最近，我们处理了一批商品房买卖合同纠纷案件。主要问题和事实是开发商逾期交房。买受人认为开发商应按购房合同约定支付逾期交房违约金。由于协商无果，买方别无选择，只能向法院提起诉讼。现在这批案子已经办完了。
在这些案例中，问题的最终解决方案(违约金的支付标准)分为两种情况:第一种是购房人与开发商协商后，通过调解结案，开发商按照LPR标准按总房价按日支付逾期交付违约金；第二种是法院按照小额诉讼审判模式，采用房屋所在地政府相关部门公布的房屋租赁价格标准，最终以房屋总面积为基础，按照计算价值的7折确定逾期交付违约金。
以上两种情况，购房者实际获得的逾期交房违约金相差较大。虽然该批案件中的所有诉讼请求均以购房总价款和商业贷款(公积金贷款)利率基准为依据，但由于法律对商品房买卖合同纠纷有特别规定，实际判决金额小于调解和解金额。主要原因如下:
一是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当适当减少违约金超过30%造成的损失；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的，违约金的数额应当根据违约造成的损失确定。
在法律实践中，无论商品房买卖合同中是否有计算违约金的具体标准，多数情况下都支持基于出卖人的要求打7折计算支付违约金的标准。从法院审理的角度，更多的是从公正的角度。除了房价高或者房屋总价高或者房屋的特殊用途外，法院会认为上述法律规定的违约金标准已经能够满足购房人的合理损失。
第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，商品房买卖合同未约定违约金的数额或者赔偿损失的计算方法的，违约金或者赔偿损失的数额可以参照以下标准确定:…………………………………………………………………………………………………………………………”
在住房租赁市场上，通常由政府统计的房屋所在地的租赁价格标准是比较低的。因此，如果要求出卖人支付逾期交房违约金存在调解和解的可能，在综合比较的基础上，可以选择最优方案:核心是违约金总额。
第三，关于商品房买卖合同纠纷，大部分大中城市政府或司法机关都会出台相应的规定或政策，对房屋买卖相关事项进行调整。
如成都中院《商品房买卖合同案件审理指南(试行)》第二十二条、第二十三条分别明确了购房合同中“无违约金”的违约金确定方法和逾期交付违约金的确定。司法实践中，司法机关通常根据这些地方司法规定或政策规定，对相关事实作出具体认定。
第四，商品房买卖合同通常会列举多种交付通知的方式，包括在现金生活中已经很少使用的方式，但在司法实践中，法院会采信相应的证据。
目前，电话、微信或其他即时通讯方式是人们的主要沟通方式，但传真、电子邮件、广播、电视、报纸等形式的公告信息等信息载体的传递功能并未退出社会现实。因此，开发商通常会在商品房买卖合同中列出多项通知送达方式。在我代理的这批案件中，法院确认交房通知的时间节点是开发商在不知名小报上刊登的交房通知。虽然大多数人不可能真正看到这个通知，但从法律角度来说，开发商实际上已经尽到了通知的义务。因此，法院在确定通知的送达时间时，应采用相应证据材料的证明力。所以对于购房者来说，如果通过起诉主张权益，一定要和开发商确认通知时间，避免因为等待诉讼结果而耽误房子装修和入住。
以上是我在办理这批开发商逾期交房，购房者要求开发商承担违约责任的案例时需要注意的要点。在实践中，每个买家可能遇到的具体情况是不一样的。本文仅供参考。
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