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“你能相信吗？500万居然买不到观澜的房子！”
安给@深圳购房计划发来声音。“当我在售楼处说出预算时，售楼小姐的笑容立刻变得很勉强，说可能会高一点。”
安最近一直在看新房，首套贷款。考虑到重置成本，她想直接拿三房。
一直生活在龙华的她，对老龙华地区和观澜地区的新址比较关注。
预算500万，我以为龙华老区没希望了，在观澜发现很难。
观澜淡出深圳人视野快半年了。今年6月金顺星苑开盘前，最后入市的项目是龙光九御府，2019年12月开盘，售罄。
与光明、红山的火热相比，观澜看起来“所有的热闹都是他们的，我却一无所有”。
不过，随着4号线北延线年底开通，以及三个新站的推出，观澜的人气正在回暖。
产业规划+地铁开通预期，观澜房价破“7”？
打开科控股(Ke Holdings Inc .)的房价地图，龙华观澜均价已经接近6万/㎡，单个房源成交价格破“7”的纪录。
7月，合正观澜汇一期一套75㎡三室两厅成交价格530万，单价约7.1万/平米。
▲图片来源:科控股公司APP
看成交记录，今年以来，合正观澜汇成交均价约为6.3万/㎡，而去年的单价在4.8-5.6万/㎡。
观澜的产业规划和地铁的预期开通是两大优势。
2019年，深圳市人民政府发布《深圳国家高新区拓展规划》，九龙山智能科技城-富民创新园片区、观澜高科技园区片区“榜上有名”。
九龙山智能科技城——富民创新园占地13.55平方公里，规划主导产业包括人工智能、移动智能终端、生物医药等。
观澜高科技园区，规划用地面积4.23平方公里，位于“梅观创新科技走廊”核心区，是龙华六大重点产业区之一。拟发展新一代信息技术、生命科学与健康、新材料与新能源、先进制造、智能硬件等高新技术产业和先进产业。
2020年龙华区政府工作报告中提到，今年将依托观澜九龙山智能科技城和路虎新城，建设粤港澳大湾区智造中心。
另一个好处是地铁4号线北延线即将开通。
据@深圳地铁了解，4号线北延线全长约10.7公里，从清湖站至牛湖站，共设8座车站。预计今年年底通车。
▲4号线北延线线路图|图片来源:深圳地铁
“缺货”半年，观澜今年三套新。
距离上一个盘龙广九御公馆入市已经过去半年，观澜终于要创新了。
今年将有三套入市:金顺星苑、和政观澜汇二期、万科长湖头村旧改。这三个新址分布在观澜大道沿线，也是四号线北延线沿线的物业。
金顺星源:直营阶段，均价5.3万元/㎡。和政观澜汇二期:展示中心已开放，9月5日开放样板房。万科项目:预计年底入市。安说“500万买不到”不仅是因为观澜的房价涨了，还因为公寓太大。在售的金顺星苑和在售的和政观澜汇二期，均无90㎡以下户型。
和政观惠兰二期
和政观澜汇位于观澜大道与观澜人民路交叉口西南。二期工程距离在建的4号线北延线钱坑站约500米(高德地图范围)。
和政观澜会分为三期。一期2016年入市，开盘均价3.6万/㎡。
二期占地约26000㎡，建筑面积约58000㎡。它是在两个地块上开发的。
一期附近地块规划为住宅，居住氛围纯正。底层商业规划为面积超过20000㎡的邻里商业，与一期彩虹之上购物中心形成互补。
另一地块规划为商业+办公+公寓等产品。
二期6套，最高32层，共推出1015套房源，户型只有两种:
96㎡3房，126㎡4房893套，现场销售122套透露均价可能在6万/㎡出头，预计9月底开盘。“想买也不一定能买到。”
从@深圳购房计划现场可以看到，项目二期已经出地。
跨过观澜湖大道，对面就是美家华南木里旧城改造项目。目前没有拆迁迹象。
一些工厂已经废弃，而另一些仍在正常运营。
▲美家华南牧溪城市更新项目
金顺星苑
金顺星源酒店位于观澜大道和碧澜路的交汇处，地铁长湖站旁。项目总建筑面积约50000㎡，有一栋高层住宅楼和一栋商务楼，小区较小。
金顺星苑已于今年6月底开盘，均价5.26万/㎡。共推出162套住宅，户型有四种:94-95-96㎡3房、110㎡4房，110㎡户型仅27套。预计2022年交房。
高层视野开阔，一览无余。有些单位可以看到观澜河的景色。
▲从金顺星苑楼顶看观澜大道。
不过这个新址有个bug，产权只有40年。从2012年批地开始，产权只剩32年。
按照销售解释，因为商业面积(约16000㎡)比住宅面积(约15000㎡)大，所以产权跟着商业走，以后续产权70年没问题。
金顺兴苑旁边是观澜河，河的对岸是观澜二中。龙华二小和观澜二小与项目仅一路之隔。
▲龙华区第二幼儿园
另外，观澜大道对面，金顺星苑对面是龙华第三外国语学校的规划用地，目前已经设置了围栏。
这是一所九年义务教育学校，总用地面积约20000㎡，总建筑面积约45695㎡。计划提供45个班，2100个学位，2019年开班。
▲龙华第三外国语学校效果图|图片来源:龙华教育
万科长湖头村旧改
观澜大道对面，金顺星苑对面是万科长湖头村旧改，距离长湖地铁站约500米(高德地图范围内)。
根据围挡的宣传资料，该项目名为万科启程，建筑面积52万㎡，龙华第三外国语学校属于该项目。
@中中中中中中中中中中打下面的电话，工作人员说预计今年年底开业。
今年2月，龙华举行2020年第一批重大项目开工仪式，包括万科长湖头村旧改。
该项目被列入2011年深圳市城市更新单元规划，规划拆迁用地面积10.65万㎡。2017年，项目一期主要实施者公布，实际操盘手为万科。
从@深圳住房计划的现场可以看到，目前一期正在打地基。
▲万科长湖头村旧改一期施工现场
根据施工标志，项目共有10栋建筑，其中7栋为住宅楼，均为装配式建筑，最小32层，最大48层。
此外，项目还配有一座三层幼儿园、一座六层商业建筑和一座三十二层装配式建筑。
▲红框部分是万科长湖头村旧改项目一期。
万科长湖头村旧改旁边是华盛关晖。目前，科控股公司APP上的二手房挂牌均价为6万/平方米。
▲图片来源:科控股公司APP
三个新场地，最小已知面积为94㎡，最大已知面积为126㎡。预算在500万以内，想在观澜买新房，确实没什么可选择的。
放眼整个深圳，均价6万/㎡。观澜还是抑郁症吗？
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