虽然LPR在3月份“按兵不动”，但最近广州银行的房贷利率有所松动，吹来一阵暖风。记者走访发现，继2月份四大行将首套执行利率下调至LPR 80BP(5.4%)后，近期部分国有银行再次主动调整利率。目前中国农业银行利率已降至5.2%；部分外资银行甚至首套房的利率甚至与LPR同为4.6%。
有业内人士表示，广州一手住宅库存仍然较高，预计未来一段时间广州房贷利率仍将下跌空间。
广州多家银行主动调整房贷利率。
最近，广州首套房贷款执行利率降至4.6%的新低，一些银行提出了与LPR齐平的方案。“如果利率最低，我们可以在广州这里实现利率下限。”渣打银行的工作人员告诉记者，“个人收入、负债、所购房产的建设年份、贷款期限等因素都会影响最终的贷款利率，但如果是我们合作的开发商，会比其他银行有优势。”
今年开春以来，广州多家银行主动调整房贷利率。2月，四大行首套房利率由之前的LPR 100 BP(5.6%)下调至LPR 80bp(5.4%)；二套房利率由之前的LPR 120 BP(5.8%)下调至LPR 100 BP(5.6%)。然而，许多银行并没有停止。除了像渣打银行这样的外资银行政策积极，一些国有银行也很有魄力。中国农业银行的工作人员告诉记者，“我们现在首套房贷利率60 BP，执行利率5.2%；两套80 BP，执行利率5.4%。”
“目前我行贷款额度充足，预计一两周内可以到账。”股份制银行也不甘示弱。据广发银行工作人员介绍，“目前二手房贷款最低利率为LPR 55BP、LPR 75BP，即5.15%、5.35%，资料齐全即可安排贷款。”
跃跃欲试的不只是银行。购房者陈小姐告诉记者，在万科金域西府，销售人员极力向她推荐汇丰银行，甚至表示由于友好合作，可以争取更优惠的利率。“就算利率有吸引力，我还是要把房子卖了，预算够了。”陈小姐说，自己的房产从去年9月份开始挂牌出售，但一直没有按目标价出售，一再拖延置换计划。"
“取消LPR，增加积分，大家才会愿意进。”
不仅在广州，记者梳理发现，目前成都、苏州、南京、杭州等地的房贷利率都有不同程度的下调，首套房贷执行利率也逐渐降至5%以下，部分城市对优质客户也降至最低4.6%的利率。这些区域都是之前楼市的热点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“过去虽然有房贷政策放松的信号，但很多贷款利率仍然超过5%。目前，在各种低利率政策中，与LPR齐平的政策已经开始出现，这也说明房贷成本已经向最大限度放松的方向演变。从购房者的角度来说，确实对后续每年的月供有减负作用。对于银行来说，现在的房贷节奏确实需要加快。我们应该尽量让这样的低息贷款产品没有捆绑营销内容，真正降低客户的按揭贷款成本。”
广州世联研究院副院长崔认为，目前银行降息仍然缓慢，对市场刺激作用不大。“银行应该取消LPR，增加积分，让大家都愿意进入。”
在广东省住房政策研究中心首席研究员李看来，利率在达到最低利率水平之前有下降趋势，比如首套房降到，二套房降到60。不过，李也认为，“这是底线，就像非限购城市最低首付比例20%，限购区域30%，也是底线。”
广州一手去化周期达到14.2个月，开发商谨慎推陈出新。
信贷市场的放松，房贷利率的下降，并没有让广州楼市顺利迎来小阳春。崔说，今年的小阳春仍然缺乏色彩。在去年下半年成交冷淡的影响下，前期多区重供无法及时消化。
柯睿数据显示，截至今年2月底，广州一手房库存10.6万套，同比上涨23.46%；库存面积约1190.9万平方米，同比上涨18.09%。这也是自去年9月以来，广州住宅库存记录连续6个月超过10万套。按照过去半年市场库存消化的速度，消化广州现有住宅库存需要14.2个月。柯睿广佛指出，按照行业公认的库存警戒线，只要库存超过12个月，就认为存销比过大，库存压力大，存在积压和滞销风险。
在高库存压力的情况下，开发商越来越谨慎。据广州中原研究发展部统计，3月广州新批住宅供应3209套(32.59万平方米)，同比下降17%，低于去年同期广州收紧供应、严格“限价”的情况。从推货的区域结构来看，本月没有区域供应量超过10万平方米是罕见的现象。供应量较大的区域为增城、番禺、黄埔、南沙。供应量较大的项目有黄埔万科城市之光、增城珠江弘阳时光会所、金地半山风华等。很多非热点地区的新盘反响并不好。即使他们选择开放，交易表现也“不够好”。因此，开发商计划推迟入市速度，直到更有利的消息到来。
海珠区化工周期高，增城多盘库存“不健康”
由于买方信心仍处于重建阶段，广州大部分地区住宅库存处于警戒线以上。全市11个区中，海珠中心区压力最明显，增城全市积压量最大，达277.42万平方米。据克而瑞统计，至2月底，黄埔、白云、番禺、南沙、花都、增城等地一手住宅库存面积均在百万平方米以上。海珠区去污周期高达15.7个月，货量32.04万方，2551套，是广州市六中心区去污周期最长的区域。
业内人士指出，去化周期长主要是因为海珠区均价门槛高，高价项目竞争也很激烈。柯睿数据显示，今年3月上半月，海珠区一手房均价超过8万元/平方米，公寓均价在1144万元左右。
加上年初开盘的中海冠城府、未来的品悦华府(越秀·赤沙TOD项目)等新项目，区域库存压力加剧。事实上，3月多区高价项目同台抢客。天河汇景泰单价约12-14万元/平方米，开盘不到一个月再次加推，首日花掉近七成；白云东平板块1600万元的华远云河别墅，3月初推出18套别墅单位，当日成交16套。大部分高端项目都提前布局了很久的客户，所以海珠几千万的高端项目要脱颖而出并不容易。
然而，增城作为购房者集中的地区，面临着严峻的压力。在柯睿安排的一手库存量TOP10板块中，增城区占了4个板块，分别是永宁街、新塘镇、珠村街和中信板块。其中，珠村街板块的周期为17.8个月。如果我们将去污周期分为“抑郁”的12-18个月和“危险”的18个月或更长时间，那么去污周期的健康状况接近危险。
其他TOP10板块中，花都的汽车城板块去化周期为36.5个月，其次是南沙黄阁板块22.2个月，从化街口板块19.8个月，均有去化的危险。
在周边板块重压之时，广州楼市的新增供应也更“偏心”于中心区域。从近期公布的《广州市土地供应规划2022》和《广州市土地供应蓝皮书2022》来看，天河、海珠、荔湾、白云等核心区域不乏优质地块。昨日发布的2022年首轮集中供地名单中，中心区占比大幅上升，中心区18宗地块占比61.1%，远高于去年同期的25%。
广州中原研究发展部认为，市场仍需要除信贷之外的更多利好刺激，以进一步提振市场表现。根据目前高层对房地产市场“稳定预期”的基调，以及全国部分重点城市陆续出台优惠政策，预计二、三季度广州部分区域存在微调购房门槛以带动成交的可能。
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