涡轮增压的三驾马车。
当时研究增长点的小组计算，只要住房建设投资能增长30%，就能对GDP增长8%的目标贡献0.86%。
讨论具体房改方案的会议几乎每天都在召开。在年底的一次吹风会上，上海新长宁的担保贷款业务让铁翔说:
这是个好主意，就是要这么做。
因为这个“好方法”，一个年销售额超过10万亿元，撬动全球经济的行业诞生了空，成为政府和银行手中的潘多拉魔盒。
2
一位中国老太太和一位美国老太太谈论他们死后在天堂的房子。
这位美国老太太一辈子都住在自己的房子里，刚刚还了钱。中国的老太太攒了一辈子钱，没住过房子。这个故事的结论是:
中国的老太太，一生失去了很多。
1998年，建设部政策研究中心的顾云昌开始在不同的场合讲述自己的故事。顾云昌是建设部房贷业务的主要推动者。
在此之前，央行发布了个人住房担保贷款试点方案，重启存在感较弱的个人房贷业务。但只有安居工程试点城市的公积金住房才能贷款，门槛很高。
1998年6月，谢和其他几个人在北京郊区燕山石化公司的一个宾馆里起草了这份文件。日前，央行将《个人住房贷款管理办法》通过特快专递寄送给商业银行。与此同时，增加住房信贷投资的通知姗姗来迟。
原来的工、建、农贷款银行放宽到所有银行，利率开始降低，贷款比例逐步提高到80%，最长使用年限延长到:
三十年。
虽然鼓励贷款买房的文件不断涌入，但老百姓和银行还是起不来。刚刚吃饱穿暖的中国人，宁愿把钱存在银行里，挤在小房子里，也不愿借钱买房。
银行贷款也更愿意借给开发商，而不是购房者。他们担心老百姓没钱还。在当时的杭州，工行推出了个人住房贷款业务，三年后做了一笔贷款:
300多户，共5000万。
时任住房和城乡建设部部长俞和派出调研组，认真做好一个个银行行长的工作。孟晓苏拿出国外贷款数据，反复举例:
中国人是世界上最好的还款群体。
这些数据和例子不如顾云昌的《天堂对话》感人。天堂对话实际上是中国房贷业务的广告文案，后来被写进了中学生的思政课本，并在报纸、电视、广播中不断被再创作和传播。
银行对个人住房贷款的态度终于变得积极起来。中国建设银行无锡分行率先招聘了首批68名房贷业务员。这些营销人员之前的工作:
在房地产公司卖房。
被天堂里的对话洗脑几年后，中国人买房的热情逐渐被点燃。
1997年，全国个人住房贷款余额只有190亿，不到银行贷款业务的1%。到2003年底，这一数字飙升了60倍，超过1.2万亿，占银行贷款的7.8%。
依靠冷门的房贷政策，普通人可以用数倍的资金杠杆撬动以前想都不敢想的房子。中国的房地产爆发非常快，导致了中国接下来二十年的经济高速增长。
天堂对话，一个营销神话，让当时下单的人充分享受到了中国城市化红利的幸运儿。很多年后，一个被称为“全民公敌”的房地产经理说了很多粗话。
过去投资房地产的人现在都很富有。那些过去没有投资过房产的人，那些舍不得买的人，活该你穷。
这些现在听起来很像PUA的话。一旦结合1998年商品房市场化开始的历史语境，就能体会到粗糙表面下的细腻。
我曾经跟野兽说过，天堂对话的副本比钻石“一个永远流传”的副本靠谱多了。野兽说，怎么会有这么多波折，人家能贷款买房，就一句简单粗暴的话:
贷款买房十年十倍。
三
上个月，考研老师张雪峰发了一条微博:
我还了6年房贷，一年10万，还了3万本金和57万利息。这合理吗？
这条微博迅速登上热搜。切到了人们对房贷利率高的不满，大家纷纷吐槽。
但是，影响可能太大了。张雪峰后来道歉，说他不了解具体情况。他朋友借了160万，发现还有157万贷款要还。结果朋友忘了当时已经买了车位。其实他只是还了房子的贷款，没那么多。
在中国内地买房还贷的模板，其实是深圳建行信贷员文算出来的月供公式。很多年后，电脑还没有普及，很多银行柜员按照等额本息的公式，手工办理房贷。
月供压力小，总利息少。银行往往会主动为客户默认等额本息的选择。2003年，有记者暗访发现，几乎所有银行都有等额本息还款的倾向。这就让购房者在不知情的情况下付出了大量的利息。
两年前，中国社科院研究员张斌算了一笔账。在中国，抵押贷款利率与政府债券收益率之差比美国、日本和德国三大经济体高出近100个基点。即使中国的住房贷款利率降低到与发达国家相同的水平:
可降低老百姓房贷利息5500亿元。
提前还贷潮来了。当财务亏损，就业动荡，房价不再上涨，利用杠杆炒房甚至买房的风险越来越大的时候，减负就成了人们的本能选择。
由于惜贷和提前还款，2022年银行业赚取的房贷利息按去年12月央行发放的新增贷款平均利率4.26%计算:
高达1448亿元。
于是我问野兽提前还贷算不算违约，他说当然算违约:
让银行少赚钱。
时代的借款人在见证历史，也在被历史再次选择。十年前就出来的房贷产品，因为楼市低迷，正在重新冲回江湖。
农行雄县推出连欣贷，提供还款版试婚服务；南宁有接力贷，用现代照顾传统，演绎了父亲还债的新演绎。
陷入放贷困境的银行，没有了政策红利的喂养，开始在监管的边缘疯狂探索。即使工具箱里翻出来的旧扳手没有修好，也不会损坏。
这一次，中国，这位在天堂说话的老太太，死前做的最后一件事，不再是还贷，而是:
把贷款传给孩子们。
还款过程，一个动态的，重复的，信息不完全的博弈，未来注定是银行和借款人的较量。
吃螃蟹的新长宁房地产公司，以旧房搬迁时的按揭贷款，跑遍了纵横交错的搬迁、房地产开发、租赁、物业管理业务。到去年年底，这家公司已经完成了时代的使命，消失在岁月的长河中。
一些现在急于提前还贷的年轻人，甚至还没有遭受2008年的经济危机。他们的父辈是中国两千年来最敢借钱的一代。但到了他们这一代，楼市巨变，一代人的信仰崩塌，现实不断教育他们。
我站在高高的小山上，看着远处。那是一片绿波，大海无边无际。
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