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这两年楼市成了热门话题，大家茶余饭后都在说“性”。自去年年初自贡楼市畸形发展以来，抚顺房价也水涨船高。去年下半年，自贡楼市形势逆转，房价开始大幅下跌。不过抚顺房价只是小幅波动。抚顺房价就跟国内油价一样。别人涨了就跟市场接轨，别人跌了就保持自己的特色。
截至目前，包括自贡在内的抚顺周边城市房价都有不同程度的下跌，尤其是自贡，均价从高峰时的7000+跌至目前的6000，而抚顺均价仍稳定在6000+。是什么支撑着抚顺某县的房价？是市场吗？是政策吗？还是人为的？今天我们就来分析一下抚顺楼市的现状和走势。特别说明，本文内容仅为个人观点，不作为买房建议。
目前抚顺共有瑞祥学府苑(均价6200)、远大御景(均价6400)、公园世家(均价6100)、北湖一号(均价6200)、海棠锦城(均价5800)、富江财富广场(均价6000)、宏帆广场(均价6200)、瑞尊华府(均价6200)。
可以看到，除了海棠锦城因为安置房单价在6000以下，其他在售楼盘均价都在6000以上，全市有统一的趋势。一个县城的房价居然比地级市自贡的大部分楼盘都高。无论什么地段，什么开发商，什么小区规模，房价都会6000+，很容易和开发商这个集体群体联系在一起。进一步分析，抚顺楼市已经形成了以远大为主，瑞祥为辅，其他小开发商为补充的稳定格局。在重庆宏帆进入抚顺之前，抚顺楼市清一色是本地开发商。在这样的格局下，开发商抱团是相当容易的，我想这也是抚顺房价只涨不跌的原因之一。
然而，虽然目前抚顺的房价并未下跌，但业内人士都知道，抚顺楼市二级市场明显不如去年，成交量大减。此外，有实力的房企重庆宏帆集团进入抚顺，彻底打破了抚顺楼市无外地房企的局面。此外，有传言称碧桂园、红星美凯龙等一些有实力的房企已经到抚顺考察，外地房企的进入将对抚顺楼市造成一定冲击。以自贡为例。去年上半年自贡房价大涨的时候，正是本地房企主导自贡楼市的时候。市场上出售的房产基本上都是当地开发商的。各地开发商你中有我，大家利益一致，容易抱团。但今年以来，很多外地房企，尤其是全国性的大型房企进入自贡，给自贡楼市带来了很大的冲击。本土开发商将面临严峻挑战。2018年后，他们囤积了大量的房子，急于出售，价格一再下跌。红帆进入抚顺。相信这将是外地房企进入抚顺的开始，后面还会有更多的外地房企进入抚顺。届时，自贡楼市的上述场景也将出现在抚顺楼市，当地开发商对抚顺房价的影响力将逐渐降低。
再来看支撑抚顺楼市的另一个因素——棚改。和自贡一样，导致抚顺楼市此轮繁荣的关键因素之一是棚改的推进。2017年以来，富顺县二中、文庙-西湖、马家冲-千佛寺、灯景关-福州花园等区域的棚户区开始棚改，大量拆迁户涌入楼市，为富顺楼市带来大量客源。然而好景不长。2018年下半年以来，全国范围的棚改政策收紧。由于自身财力，棚改力度逐渐减小。到目前为止，上述四个棚户区很多地方都没有改造。在人民网地方领导留言板上，有网友留言询问十字岭菜市场周边房屋棚改情况。官方回复称:由于棚改政策收紧，棚改贷款难度加大，我县今年没有启动新的棚户区改造，因此今年没有十字岭菜市场周边国有土地上房屋的棚改计划，未来是否进行棚改尚无法给出准确答案。可以明显看到，今年抚顺的棚改力度大大降低，前期启动的很多棚改项目也进展缓慢。这样一来，抚顺的拆迁户数量将比去年大幅减少，楼市棚改的游客数量将严重减少，棚改对抚顺楼市的推动作用也将大打折扣。
最后，我们来看看富顺县(不含东街区)的发展情况。根据目前官方的规划，在建的S436(北路周边)是富顺县城近期发展的北界，即富顺县城近期不会向S436以北扩展。在这条路的南侧，由西向东依次开发了衡水学校、学府苑、陈光本部、远大盛景、远大御景、抚顺职业技术学校新校区、公园世家、北湖公园、北湖一号等项目。从下图可以看出，除了陈光二厂工业区南部，富顺县待开发区域主要集中在三大区域，即西城区、城北区和陈光区。
西城区集中在S436以南、安和街以北、学府苑以东、陈光总部以西的区域，全部为规划居住用地。城北区，集中在S436以南的二中外围，以居住用地为主。目前，达夫路口周边仍有大量棚户区有待改造。陈光地区，集中在信义中学附近，富江大道以南，登龙路以北，主要是居住用地。目前，陈光医院周边仍有大量棚户区有待改造。
结合两幅地图可以看出，富顺县可开发的居住用地除了城西和城北外，主要集中在陈光地区。但是这个区域长期被忽视，究其原因，还是和周围的环境有一定的关系。但是从区位上来说，陈光区其实比西城区和城北区更优越。陈光区毗邻行政核心县政府。目前拥有冬瓜山市场、陈光医院、富顺一中、客运中心等设施。二环以西区域全部规划为商业用地，登龙路以南全部规划为城市绿地。唯一的缺点是这个地区没有九年制学校。如果政府能在这个地区规划一块教育用地来建一所新的九年制学校，将会大大促进陈光区的发展。
整体来看，虽然抚顺楼市对市场变化的反应还比较小，但毕竟无法回避市场规律。接下来的抚顺楼市会逐渐受到整体房地产市场的影响。虽然不敢说房价会大幅下降，但至少不会像以前那样上涨。受自贡楼市影响，相信接下来会有更多的外地房企进入抚顺，城东高铁新区的开发也会给抚顺人买房带来更多的选择。
由于一些原因，这里无法做更深入的分析。如果你对抚顺楼市有什么看法，欢迎在下方评论区留言讨论。如果你喜欢我的文章，请点赞！我会继续发布各种关于区域发展，城市规划建设，房地产分析的原创文章。
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