保利地产 2020，保利房地产开发项目

张晓玲；周志宇

本报记者张晓玲实习记者周志宇深圳、佛山报道。

春江水暖鸭先知。春节前后，房地产宽松政策陆续出台，包括首付最低两成、贷款利率下调等。一些有先见之明的开发商已经率先抢滩市场。

21世纪经济报道记者了解到，保利地产已经在珠海、大连、长沙、郑州、福建等地完成了20%首付政策的项目，粤东的中山、东莞、汕尾等地正在积极沟通，预计本周实施。

春节前，央行和银监会发布了新的房贷政策。居民首次购买普通住房可申请商业贷款，最低首付20%。对于开发商的项目销售来说，20%的首付显然是有利的，同时也需要金融机构的支持。保利地产作为央企开发商的地位也是相当占优势的。

目前，保利地产已携手多家大型商业银行和小额贷款等新兴金融机构，在多个城市推广20%首付。据保利地产已执行新政的项目相关人士介绍，此轮首付政策对现场销售有很大的刺激作用。对于其他开发商来说，如何利用20%首付新政推动其二三线城市的转型，也是一个亟待解决的问题。

保利地产首付20%破冰。

2月2日，央行和银监会联合发布房贷新政，规定在不执行“限购”措施的城市，居民家庭首套房最低首付比例原则上为25%，各地可下浮5个百分点。与此同时，二套房最低首付比例也从40%降至30%。

2月17日，保利地产福建公司联合建设银行、中国银行、农业银行、兴业银行、招商银行、广州保利小额贷款公司、北京天下贷等金融企业，率先全面执行20%首付政策。“凡是在保利福建项目下买房的，只要符合条件，都可以享受20%的首付”。

保利地产人士表示，福建公司响应新政降低首付比例。一方面，相关大型银行认可保利地产的央企背景和实力，认可其优秀的企业运营能力和超强的资信能力。另一方面，保利地产5年来在福州、厦门、莆田、泉州开发建设了10个项目，市场基础深厚。

值得注意的是，在金融公司的帮助下，保利福建将进一步突破10%的首付。通过与一些新兴金融机构合作，引入首付贷业务，购房者可以更灵活地处理资产配置，帮助其购买首付比例为20%甚至更低的保利相关物业。

广州保利小额贷款有限公司福建总经理文玲表示，他们将结合保利地产在福建的多个项目和客户的信用能力，为部分客户提供有针对性的首付贷套餐金融解决方案，最高可为客户提供50%的首付。也就是说，在这个方案下，客户的首付可以直接降到10%。

保利地产福建区域财务总监陈志伟也表示，“为了让更多人享受到新政带来的红利，满足部分高端优质客户对流动性和资产均衡配置的要求，保利地产积极协调相关金融企业，推出首付贷业务。目前保利在福建的10个项目全部可以执行新的20%首付政策。推出首付贷业务后，甚至可以首付10%买房。”

21世纪经济报道记者了解到，由于银行对贷款风险和客户资质的要求，以及开发商对提现的考虑，两成首付在落地过程中并不顺利，现实中很难真正做到两成首付。保利与金融机构的合作使这一政策红利成为可能，也为其他开发商提供了借鉴。预计未来还会有其他公司跟进。

二三线城市“去库存”大战

2015年11月10日，中国习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

此后一系列房地产新政出台，直到非限购城市实行20%首付政策，成为历年来首付最低。目前全国只有北京、上海、深圳、广州、三亚五个城市“限购”。这意味着20%的首付只能在二三线城市和更小的城市执行，这让这个政策更像是为房地产去库存。

抵押贷款利率也在为去库存服务。2015年央行连续五次降息后，一年期存款利率仅为1.5%，五年期以上贷款利率为4.9%，五年期以上公积金贷款利率仅为3.25%，利率已经是历史低位。

利率降至低点，首付回到20%。与此同时，银行对相关二套房贷的首付也调整为三成，无需还清首套贷款。

截至目前，包括浙商银行、招商银行福建分行在内的部分银行机构立即发布通知执行新政；中国建设银行、中国银行、民生银行、中信银行、浦发银行等。在一些省份也“因地制宜”。

其中，在福建、四川、长沙、杭州、重庆等省份和二线城市，已有多家银行陆续实施“首付两成”。利率的高低需要根据借款人的信用状况和还款能力综合考虑。

目前大部分开发商的战略布局已经渗透到很多二三线城市，在这些城市都面临着激烈的竞争，甚至是生死之战。对于20%的首付，不少开发商乐观地认为，金融政策的放松将为购房者提供一个很好的购房机会，一些改善型和投资型客户将重返市场，二三线城市的楼市将继续上涨。

然而，据21世纪经济报道记者调查，目前大部分地区，大部分银行都没有执行20%的首付。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但是，并没有解决房地产需求的根本。对于购房者来说，贷款利率并没有降低，首付的降低带来了贷款压力的增加(银行的风险定价比2009年降低到70%，政策并没有放松)。从市场现实来看，政策实际刺激的购房者数量有限。

此外，目前市场分化较大，各地20%首付政策执行情况不一。预计部分二线城市会积极响应，三四线城市银行会谨慎放贷。

目前部分房价涨幅最高城市的走势已经引起了当地政府的重视。比如南京从今年开始，要求办理预售证的新房面积不得低于3万平方米，物价部门对价格涨幅进行了限制，杜绝开发商快速上涨的销售模式。在这个房价上涨过快的城市，商业银行出于风险考虑，不会主动执行20%的首付。

所以20%首付政策是在目前的市场情况下推出的，主要是针对二三线城市的去库存，也会帮助一些楼市健康的二三线城市去库存。

张大伟指出，在严重分化的市场结构下，房地产仍然面临着巨大的风险，特别是在一线城市，房价上涨的需求非常高。2016年，部分二线城市将成为房地产市场热点。