大家好！我是苏北哥！随着十月楼市传统旺季即将接近尾声，市场上出现了很多传言，甚至风传说为了进一步刺激购房需求释放，首套房利率又要降了！
6月央行下调MLF之后，LPR随之下调20个基点，首套房利率下调之后，市场有些声音就一直揣测首套利率将二度下调，不过近几个月来，每月20日发布的LPR真实数据，打破了网上的不实传言。
然而，从上个月起，首套房利率再度下调的传闻再度四起，甚至南京的首套房利率被传将降到3.7%，这则消息的来源还得要追溯至半个月以前，10月4日左右，国庆长假期间，南通市住建局发布一条重磅消息，10月份开始南通的首套房利率政策下限由原本的LPR-20BP，调整至LPR-50BP，按照当时的LPR执行数据，南通的首套房利率最低可按照3.7%执行。
此消息一出，南京楼市立刻炸锅，毕竟南通是江苏第一批执行首套房利率3.7%的城市，且该市是今年上半年省内GDP排名第四的城市（南京排第二），城市量级和经济水平举足轻重！
南通降了，南京就不会跟着降？
01.
南京首套利率会下调吗？会像南通一样降到3.7%吗？关键看房价数据！
能不能降低首套住房利率，首先要看LPR数据，每月最新发布的LPR数据决定了房贷利率的下调或者上浮，这个是全国统一的，不以南京的意志为转移。
LPR数据每月20日发布，今天恰巧是20号，这个月的LPR数据有没有变呢？
今天早上十时许，央行最新贷款利率报价出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
换言之，这个月的LPR数据与上个月持平，保持不变。
如果南京不作出调整，将继续按照当前的利率水平执行，目前首套房利率，南京主流银行按照4%执行（LPR-20BP）;二套房利率为4.5%(lPR+30BP)，部分银行二套利率为4.8%，具体以各银行公布为准。
所以从ZY层面来说，本月的房贷利率应该不会做出调整。
那么现在问题来了，上个月的LPR好像也没有变，仍然是按照4.2%执行的，那为什么南通的首套房贷利率下调了呢？
这里，北哥就要给各位粉丝普及一个重要知识了，首套房贷利率的调整除了跟随LPR数据变动，各城市自己其实也有“上浮和下调”的自主权，只不过你想调整“首套住房利率”必须满足一些条件。
南通10月初成功调整了“首套利率”，说明这个城市满足了条件，这个条件是什么呢，就是今年1月份，央行和银保监会联合发布的《首套住房贷款利率动态调整机制》
该机制规定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
这样看来，南通10月份下调首套房贷利率完全是基于“利率动态调整机制的规定”，根据统计南通新房价格已经出现连续7个月下降，当地媒体甚至声称，因为9月初南京放开限购，对南通购买力造成虹吸，让当地新房市场再度陷入冰点，当地房价下跌更加迅猛。
再看南京能否根据“利率动态调整机制的规定”，下调首套房贷利率呢？这当然要看南京的新房价格近3个月来的走势。
昨天，国家统计局发布了9月份的全国70城房价指数，南京房价数据随之流出，9月南京、二手房价格双双下跌，其中新房价格9月份环比下跌0.8%；同比下跌0.5%；二手房价格环比下跌0.9%，同比大跌4%。
值得注意的是南京新房价格已经环比连跌4个月，二手房环比连跌5个月，同比则连跌17个月，那么南京符合“自主下调首套房利率”条件吗？
从上面数据可以看出，南京目前还不能满足新房价格同比环比连续三个月下跌的基本条件，所以目前南京首套房利率不会下调，本月仍将按照4%执行。
只要10月份南京新房价格同比、环比都下跌就能够满足条件了，目前来看南京首套房利率在下个月出现下调的概率还是比较大的。
02.
70城房价统计出炉，部分城市房价止跌，市场回暖中了？
通常来说，每月全国70城房价数据是每月15日公布，但是今年9月的70城房价数据却拖到了昨天（10月19日）公布。
迟到了4天的房价数据，相信并非是无心之失，而是这个月的房价数据对于国内楼市后市的影响力巨大。遥想8月底至9月初的自上而下的一轮楼市ZC轰炸，从8月25日三部委共同官宣的“认房不认贷”；8月31日-9月1日连续发布的降低存量房贷利率、降低二套房利率；降低首套房首付门槛。
整个9月可谓是史上最强的“ZC红利月”，地方楼市的ZC刺激也是不断，南京9月7日发布宁六条，全城解除限购，9月9-12日南京发布8区购房补贴细则。
之前有了这么多的ZC投资，当然会关注楼市市场产出！所以9月的全国房价数据发布动作，就显得格外敏感，如果还是楼市整体还是没有起色，难保会影响后市信心。
还好，9月房价数据还是让人感到欣慰的，全国70城新房价格，已经形成了15城上涨、1城持平，54城下跌的局面，新房价格上涨城市占比达到21.4%；其中四大一线城市之中，上海9月新房价格环比上涨0.5%，同比上涨4.4%领跑全国；北京9月新房价格环比上涨0.4%、同比上涨2.9%位居第二；广州、深圳目前没有止住新房价格下跌态势，9月分别环比下跌0.6%、0.5%。
据北哥收到的最新消息，上海为了扩大嘉定、松江、南汇、青浦、奉贤5大新城，近期将面向外地人放开限购，部分区域缴纳一年社保或个税就可以在上海买房。
这是要乘着新房市场复苏，虹吸江浙购买力的节奏吗？
经过9月的全国多城楼市ZC松绑144次之后，一线城市楼市已经率先复苏，9月新房价格环比由上月下降0.2%转为持平。
二三线城市目前复苏迹象还不明显，新房价格还在下跌，跌幅还在扩大！9月份二线城市新房价格平均环比下跌0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点，以江苏、安徽两省为例，无锡新房价格环比上涨0.1%；扬州新房价格环比下跌1%；徐州新房价格环比下跌1.3%；合肥新房价格环比下跌0.4%；蚌埠新房价格环比下跌0.4%。
相比来说，南京9月新房价格环比下跌0.8%，在全国二线城市之中跌幅算是比较大的。
三线城市新房价格环比平均下降0.3%，降幅比8月收窄0.1个百分点。
全国来看，一线城市楼市率先复苏，二三线城市继续探底，根据最新的标普评级报告显示，国内楼市即将触底，市场将于2024年迎来全面复苏。
回想近10年以前的那一次全国楼市触底反弹与复苏，似乎与这一次路径相同，2014-2016年同样经过了相同的“生死轮回”：2014年9月30日，二套房贷款施行“认房不认贷”；2015年3月30日，调整二套房首付比例下限至40%；2016年2月1日，不限购首套首付比例下降为20%，二套降为30%，轮番ZC刺激让全国楼市轮动复苏，2014年四季度，一线城市楼市率先回温、2015年二线“四小龙”和中西部城市渐次回暖、2016年，三四线城市全面回暖。
全国二手房市场复苏表现更加明显，首先复苏迹象最为明显的还是一线城市，二手房价格连续4个月下降后，于9月份首次转涨，涨幅为0.2%，其中北京环比涨幅达到0.7%，领跑全国。
二线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅与上月相同，三线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
9月南京二手房成交总量达到6927套，环比8月上涨0.3%，以价换量的市场环境下，南京二手房成交价格目前全市成交均价全面回归3万大关以内，整体呈现稳中有跌态势。
作为对楼市行情变动情况最为敏感的南京二手房市场，目前ZC环境也越加优越，继9月7日宁六条规定南京二手房推出“换新购服务”，“先定新房、再卖二手房”；“旧房卖不掉，新房无责退房”的规则制定之后，极大的刺激了当地二手房成交量增长。
为了保证二手房交易安全，10月18日南京市住房保障和房产局发布《关于进一步做好南京市存量房交易资金监管工作的通知》
该通知规定，除当事人明确要求外，房屋买卖双方在办理合同网签备案时，必须签署交易资金监管协议，二手房交易资金未来将由政府监管，监管范围包含购房定金、首付款和购房贷款等。
ZC环境愈加完善，有利于南京二手房市场全面复苏，目前初步估计10月份南京二手房成交量将超过7000套，大概率将超越9月份。
而截至今天，南京二手房挂牌量已经达到184086套。
03.
大校场再传利好，华润万象商业传新进展
大校场作为南京城市的几何中心，承接河西的下一个楼市价值高地，它的发展备受关注。作为南京主城最后一块10平方公里的城市留白，大校场有很多激动人心的规划项目，世界级的机场跑道公园、南博故宫馆、第二历史档案馆、中芬交流中心等等，然而这里作为未来的城市中心，封面级商业的建设进展也非常惹人关注。
大校场的大型商业目前看来就是两座，且这两座商业都位于机场跑道两侧。
其中金地商业为金地大成雅境的B地块，包含1栋1栋写字楼，1栋超高层酒店式公寓和约12万方的自持购物中心，目前正在建设中。
另一座商业为96万方的金陵华夏中心，其中包含产业总部、约27万方的自持商业，甲级商务中心、高端住宅等四个组成部分。
今年3月底，华润正式接手金陵华夏中心之后，坊间传言这里将落地南京首个华润万象城项目（万象城是华润商业体系中最高端的存在），这个消息一度让大校场业主无比兴奋。
然而，最近关于华润大校场商业的最新进展被曝光出来。
华润大校场商业鸟瞰实景
实景图中，华润大校场商业的地基已经基本完成，据悉该项目华润将邀请10 Design 负责项目整个北区旗舰商业和甲级办公部分的设计。由于地块下方有两条规划铁路交汇，方案充分考虑集合地铁及公共交通网络条件，旨在打造一个高品质的大型 TOD 交通枢纽导向型零售目的地。
华润大校场万象商业效果图
设计在高效整合商业空间与地铁站流线的同时，通过流畅的竖向交通和视线互动将地块限制巧妙转化为城市的标志性展示面。
商场更与保留的 2.6 公里旧机场跑道这一历史性地标充分对话。活化设计的跑道公园将成为多功能文化大道兼人行景观轴线，对接连通购物中心、商业街区和办公、文化等建筑。
华润万象商业的TOD效果展示
整个项目设计强调倾听回声、映照未来，运用现代的建筑设计语言对当地深厚文化底蕴的进行全新演绎，从而为南京创造出又一国际化商业地标和充满活力的公共空间。
不过根据圈内最新消息，华润大校场商业预计大概率不会是万象城，而是以轻奢餐饮为主要业态的“华润万象天地”。
写在最后：
今天最新LPR公布，房贷利率下调大概率已成为泡影，但令人欣慰的是9月70城房价出炉，一线城市楼市已经率先回暖，这会不会成为2024年全国楼市回暖的先兆呢，欢迎评论区留言，讨论！
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