上周五(3月26日)，由银监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布的《关于防止经营性贷款非法流入房地产领域的通知》，给近期升级的楼市又添了一层枷锁。
根据《通知》，防范经营性贷款违规流入房地产领域的措施主要包括:
1.加强借款人资质核查。
不得向空空壳企业发放无实际经营的经营性贷款。成立不满一年，或接收企业股权，持有抵押房产不满一年的借款人，应交叉核实工商登记、企业经营、纳税等各类信息。
2.加强贷款期限管理
对期限在3年以上的经营性贷款，要建立专门的统计台账，逐笔登记，定期核对。
3.加强贷款抵押物的管理
抵押人持有抵押财产不满一年的，应当审慎确定贷款抵押比例。抵押人持有抵押物不满3年的，银行业金融机构应当定期核查贷款使用情况，并保存核查记录。
4.在放贷中加强贷后管理。
加强贷后资金流的监测预警。一旦发现贷款在房地产领域被挪用，将立即收回贷款，降低授信额度，并追究相应的法律责任。
5.加强内部银行和中介机构的管理。
加强对分支机构经营用途贷款的监测分析，建立合作中介机构“白名单”和“黑名单”。房地产中介机构不得为购房人提供咨询和服务或者与其他机构合作提供抵押贷款等金融产品，不得诱导购房人违反规定将资金用于经营目的；在为新房、二手房买卖提供经纪服务时，应当要求购房人书面承诺购房资金中不存在挪用银行信贷资金的情况。
此外，各银保监局、各地住房城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营性贷款违规流入房地产专项排查，2021年5月31日前完成排查。
01
那么问题来了，为什么商业贷款会流入楼市？
为什么银监会、住建部、央行突然联手打击「违规商业贷款流入房地产」？商业贷款是如何流入楼市的？
经营性贷款原本是银行服务于中小企业主或个体工商户的融资产品。借款人可以通过房产抵押获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体工商户的经营需要。
在2020年之前，由于经营性贷款和按揭贷款的利率差距不大，而且按揭贷款的贷款期限比经营性贷款长得多，一般情况下很少有人用经营性贷款替代按揭贷款。
2020年，受疫情影响，国家出台了一系列支持中小企业发展的金融政策，经营性贷款优势越来越明显。首先，经营性贷款利率下行，很多银行的年化利率在3.8%左右，远低于5%-6%的房贷利率，明显倒挂；其次，经营性贷款期限延长，存在循环放贷、先付利息、到期续贷等现象。此外，经营性贷款的额度也大幅提高，从之前的房地产评估值的50%提高到70%至90%。面对这样的资金诱惑，很多投资者开始通过“过桥融资、全款买房、商贷、过桥融资还清”等操作来买房。
具体流程大概是:买家先注册一户或过户一家公司，转为企业主，然后向公司借过桥资金全款买房。房屋交易完成后，我们以名下房产为抵押向银行申请经营贷款，用于偿还垫付公司的过桥资金。本来要承担6%左右的房贷利率。经过这个过程，只需要承担最低3.8%的经营性贷款利率。就是这样的低息诱惑，越来越多的商业贷款悄然流入楼市！
我相信很多人在去年每隔一段时间就会收到银行各种花哨的销售贷款，包括消费贷款和其他低息小额信贷产品，尤其是商业贷款。当然，根据规定，无论是商业贷款还是消费贷款，都不能用于购买理财、股票、房产等风险投资。然而，从2020年开始，一些银行机构和相关部门视而不见，老百姓用于购房的资金瞬间增加了很多，很多城市的房价甚至迎来了又一轮上涨。如2020年4月，中国人民银行深圳中心支行自查后曾表示:未发现小额再贷款信贷资金通过房地产抵押贷款形式流入房地产市场。
02
很多地方用商业贷款和消费贷款对房地产投机进行了“遏制”。
现在中央三部门联合打击商业贷款违规流入房地产，强硬的态度早就有了。估计接下来，不仅是商业贷款，消费贷款也不会轻松。
事实上，在《通知》发布之前，从2021年初开始，北京、上海、广州、深圳等地就已经展开了对违规挪用商业贷款和消费贷款炒房的“围堵”。3月初，不仅是上海、深圳等一线城市，成都也出现了被贷款的现象。同时伴随着经营性贷款利率提高、房产抵押评估价降低等“连锁反应”。
▲图片来自网络。
到3月中下旬，媒体不断爆出几大城市严查商贷和消费贷的结果。例如:
北京:根据监管要求，北京银保监局所辖银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款业务合规性进行了自查。自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约为3.4亿元，约占经营性贷款自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务的不审慎，部分涉及借款人故意逃避审查。
北京银保监局在银行自查的基础上，联合相关部门选择重点机构进一步开展专项检查，已发现约3000万元信贷资金涉嫌违规流入房地产市场。
广东:广东银保监分局公布的数据显示，截至3月16日，辖内银行机构(不含深圳)共在4501家银行网点完成个人经营性贷款自查，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，共计920户。其中，广州市银行业机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉及305户。
深圳:深圳银保监局通报，2020年4月以来，银保监局对15.4万家中资商业银行1771.73亿元经营性贷款进行了全面排查，选择6家银行进行现场检查，检查覆盖率近50%。提前收回贷款21笔5180万元，处罚违规机构4家，处罚违规责任人14人，处罚金额合计575万元。
通过这些城市的数据公报，不考虑金额，打击确实已经开始了。像北京，不仅是商贷，消费贷也开始借了！在这个节骨眼上，如果你还想着通过商贷或者消费贷来建房，那只能说你胆子很大！
03
成都的调整升级，贷款买房越来越难了。
回到成都市场，真正想贷款买房的购房者，似乎都被这些“滥交”的购房者困扰着！在“严查商贷违规流入楼市”的要求下，成都大部分银行已经明确要求买房时必须结清商贷和消费贷。
不仅首付资金和贷款资质更加严格，在贷款额度和贷款利率方面也有更加严格的门槛设置。
3月22日，成都出台新的楼市调控政策，其中一项就是差别化住房信贷政策的调整。主要内容包括:
①家庭名下在成都市无房且无住房贷款记录(含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同)的，最低首付比例为30%。
(2)居民家庭名下在成都市无房，或在本市已有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房最低首付款比例为40%，购买非普通住房最低首付款比例为50%。
③区域申请范围包括四川天府新区成都直管区、成都高新区(含南区、西区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等12个区域。
也就是说，在成都郊区买房，只要有住房贷款记录或者名下有房，最低首付40%。买144平米以上的房子，首付最低50%。置换型购房者的改善，首付要求大幅提高。
此外，成都首套房和二套房的主流房贷利率已经达到6.13%和6.27%(数据来自RealData)，居全国之首，使得买房总成本居高不下。
但同样可悲的是，绝大多数普通合格购房者因为资质和预算的限制，只能锁定二手房。但3-6个月的贷款期限，让很多二手房房东不敢轻易卖房，甚至不得不要求“全款”。
总之，买房不容易，还可以，且珍惜！“处女贷”更珍贵，一定要用在正确的地方！
根据3.22调控政策，成都将建立二手房交易参考价格发布机制——将提前梳理热点区域、热点楼盘二手房实际交易价格，逐步形成二手房区域网格参考价格，定期在市住建部门官网、微信微信官方账号、“成都住房租赁交易服务平台”发布，引导二手房市场，加强二手房交易管理。
二手房参考价格发布机制建立后，在多管齐下的政策下，市场情况会有很大变化吗？事实上，一系列政策的出台也影响了房地产企业对未来走势的预期。有兴趣的买家不妨第二次、第三次挑选一些新项目，比较一下在取证价格、现场优惠等方面是否有一些松动的迹象。
胖小刘房地产的整个理论
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原文地址"成都地区贷款，成都各银行房贷政策"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/155599.html。
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