原味姑苏小三坊
上周有个项目开盘，说是开盘，其实是直卖。但这个项目本身位于苏州最重要的客户产区之一的北新区。
虽然拥有庞大的购房客户群，但这个拿地4年的项目，即使亏本卖，也极难卖出。所以花点笔墨在上面是非常值得的。
①苏州最大的租房面积。
北新区，一个统称，主要由同安和部分壶关组成。这里有苏州最大的综合保税区，少数能源企业，工业用地面积远超住宅用地。
虽然在入驻企业的知名度和亩均税收方面会比园区低很多，但在国内已经是佼佼者了。
当时为了开发建设这个新区，大量的农村拆迁和原有人口被安置在拆迁社区。比如同安主要回归华佗园，壶关诞生在阳山园。地理上，两个超大型安置小区连成一片，为外来人口提供了大量的落脚点。
租房人口集中，潜在买家巨大。
②海量低付刚需客户产地。
2010年左右，这个区域被开发商鄙视。唯一重视这个区域的是徐汇，在这里跑了一系列项目，充分享受了刚需的厚客。新房价格从6字头一路涨到近2万。
那时候一大批年轻的新苏州人，凑个20万就能在新区梦想成真。因为年轻，购买力不足，当时这个区域的新房以小户型为主，75-90㎡的比例很高。这种产品定位的趋同导致了十年后客户的集中升级和换房。
③十年后，客户外溢严重。
2015 -2017年，尤其是在壶关运河西区，买卖开始出现分化。外部区域的客户认为这个区域投资的人多，是因为房价低，有萧条效应。内部区域客户，随着5-6年财富的积累，开始好转，离开区域。
所以，到目前为止，这个区域是新区上市销售最密集的区域。我们来梳理一下特点:
苏州安置小区，传统观念是舍不得卖劣质资产。
新苏州人，扎堆卖小户型，互相较劲。
郧西投资者获利出逃，加剧了航运压力。
看两张图你就明白姑苏是什么意思了。
蓝色和红色的方框是安置社区。虽然小区规模巨大，但上市房源数量仍少于黄框准新房的商品房。比如华通花园，一个集团的房源数量甚至比荣跃蓝山还少。
看上图，徐汇秦朗花园，都是2房3小的出货，刚需客户升级卖房。
投资人的房子很容易分辨。已经交房好几年了但是纯空白，没有车位。这样的房子不在少数。
综上所述，北部新区是指壶关运河西侧、老壶关镇以北和同安地区。享受新区本土资源大，毕竟有这么大的安置房客户。同时享受前期需要，现在是时候升级客户资源了。所以从二手房房源数量上就能看出客户在这方面卖房的迫切程度。
不过上周该区域的【金茂熙悦首开】1月16日开盘，实际上也销售顺利，卖了20-30套。说化学转化率不到10%。
我们看数据，推出的产品都是高层，一共5栋，都是毛坯房，已经取得预售证488套。推出的主力房源面积99㎡152套，128-130㎡153套，其他加起来300套。
价格，整体备案价23955元/㎡，无任何优惠。因为这块地是2017年2月15日拍的，而且楼面单价高达16827元/㎡。四年了，精装卖到毛坯房，期房卖到现房，国企可以打。换个企业，就亏了短裤。
对了，以上价格，小面积拿走6万，大面积拿走8万。也就是说，公寓的单价要降低600元/㎡。
适当的空壳绑架开发商，空壳赚的比房地产企业多很多。借助这个案例，姑苏再次表示，2020年，大部分房企没有完成业绩，没有完成利润，什么都没赚到，最多做个孤苦伶仃的人。
苏州板块分化。这是第一天吗？2017年人拿地。如果不是国企，普通房企怎么受得了？切换到客户级别。2017年，在苏州买房真的赚到钱了吗？这不是活生生的例子吗？放眼2021年，还能买房吗？
给点建议和启发。
不要买集中密集分布的远郊。因为新房开发商会面临客户枯竭，新房价格上涨乏力，你的起拍价可能比后期新房价格还便宜。
不要指望地价直接推高售价。楼市后期，苏州跟大部分人没关系。土地只是解决了政府的供给指标和财政收入问题，和房价没有很强的线性关系。不要指望土地价格会进一步推高价格，因为客户并不敏感。
能产生客户的区域，不一定能改善现场购房。这是给开发商的，不要以为周围有大量租房的人，有大量改善安置房的土生土长的人，有大量住小户型需要换房的新苏州人，就可以吃新房客户。事实上，这些客户不会留在当地。
2021年继续开中介店到北新区。原因很简单。它产生了许多改进的客户。普通的入门级经纪人，为了配合这波低价房源，卖给支付能力最差的新苏州人。
中高层经纪人介绍这一波卖房到新区乔峰、科技城、新区高铁站新盘的客户(记得南山特价房，房子没抢到够，姑苏发消息)。
所以，去年苏州经纪行业，赚得盆满钵满的不是园区的中介门店，而是新区穿裤裆的“土鳖”。(贬义，因为这波经纪人比高大上的经纪人更接地气)
刚需的内卷取决于接受者的数量。现在苏州有几个痛苦的板块，包括壶关北部的一个，宇宙中心的银山湖(东方大道以南)，吴江的云东，几年后的胥口度假村，相城区的经济开发区，就是城市断裂带。
这些区域因为前期新房供应量巨大，而且客户入手的价格基本一致，产品也是一样的，小户型的房子很多，但是板块的发展遇到了各种瓶颈。虽然，在上述几个板块中，后市接盘者的支付能力肯定是不一样的，但无法同时承受大批量出货，2019年三季度价格必须回到高位，所以要有合理的心理预期。
最后提醒一下，最近房东的信心似乎又回来了，二手货价格走强。楼市整体抛售压力再度上升，部分楼市意见领袖再度亢奋。
姑苏不知道，有什么好高兴的？2020年，二手房在3、4月份被砸之后，迅速被打脸。今年不要冲进去。反正今年过年不回家了吧？
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原文地址"新区某盘，亏本卖了4年，仍在加推，板块分化到了如此惊人地步。"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/210729.html。
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