2020年4月20日，央行公布最新贷款市场牌价(LPR):一年期LPR 3.85%，五年期LPR 4.65%。
消息一出，我们随机发了一条消息，简单分析了一下。尽管我们预测LPR利率将在未来多次下调，但大家的反应并不十分热烈。我和很多朋友反馈，南昌的房贷利率一直是5.88，根本没降过。
那么真实情况是怎样的呢？最近几天，我们连续给南昌近20家商业银行打电话，统计他们提供的最新利率。让我们来看看。
01
以下为16家商业银行南昌支行首套/二套房贷利率统计，其中空白表表示目前还没有数据。
PS:这里需要注意的是,空 white表格是指部分银行工作人员表示不接受个人申请按揭贷款，只对合作物业开放审批。
从我们目前的统计来看，首套房贷利率最低的是邮储银行，只有5.49%，远低于工行和农行的5.88%。
二套房贷利率也是邮储银行最低的，只有5.75%，甚至低于很多大行给出的首套利率。
从上表中，我们发现南昌各大商业银河给出的首套利率明显呈现三个档次:
1.最高利率:工行、农行、江西银行、九江银行维持5.88不变；
2.中档:如交通银行、招商银行、光大银行、北京银行、广发银行，给出的利率都在5.6-5.65之间；
3.利率最低:邮储银行，只有5.49%。
值得注意的是，多家商业银行回复暂时不审批二套房贷申请，而部分银行则表示只接受合作物业的房贷申请。
我们进行了一些内部渠道咨询，了解到一些银行对于合作楼盘的利率优惠，仅供参考。
比如中信银行，据某支行客户经理介绍，“万科的楼盘能拿到5.635，绿地大概5.73”。
索尼的贷款人员也向我们透露了一些银行的优惠利率，我们发现确实低于市场平均利率。
我们发现这些银行给合作地产项目的利率优惠力度比较大，其中比较夸张的，比如民生，给了20个基点以上(0.2%)的优惠。
02
至于很多粉丝，根据他们自己的了解和我们的反馈，他们接触的商业银行所报的房贷利率基本没有下降多少。尽管LPR报价在4月份大幅下降，但银行本身通过提高浮动基点将抵押贷款利率保持在基线水平。
于是我们对比了去年11月份的统计数据和最新的房贷利率，发现情况好了很多，利率也确实有一定程度的下降。
根据上表可以发现，17家银行中，有9家银行下调了首套房的房贷利率，有7家银行下调了二套房的房贷利率，这个利率还是很高的，还有一些银行因为暂时没有收条，所以无法比较。了解情况的朋友也可以留言告诉我们。
与去年11月首套房贷利率相比，仍是邮储银行下调幅度最大的一次，下调幅度为39个基点。中国银行也下调首套房贷利率34.5个基点。但由于去年11月中国银行首套房贷利率高达6.125，截至4月中国银行首套房贷利率仍高达5.78-5.88。
其他如广发银行、招商银行、北京银行均下调20个基点以上，交通银行、兴业银行、平安银行也下调10个基点以上。
有一点很神奇。去年11月，农行对我们的询问得到了回复。首套房贷利率为5.65%，但最新利率上调15个基点，达到5.8%。
03
尽管央行下调了LPR利率，但各大商业银行对房贷利率的看法仍保持相对一致。一位银行工作人员表示，“虽然LPR下调了，但我们仍需要稳定的头寸，不会轻易下调房贷利率”。
当然，对于业务不太好的银行来说，通过降低手续费来吸引更多的购房者办理房贷，以此来提振业绩，也是部分银行的真实心态。例如，邮政银行大幅降低了抵押贷款利率。
那么我们就以邮储银行第一利率5.49%为例，计算一下以均价1.5万买的白坪新房，调整后能省多少房贷。
算下来，总还款能省9万多，每月房贷能少259.3元，还是能省不少钱的。
04
对之前已经申请过，正在还的房贷有什么影响？还有一个很多朋友最关心的问题，如何选择“重新定价日”？
根据央行公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可以重新协商重定价期限和重定价日，商业性个人住房贷款最短重定价期限为一年。”
在实践中，银行通常给贷款人两种重新定价日期的选择:
“每年1月1日”或“贷款发放日”。
贷方需要在两者之间做出选择。这里，我们举个例子来说明:
今天是2020年5月6日。假设贷款人1选择贷款发放日(如7月1日)为“重定价日”，贷款人2选择每年的1月1日为“重定价日”，重定价期为一年。
假设首套房贷100万，采用等额本息还款方式，25年还清。房贷利率是4月份最新报价，后续LPR利率没有新变化。两人的还款现金流如下:
可以发现，虽然4月份下调了LPR利率，但5月份和6月份，两家贷款人的还款仍然是下调前的利率。
直到7月，在贷款人1的重新定价日(7月1日)，他的房贷利率被下调，随后每月还款额减少。至于贷款人2，因为他的重新定价日是1月1日，所以房贷利率要到2021年1月才会下调。
与贷款人1相比，贷款人2以更高的利率支付了半年的房贷。
基于以上分析，为尽快在房贷中体现此次LPR下调带来的收益，建议选择最接近当前“每年1月1日”和“贷款发放日”的日期作为重新定价日。
这里需要指出的是，“最晚”日期不一定是“贷款发放日期”。上例中，如果贷款发放日期为7月1日，则当前时间(5月)比次年1月更接近7月，但如果贷款人的贷款发放日期为2月1日，则当前时间更接近次年1月，因此“1月1日”是更好的选择。
05
在做房贷决策的时候，很多朋友还是会被还款方式困扰。选择“等额本息”还是“平均资本”还款方式？
这两种方式的共同点是每个月还一部分本息，到还款期全部还完贷款本息。
这两种还款方式的特点如下:
关于两种还款方式的计算方法和细节，网上有很多介绍。在这里，我们还是建议您选择“等额本息”的还款方式。有两个主要原因:
第一，等额本息初期还款压力小。
同等条件下，平均资本方式前几年还款压力更大。有过买房经历的朋友都知道，买房最大的压力恰恰在最初几年。首付已经支付了空购房者相当一部分的积蓄，月供过多更容易形成压力。然而，一旦最初的几年过去了，压力就会开始减少。
一方面，随着采购员工作经验的增加，收入会增加；另一方面，通货膨胀也会冲掉一部分还款压力。
比如今天一个月交一万块钱，会比十年前一个月交一万块钱压力小很多。同样，十年后还一万块钱的压力也会比现在小很多。所以没必要走平均资本的方式，一开始就给自己太大压力。
第二，等额本息法可以通过一些提前还款策略产生平均资本的还款效果。
但反过来不成立，即平均资本法无法通过策略产生等额本息的效果。首先必须说明，在银行层面，两种方式一旦选择一种，就不能中途更改。
但大部分银行都允许提前还款，通过提前还一部分钱，等额本息法可以产生等额本金还款的效果。当然，你可能需要找几个好朋友帮你算算每期提前还多少钱。反向操作不成立，因为大部分银行只能接受提前还款，不能接受延期还款。
另外，有的银行可能会对提前还款收取一定的费用，但也有很多银行是免费的。这种情况也可以在签订借款合同时与银行确认。
基于以上两点事实，我们建议首选“等额本息”的还款方式。即使以后想改，也可以通过一些还款策略产生“平均资本”效应，让贷款人获得更大的放贷弹性。
标签
看完了，有问题可以私信我。
更多银行房贷利率，欢迎留言讨论！
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"南昌各大银行房贷利率表2020最新版，南昌各大银行房贷利率表2021年最新版"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/210090.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
