湖南法治报全媒体记者何曾玉田见习记者梁源
2023年10月18日，梁女士在长沙市芙蓉区行政服务中心领取了纸质不动产权证书。
“为什么房贷客户办不到房产证？”前不久，长沙市民顾先生公开质疑。几经周折，他收到了纸质房产证原件。
一纸证书凝结着汗水，隐藏着梦想。
好不容易攒钱买房落户，为什么拿不到房本？按揭贷款买房只能拿到房产证复印件吗？纸质房产证原件在哪里？银行扣卡合法吗？
带着这些问题，近一个月来，本报记者深入长沙不动产登记中心和多家银行进行调查采访。
民生小案例透视
抵押贷款购房者被阻止获得房子。
公众质疑引发关注
一个月前，长沙市民顾先生购买的新房交付使用。
如何快速拿到自己的纸质房产证？顾先生依次咨询了开发商、房贷银行、长沙12345政府热线、长沙市不动产登记中心。
“开发商和房贷银行都说没有扣押我的房产证。不动产登记中心通知我，目前不能办理纸质房产证，因为有贷款。”作为法律从业者，顾先生认为这种行为明显违法。
“违法制度不仅影响到我一个人，还影响到在长沙千千按揭贷款买房的人。”一怒之下，谷先生写信到市长信箱反映情况。
写完信的第二天，长沙市不动产登记中心法律科主动联系了顾先生。
10月11日，长沙市不动产登记中心在市长信箱中给予书面回复:“我中心召集相关业务科室进行研究，现对预告登记和转移登记的办证流程进行了再次优化。完成预告登记和转移登记后，登记中心将向权利人推送不动产权证书电子证书。权利人如需纸质不动产权属证书，可持身份证明原件到我中心任一办事处办理。”
10月12日，顾先生来到芙蓉区政务服务中心，顺利拿到了自己的纸质产权证。
10月13日，本报记者报道了顾先生取得房产证的曲折经历，并推送消息“市民质疑按揭贷款客户无法取得房产证？”第一次在湖南日报新湖南客户端。不动产登记中心:立即更正引起社会广泛关注。
“原来的房产证不在自己手里，总觉得房子好像是我的，又好像不是我的。”13年来每个月都在努力攒钱按时还房贷。家住长沙县的刘女士一直没见过自己的纸质房产证。
和很多房贷购房者一样，她从银行得到的消息是:在房贷还清之前，银行必须查封纸质房产证。
10月13日下午，刘女士看了顾先生领取房产证的新闻报道后，立即从中国建设银行APP上查到了贷款机构的电话，询问办理房产证的情况。
在工作人员的电话指引下，10月14日上午，刘女士来到中国建设银行沙铁银支行5楼窗口，填写了《中国建设银行个人信贷业务质押证书领取通知书》，几分钟后拿到了房产证原件。
“这么多年来，我只看过房产证的复印件，和中了‘大红宝书’的感觉很不一样。”刘女士笑着说。
记者看到，刘女士刚刚拿回来的房产证内页，清晰地盖着“此房已抵押，抵押日期至2030年1月13日”的红色印章。
2018年，长沙的梁女士在天心区购买了一套房产，并通过中国邮政储蓄银行申请了商业贷款。
和刘女士一样，受顾先生房产证的启发，今年10月18日，梁女士在芙蓉区政务服务中心顺利拿到纸质房产证原件。
申请纸质产权证
不需要银行的书面同意。
近一个月来，记者在长沙各县市随机采访了数十位房贷购房者。大多数人表示，多年来从未见过纸质房产证。也有少部分按揭购房者告知已取得纸质房产证。
为什么各大银行对纸质房产证的收缴规定不一样？
本报多位记者跟随多年未取得纸质房产证的购房者，前往长沙农商行不同支行咨询领证事宜。
“你的贷款没有结清，怎么去领证？可以在柜台拍照或者复印房产证，但一定不能带走。”开福区的吴先生提出取回纸质产权证时，银行工作人员是这么说的。
在另一家网点，王女士也遇到了同样的情况。
银行为什么要查封纸质房产证？
“主要是担心客户拿抵押的房产证去抵押，会增加银行的风险。”长沙农商行某支行相关负责人告诉记者，纸质房产证作为抵押物的管理要定期检查，在贷款结清前不能取出。如果客户确实需要使用纸质房产证，可以在银行工作人员的陪同下借出，然后由银行工作人员带回仓库。
记者在调查中还发现，按揭购房者的纸质房产证并不在同一个地方，有的在开发商的办公室，有的被扣在银行。
房产证原件在哪里？
中国邮政储蓄银行某支行工作人员告诉记者，2021年1月1日《民法典》正式实施后，纸质房产证无一在银行抵押。在此之前，要想拿到纸质的产权证，必须结清贷款。
10月18日，在接受本报记者采访时，长沙市不动产登记中心相关负责人表示，自2020年10月1日起，长沙正式启用电子不动产证，市民可在长沙不动产登记微信官方账号下载使用。电子不动产登记证与纸质不动产登记证具有同等法律效力。
该负责人还告知，自今年10月19日起，原在长沙购房未办理纸质不动产权证书的按揭购房者，可在长沙七个网点中的任意一个办理纸质不动产权证书，无需银行出具书面同意书。
银行预扣是非法的。
专家建议源头预防，及时纠正。
“落户、入学、卖房，真的很不方便...往往需要房产证，一纸房产证拿不出来。”在长沙生活多年的雷女士感慨道。
2019年9月，常德的雷女士在长沙市望城区用按揭贷款买了一套房子，她在中国建设银行申请了商业贷款。今年7月26日，雷女士在小区物业管理服务中心拿到了纸质产权证。
“听说银行把房产证寄给了小区开发商，开发商放在我们物业了。这么珍贵的房产证居然几经转手，丢失或者被盗，不会给我带来很多麻烦吗？”雷女士忧心忡忡。
长沙市岳麓区人民法院民事审判第一庭法官文君分析，我国不动产物权采取登记生效原则。购房者购买的房产，依法办理权属登记后生效。也就是说，办理了产权证，购房者就取得了房产的所有权。根据《民法》规定，购房者在购房时以房产作为担保向银行贷款的，银行为抵押权人，购房者提供房产作为抵押财产。银行的抵押权在办理房地产抵押登记时成立，抵押情况在房地产登记证书上载明。
“这时，房产上有两种物权，即房产买受人的所有权和银行的抵押权。登记时设定抵押权的，不需要扣押不动产权证书。抵押登记后，银行应将不动产权证书交回不动产登记中心或购买人。”文君明确指出，银行以按揭贷款为由扣留纸质房产证是违法的，但这是很多地方的习惯做法。
“银行查封房产证没有意义。”湖南弘毅律师事务所律师谢邦指出，民法典生效后，抵押权人只需被告知抵押转让，无需抵押权人同意，很难阻止购房人通过扣押纸质产权证的方式出售房屋。
如何杜绝这种现象，更好地维护购房者的合法权益？
“源头预防，及时纠错。如有侵权，可向中国人民银行12363或国家金融监督管理总局12378投诉，也可向人民法院提起诉讼。”谢邦建议，金融监管部门及时处理银行查封文书投诉，并发布典型案例，统一规则，源头治理；人民法院审理相关案件后，要注意以案释法，必要时发布司法建议，引导社会风尚。
■法治的“香”声
何金燕
因为按揭贷款买房，长沙市民顾先生没能顺利拿到一纸房产证。其公开质疑违法行为引发关注，市长信箱回复。长沙不动产登记中心及时承认错误并予以更正。
正如顾先生所说，“违法的制度不仅影响到我，也影响到千千万万按揭买房的人，长沙”。犯错是人之常情。犯错不可怕，怕的是避病就医。不屑于承认错误是不对的。有关部门积极回应群众关切，解决群众燃眉之急。他们承认错误的意识，改正错误的勇气，改正错误的态度，都是值得表扬的。
房产证承载着购房者的梦想和汗水。既是他们取得房屋合法所有权的凭证，也是办理落户、上学等事宜的必备凭证。笔者了解到，目前长沙仍有部分房贷购房者未收到纸质房产证原件。他们是怎么拿到纸质房产证的？这个问题仍然需要解决。
小案例民生视角，关乎大政治，关乎大发展。一张“红宝书”看起来又薄又重。它承载着群众的期盼和福祉，考验着党委政府的责任和担当。希望有关部门认真审视事实，迅速出实招，强化实效，用心支持人民安居梦。
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