碧桂园的债务重组已进入实质性阶段。
8月18日晚间，界面新闻了解到，碧桂园首期内债展期方案确定，发行的“16碧元05”本金将展期三年，每个账户提前支付10万元，到期支付利息。具体方案如下:债券本金展期三年，首付6%(到期后第一、二、三个月支付本金的2%)，第十二个月支付本金的10%；第24个月支付本金的15%，第30个月支付25%，剩余的44%在第36个月支付。
碧桂园将于8月23日至25日召开债权人在线会议。
为了增加债券投资者的信心，碧桂园为本次延期债券提供了增信措施，增加了福建龙岩、山东烟台、沭阳、淮安、江苏兴化等地项目公司的股权质押。
“16碧元05”为私募债，发行规模为58.3亿元。本期债券余额39.04亿元，票面利率5.65%。到期日为2023年9月2日，发行人为碧桂园控股有限公司。
界面消息称，碧桂园在综合考虑当前房地产市场环境和公司经营情况后，对本次债券提出了三年延期方案，较为理性和现实。
相比之前房地产企业采用的国内债务展期方案，有的展期为1-1.5年，但目前房地产市场尚未完全回暖，企业销售和融资短期内没有实质性改善。延期期满后，无法保证及时付款，后续可能陷入二次延期甚至三次延期谈判的局面。
从效率和沟通成本来看，多次延期对房企的稳定经营、资金规划和投资者信心都是不利的。
延期计划中，碧桂园将为每个账户预付10万元。在之前房企的延期计划中，大部分都没有加入这种小额支付。但对于中小投资者的保护，碧桂园主动提出了这个方案，可以先保护一部分个人小投资者的权益。
相比其他近两年完成内债延期的房企，碧桂园的方案将保证利息的正常支付，而在此前的很多案例中，利息也被延期。
根据债券展期的提议，碧桂园可以提前偿还债券本金。这意味着，如果市场复苏好于预期，现金流改善，碧桂园将提前偿还债券。
这将有助于改善企业债务结构，修复市场信用，恢复公开市场的再融资能力。
相关分析认为，碧桂园的方案是将市场回暖预期与公司偿付能力相结合的方案，可以在一定程度上规避二次延期的风险。
为了增加投资者的信心，碧桂园还为本次债券延期提供了多项项目股权担保。虽然项目位于福建龙岩、山东烟台、沭阳、淮安、兴化等江苏三四线城市。但从区域来看，都位于东部沿海省份，是相对较好的市场。目前，上述项目均在正常销售，能维持一定的现金流支付，项目股权清晰，不存在质押、担保等复杂的债权关系。
碧桂园内部人士也对界面新闻表示，这些项目都是正残值(即扣除未来开发成本和偿还外部存量债务后的价值)的项目，也是公司选定，由第三方评估机构计算价值。
为了保护投资者的权益，作为信用增级资产项目，后期会有第三方审计机构进行监管，确保项目的剩余资金不流出资产包，作为偿还信用债的具体补充。
相关债权人对界面新闻表示，对于碧桂园提出的方案，虽然小部分债权人对方案细节仍有疑问，但如果要提高首付比例。但考虑到市场环境、企业财务状况，并参考其他房企较早的延期方案，大部分债券持有人通过的可能性较大。
这笔将于9月2日到期的内债如果展期，也将为碧桂园赢得喘息之机，为整体生产经营的改善和资金的逐步释放提供2-3年空的时间，最终兑现对债权人的承诺，保护债权人的权益。
对于碧桂园来说，接下来更重要的任务是完成交楼。
根据此前公告，碧桂园去年底合同负债余额为6600多亿元。按此估算，年初碧桂园未交付房源约107万套，扣除今年上半年已交付房源27.8万套，加上今年销售部分，截至目前未交付房源预计在80-90万套。
碧桂园今年预计交房近70万套，与2022年基本持平。今年下半年，碧桂园将交付40多万套，其余40万至50万套将在未来两年内完成，其中大部分将于明年交付。
这意味着，今年下半年和明年将是碧桂园落实交房保障的关键时期。在当前房地产行业的大背景下，保证交付也是企业的首要责任。
后续随着今明两年大量项目的逐步交付，大量监管资金将逐步解冻释放，后期资源错配将得到缓解，这也将为碧桂园带回大量资金，也有利于保证后续债券兑付。
界面新闻从碧桂园内部人士处了解到，目前公司监管账户的资金余额，加上已售和待收回的资金，基本可以保证未来交付任务的完成，但项目层面的现金基本是封闭管理，资金需要在扣除项目成本后先行偿还。
未来两年，出于楼宇安全的需要，碧桂园大部分资金仍在项目监理户，可自由使用的账面现金比例极低。但随着项目指标的逐步投放和监管账户资金的逐步释放，剩余可使用的资金将流向集团，用于偿还集团层面的公开市场债务。
目前碧桂园集团层面的现金资源还是很紧张的。出于对公募债券兑付的重视和对债券投资者利益的关心，根据公司自身情况综合考虑首付条件，维持利息正常支付，也体现了诚意。
与一些资不抵债的房企不同，碧桂园目前的资产仍足以覆盖所有有息债务。截至去年底，净资产仍有3000多亿，流动性不足只是阶段性问题。
而且碧桂园面临的阶段性流动性问题在目前的市场情况下也是普遍存在的，并非孤例。
随着中报季的到来，今年上半年大部分房企的业绩并不乐观。wind数据显示，截至8月4日，wind分类的116家a股房企中，已有68家披露了上半年业绩预告，其中38家房企预计亏损，包括部分中央国企。
广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李表示，碧桂园目前的问题主要是悲观预期、资产流动性和资产价格，并没有做非理性多元化和高资本运作。
在目前行业销售复苏速度不及预期的情况下，房企债券集中到期带来的流动性困境短期内逐渐加大。今年9月至年底，房企将面临又一个债务到期高峰。他们能否顺利度过，需要市场和融资方尽可能的改善。
从7月底开始，中央对楼市的调控出现了变化。无论是政治局会议还是国务院常务会议，都把重点放在了优化和调整房地产政策上。新一轮楼市政策放松期即将到来。目前，核心二线城市中，郑州、南京、厦门、南昌已相继出台楼市放松政策。
融资方面，央行近期降息力度超预期，8月LPR很可能再次下调，企业长期融资和居民购房成本也将下调。而且，央行也再次表示，将推动落实房企专项再贷款和租赁住房贷款支持计划。
目前，各地已经开始不断松绑楼市政策，并在金融端支持后续落实，这将对房地产市场交易的回暖和复苏产生积极影响，部分仍保持正常经营的房企也能从市场的逐步回暖中受益。
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